مستاجر می تواند ملک را به کسی دیگر اجاره دهد؟

به گزارش سایت طلا ، محمد مومن زاده وکیل پایه یک دادگستری به توضیح و تحلیل بخشی از قوانین ناظر بر روابط موجر و مستاجر پرداخت.

آیا مستاجر می تواند ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد؟

در این خصوص باید به زمان انعقاد قرارداد و توافقات طرفین داخل قرارداد توجه کرد زیرا در بازه های زمانی متفاوت قوانین مختلفی در این رابطه داریم. در قانون مدنی به طور کلی در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ در مورد عقد اجاره و تا حدودی روابط موجر و مستاجر تعیین تکیلف شده است.

به جز این مواد قانون اختصاصی ای درباره روابط موجر و مستاجر وجود ندارد؟

ما در این رابطه در بازه های زمانی مختلف قوانین اختصاصی نیز داشته ایم. اولین قانون اختصاصی روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ تصویب شد. طبق ماده ۱۰ این قانون مستاجر نمی توانست به طور کلی و یا جزئی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که داخل قرارداد این اجازه را از صاحب خانه کسب می نمود.

قانون بعدی مصوب سال ۱۳۶۲ بود که طبق بند ۵ ماده ۵ آن، در خصوص اینکه مستاجر می تواند ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد یا خیر به انتخاب موجر و مستاجر و قراردادی که در دفاتر ثبت تنظیم می شود واگذار شده بود و دفاتر اسناد رسمی مکلف بودند در قرارداد اجاره این موضوع را تصریح کند. در این بازه زمانی قراردادی که این موضوع در آن مسکوت باشد وجود نداشت و حتما باید راجع به حق اجاره دادن ملک به مستاجر دوم صحبت می شد. قانون نیز خودش اظهار نظری درباره این که مستاجر این حق را دارد یا خیر مقرر نکرده بود.

آخرین قانونی که در مورد روابط موجر و مستاجر تصویب شد قانون سال ۱۳۷۶ بود، این قانون تمام موارد پیشین را پشت سر گذاشت و برخی مسائل موجر و مستاجر را به همان مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی ارجاع داد.

در قانون مدنی ماده ۴۷۴ مشخص کرده است که مستاجر می تواند ملک مورد اجاره را به کس دیگری اجاره دهد مگر آن که در قرارداد اجاره خلاف این مسئله ذکر شده باشد.

مواردی که به آن اشاره شد درباره اجاره دادن کل ملک به مستاجر دوم بود، قانون در رابطه با اجاره بخشی از ملک به یک مستاجر دیگر چه نظری دارد؟ برای مثال شخصی یک خانه را اجاره کند، خودش در آن زندگی کرده و اتاقی را به کس دیگری اجاره دهد.

اصولا در خود قراردادها ذکر می شود که ملک مورد اجاره جزئا یا کلا قابل انتقال به دیگری نیست. انتقال جزئی یعنی همان مثال شما که خود مستاجر در ملک زندگی کند و بخشی از آن را به کس دیگری اجاره دهد.

در هر حال گاهی افراد با وجود این که حق اجاره دادن ملک به دیگری از آن ها سلب شده با به کارگیری ترفند هایی این کار را انجام می دهند. برای مثال ملک را بدون تنظیم قرارداد به فرد دیگری اجاره می دهند.

اگر چنین اتفاقی بیفتد مالک چه اقدام قانونی ای می تواند انجام دهد؟

با وقوع این اتفاق مالک می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک کرده و شخص را از ملک خارج کند. مستاجر دوم نیز می تواند تمام زیان های خود را از مستاجر اول مطالبه کند. در واقع به این دلیل که شرایط معامله رعایت نشده است برای موجر حق تخلیه و فسخ ایجاد می شود.

آیا مالک نمی تواند مستاجر دوم را شخصا به موجب حکم قانونی از ملک بیرون کند؟

بله باتوجه به اینکه بین مالک و مستاجر دوم رابطه قانونی ای وجود ندارد۰ حتما باید اظهار نامه و فرجه قانونی جهت تخلیه ملک به مستاجر اول داده شود و پس از آن در صورت عدم توجه،مالک می تواند شخص را از ملک خارج کند.

در این شرایط به مالک مبلغی بابت جبران ضرر و زیان اختصاص می یابد یا مالک می تواند به دلیل این کار مستاجر، ودیعه را به او بازنگرداند؟

این مسئله به قرارداد مابین موجر و مستاجر بستگی دارد اگر مطابق قرارداد وجهی برای جبران خسارت از این بابت توافق شده باشد مستاجر باید مبلغ را بپردازد، در غیر این صورت مالک نمی تواند ادعای خسارت کند یا ودیعه را برای خود نگه دارد.

آیا انتقال مال مورد اجاره به دیگری بدون اجازه صاحب خانه جرم انگاری شده است؟

این کار مستاجر جرم انگاری نشده و جنبه کیفری ندارد. ریشه این مسئله می تواند به این بازگردد که مستاجر در زمان اجاره مالک منافعِ آن ملک است، لذا انتقال این منافع به دیگری ولو بدون اجازه مالک اصلی ،انتقال مال غیر یا در حکم کلاهبرداری نخواهد بود.

در هر صورت انتقال ملک اجاره شده به مستاجر دیگری بدون اجازه صاحبخانه و بدون قرارداد به جهت مخفی کاری، ممکن است مشکلات حقوقی ای به دنبال داشته باشد، این امکان وجود دارد که مستاجر دوم در زمان مقرر ملک را تخلیه نکند و در آن زمان بایستی به دعاوی مختلفی در دادگاه ها جهت تخلیه ملک متوسل گردید و دردسرهایی را برای مستاجر اول بوجود می آورد ، لذا توصیه می شود اگر مستاجری قصد اجاره دادن مجدد ملک به دیگری را دارد هنگام انعقاد قرارداد با مالک این حق را برای خود محفوظ نگه دارد‌.