گردش بازار مسکن روی کاکل خانه‌های ارزان‌قیمت/قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران
قیمت خانه در منطقه شش تقریبا ۳۲ درصد گران‌تر از منطقه هفت بوده، اما بابت همین اختلاف تعداد معاملات در منطقه هفت، حدود ۵۰ درصد بیشتر است
به گزارش سایت طلا،بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود اعلام کرد متوسط قیمت مسکن در تهران کاهش پیدا کرده و به ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده است. عدد و آمار‌های موجود در گزارش بانک مرکزی به‌شکل منظم پس از پایان هرماه اعلام می‌شود و در حقیقت میانگین قیمت مسکن در معاملات قطعی کل شهر است که در بنگاه‌های و دفاتر مشاور املاک ثبت شده‌اند. پس وقتی می‌گوییم در ماه مهر خانه‌های تهران ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان بوده، در حقیقت از میانگین قیمت حدود پنج هزار و ۴۷۱ قرارداد خرید و فروش مسکن حرف می‌زنیم. این نکته را هم باید در نظر گرفت که مثلا در شمال شهر و در منطقه یک متوسط قیمت خانه‌ها ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان و در نقاطی مثل منطقه ۱۸ و ۲۰، متوسط قیمت خانه‌ها به ترتیب ۱۵ میلیون و ۱۴ میلیون و ۱۴۴ هزار تومان و ۱۵ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان است. این‌ها را گفتیم تا بدانید چطور می‌توان از گزارش رسمی قیمت مسکن در مهرماه استفاده کنید. نکته آخر اینکه هروقت احساس کردید شیطان دارد به قصد ناامیدی زیرگوشتان زمزمه می‌کند، به خودتان یادآوری کنید حدود ۴۵ درصد خریداران پایتخت در مهرماه امسال موفق شده‌اند خانه‌ای پیدا کنند که زیر متوسط قیمت ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان به ازای هر مترمربع ارزش داشته است.
قیمت خانه ۱۰۰ متری در تهران تقریبا چقدر است؟
متوسط قیمت خانه‌های تهران در مهرماه امسال به متری ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده در حالی که شهریور امسال متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان بود. به این ترتیب از شهریور تا مهر قیمت خانه در معاملات رسمی، حداقل متری ۷۲ هزار تومان کاهش پیدا کرده است. در بخشی از همین گزارش آمده متوسط قیمت هر مترمربع در منطقه یک ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان است. پس منطقه یک گران‌ترین نقطه تهران لقب می‌گیرد، اما هم ما و هم خود بانک مرکزی می‌دانیم در همین منطقه خانه‌هایی وجود دارد که هر مترشان بالای ۱۰۰، ۱۵۰، ۱۸۰ میلیون ارزش‌گذاری می‌شود. تنها در یک مورد که به‌شکل رسمی رسانه‌ای شد، می‌توان به خانه‌ای با متوسط قیمت متری ۲۲۰ میلیون تومان اشاره کرد.
برگردیم سراغ گزارش رسمی مهر ماه، جایی که مشخص شده منطقه ۱۸ ارزان‌ترین نقطه شهر است و خانه‌هایش در اولین ماه پاییز امسال به‌طور متوسط متری ۱۵ میلیون و ۱۴۴ هزار فروخته شده‌اند. حالا بیایید کمی حساب و کتاب کنیم. اگر متوسط قیمت کل شهر را همان متری ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان درنظر بگیریم، قیمت حدودی یک خانه ۱۰۰ متری در تهران معادل سه میلیارد و ۱۶۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان خواهد بود. همین خانه را در منطقه یک باید حدود هفت میلیارد تومان بخرید و در منطقه ۱۸، احتمالا باید حدود یک و نیم میلیارد تومان بودجه داشته باشید.
خانه متری ۳۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان واقعی است؟
متوسط قیمت مسکن تهران در مهرماه سال ۱۴۰۰ متری ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان بوده است با این حال بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد ۴۵ درصد خانه‌های فروش رفته در مهرماه امسال زیر این رقم ارزش داشته‌اند. یعنی چی؟ یعنی سهم خانه‌هایی با ارزش متری ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان ۱۷ درصد بوده و خانه‌های موجود در دامنه قیمت ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان ۱۶ درصد سهم داشته‌اند. همچنین ۱۲ درصد از کل پنج هزار و ۴۷۱ قرارداد خرید و فروش مسکن، برای خانه‌هایی بوده که متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان ارزش داشته‌اند. روی هم می‌شود ۴۵ درصد! اگر دست روی دست گذاشته‌اید و فکر می‌کنید گزارش آماری بانک مرکزی درست نیست، این عدد نشان می‌دهد حدود نیمی از متقاضیان بازار مسکن چطور رفتار می‌کنند.
چرا منطقه پنج در بازار مسکن موقعیت ویژه‌ای دارد؟
بیشترین تعداد معاملات مسکن مهرماه در منطقه پنج تهران رخ داده است. این منطقه ماه پیش شاهد ۷۹۳ قرارداد خرید و فروش بوده در حالی که متوسط قیمت خانه‌ها در این منطقه متری ۳۸ میلیون و ۲۹۶ هزار به ثبت رسیده که اگر چه از رقم ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان کل شهر بالاتر بوده، اما تقریبا معادل نصف قیمت خانه‌های منطقه یک است. در منطقه یک به‌ازای هر مترمربع باید ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان پول بدهیم. در عوض مهرماه امسال منطقه یک، شاهد ۲۶۹ معامله بوده است. تعداد معاملات منطقه پنج، همچنین پنج برابر معاملات منطقه ۱۸ است که عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را یدک می‌کشد.
ارزان‌ترین خانه‌های تهران در کدام محله‌ها هستند؟
قیمت خانه در دو منطقه تهران حدود نصف متوسط قیمت ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومانی کل شهر است. آمار‌ها می‌گویند در منطقه ۱۸ و منطقه ۲۰ به‌ترتیب می‌توانید با پرداخت حدود ۱۵ میلیون تومان و ۱۰۰ هزار تومان و ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان یک متر خانه بخرید. با این‌حال در مهرماه امسال فقط ۲۱۴ قرارداد خرید و فروش در این دو منطقه بسته شده است. یعنی یک‌چهارم تعداد معاملات در منطقه پنج که قیمت هر متر خانه در آن به ۳۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌رسد. ظاهرا خریداران خانه آنقدر‌ها که ما فکر می‌کنیم دنبال خرید خانه ارزان نیستند.
خریداران با خانه‌های گرانقیمت تهران چه کرده‌اند؟
منطقه یک، منطقه دو، منطقه سه و منطقه شش گران‌ترین خانه‌های تهران را در دل خود جا داده‌اند. در منطقه یک، قیمت هر متر خانه به‌طور متوسط ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان است. متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه سه، ۶۰ میلیون تومان، متوسط قیمت خانه در منطقه دو، متری ۵۰ میلیون و متوسط قیمت خانه در منطقه شش، متری ۴۶ میلیون تومان بوده؛ با این حال چهار منطقه در مجموع شاهد حدود هزار و ۲۰۰ قرارداد خریدوفروش بوده‌اند که یک ششم معاملات کل شهر در مهر امسال را شامل می‌شود.
کم‌مشتری‌ترین خانه‌های تهران کجا هستند؟
فروش خانه در منطقه ۱۹، منطقه ۲۰ و منطقه ۲۲ احتمالا کار سخت و طاقت‌فرسایی باشد. مشاوران املاک مهر ماه امسال در این سه منطقه تنها ۱۷۵ نفر را پای امضای قرارداد نشانده‌اند. قیمت خانه‌ها در منطقه ۱۹ متری ۱۸ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان بوده، در منطقه ۲۰ خانه‌ها به‌طور متوسط متری ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در منطقه ۲۲، متری ۳۳ میلیون تومان ارزش دارند. اگر در این سه منطقه خانه‌ای دارید و آن را برای فروش گذاشته‌اید، احتمالا مجبور شوید برای مشتری پیدا کردن تخفیف بدهید.
در منطقه دو و ۱۰ چه خبر است؟
مهرماه امسال، تهران به‌صورت کلی شاهد پنج هزار و ۵۰۰ قرارداد خرید و فروش خانه بوده است. از این تعداد حدود هزار قرارداد در دو منطقه ۲ و منطقه ۱۰ انجام شده است که سهم هر کدام تقریبا ۵۰۰ قرارداد است. متوسط قیمت مسکن در منطقه دو، بر اساس گزارش بانک مرکزی حدود ۵۰ میلیون تومان بوده، اما در منطقه ۱۰ می‌توانستید با پرداخت ۲۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان یک متر خانه خریداری کنید.
وضعیت بازار مسکن در شرق و جنوب شرق تهران چطور است؟
منطقه ۱۴ و ۱۵ در شرق و جنوب شرق هم موقعیت خاص و متفاوتی دارند؛ متوسط قیمت هر متر خانه در اولی ۲۲ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان و در دومی متری ۱۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. با این حال مهرماه امسال در منطقه ۱۴ شاهد امضای ۳۲۵ قرارداد خرید و فروش بوده‌ایم و تعداد قرارداد‌های ثبت شده در منطقه ۱۵ به عدد ۲۸۰ می‌رسد.
وضعیت بازار مسکن در مرکز تهران چطور است؟
منطقه هفت به‌عنوان مرکز تهران کمی پیچیده است. مهرماه امسال هر مترمربع خانه در منطقه هفت به‌طور متوسط حدود ۳۰ میلیون تومان قیمت داشته است که تقریبا با متوسط قیمت کل شهر برابری می‌کند. با این حال ۳۳۰ قرارداد خرید و فروش در منطقه هفت به‌امضا رسیده که تقریبا ۱۰ برابر تعداد قرارداد‌ها در منطقه ۱۹ است. با توجه به‌اینکه اختلاف متوسط قیمت خانه‌ها در مناطق هفت و ۱۹، نزدیک ۱۲ میلیون تومان بوده، به‌نظر می‌رسد باید باور سنتی درباره نارضایتی مردم از حجم شلوغی و حتی طرح ترافیک را کنار بگذاریم. منطقه شش هم می‌توانست موقعیتی مشابه داشته باشد، اما چون هرمتر خانه در آن به‌طور میانگین ۴۵ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان قیمت دارد، خریداران کمتری سراغش رفته‌اند. مهرماه امسال ۱۷۸ قرارداد خرید و فروش در منطقه ۶ بسته شده است. محاسبات ما در فرارو نشان می‌دهد بابت ۳۲ درصد قیمت بیشتر خانه‌ها در منطقه شش، تعداد معاملات در آن نسبت به منطقه هفت، حدود ۵۰ درصد کاهش پیدا می‌کند. خریداران خانه خیلی سیاستمدارانه رفتار نمی‌کنند؟
رفتار کلی خریداران خانه در تهران چگونه است؟
تعداد معاملات مسکن در مهر امسال نسبت به شهریور ۳۰ درصد کاهش داشته است. این اتفاق در کل شهر رخ داده. یک سوم خریداران خانه در تهران سراغ خانه‌هایی می‌روند که حداکثر پنج سال از ساختشان می‌گذرد، ولی به‌طور کلی میزان تقاضا برای واحد‌هایی با سن شش تا ۱۰ سال، ۱۱ تا ۱۵ سال و بیش از ۲۰ سال افزایش پیدا کرده است.
