جدیدترین وضعیت بازار مسکن/پیش‌بینی قیمت مسکن در سال جاری

سه نمایه از بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه گویای آن است که علی‌رغم فاصله گرفتن قیمت‌ها از توان متقاضیان، بازار مسکن به سمت پیش‌رونق نسبی می‌رود؛ داده‌های غیررسمی از افزایش ۳.۷ درصدی قیمت‌های قطعی نسبت به اسفند پارسال حکایت دارد اما نرخ‌های پیشنهادی ۱.۶ درصد افت کرده که می‌تواند علامت کوچک شدن حباب این بازار باشد.

به گزارش سایت طلا ، بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۱۴۰۱ از یک طرف با ادامه روند تخلیه حباب قیمتی و در سوی مقابل رشد نسبی قیمت در معاملات قطعی مواجه بود. بررسی‌های غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی کانال ۵۰ میلیون تومان را از دست داده و از ۵۰ میلیون و ۷۷۶ هزار تومان در هر متر مر بع به ۴۹ میلیون و ۹۶۵ هزار تومان رسیده که افت ۱.۶ درصد را نشان می‌دهد.

در سوی مقابل اما نرخ‌های قطعی بر اساس وزن‌دهی به مناطق با توجه به تعداد معاملات صورت گرفته از افزایش ۳.۷ درصد حکایت دارد؛ به طوری که بررسی غیررسمی معاملات صورت گرفته گویای آن است که میانگین قیمت‌های قطعی از متری ۳۳.۷ میلیون تومان در اسفندماه ۱۴۰۰ به متوسط ۳۴.۱ میلیون تومان در فروردین ماه ۱۴۰۱ رسیده است. این در حالی است که بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در اسفندماه سال گذشته را ۳۵.۱ میلیون تومان در هر متر مربع اعلام کرد.

مطابق اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید، عرضه مسکن در فروردین امسال ۳۱ درصد نسبت به اسفند پارسال کاهش یافته است. این شاخص از تغییرات تعداد آگهی‌های فروردین نسبت به اسفند به دست آمده است. البته با توجه به نیمه تعطیل بودن فروردین و همزمانی آن با ماه مبارک رمضان، افت تعداد آگهی‌ها نمی‌تواند ملاک کاهش تمایل برای فروش باشد.

از طرف دیگر تقاضای خرید ملک با رشد مواجه شده است. تغییرات میزان بازدید آگهی‌ها که شاخصی برای تمایل به خرید مسکن محسوب می‌شود از افزایش ۹.۸ درصد نسبت به اسفندماه حکایت دارد. هم‌چنین میزان بازدید از آگهی‌های رهن و اجاره با رشد قابل توجهی نسبت به اسفند مواجه شده و رشد ۱۲۲ درصدی را به ثبت رسانده است.

اگر بخواهیم تحلیلی بر داده‌های مذکور داشته باشیم طرف تقاضا در بخش خرید و فروش، انتظارات تورمی را در ذهن دارد. بررسی‌های میدانی از مشاوران املاک نیز نشان می‌دهد با توجه به تجربه سال‌های گذشته مبنی بر رونق نسبی بازار مسکن در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، معمولا انتظارات تورمی در سه ماهه نخست سال بر این بازار سایه می‌اندازد. از طرف دیگر نزدیک شدن نرخ‌های پیشنهادی به قیمت‌های قطعی به رونق این بازار کمک می‌کند. طی حدود ۱.۵ سال گذشته قیمت‌های پیشنهادی از حدود ۵۷ میلیون تومان در هر متر مربع به ۴۹ میلیون تومان رسیده است.

در بخش اجاره نیز جهش قابل ملاحظه ۱۲۲ درصدی بازدید از آگهی‌ها به نوعی نمایانگر نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی است. آمارهای رسمی از افزایش ۴۶ درصدی سالیانه اجاره بها در اسفند سال گذشته نسبت به اسفند ۱۳۹۹ حکایت دارد. برای سال جاری هنوز نرخ رشد اجاره کشف نشده اما فعالان بازار انتظار دارند بخش اجاره به تدریج میزان عقب‌ماندگی خود را با نرخ رشد قیمت مسکن جبران کند.

عوامل متعددی بر نوسانات قیمت خانه تاثیرگذار است که از آن جمله می‌توان به تورم عمومی ۳۹ درصد، رشد نقدینگی، رشد حدود ۵۰ درصدی نهاده‌های ساختمانی، پایین بودن سرعت اجرای طرح نهضت ملی مسکن، رکود ساخت و ساز در بخش خصوصی، افزایش نرخ دلار از کانال ۲۵ هزار تومان به کانال ۲۸ هزار تومان، خواب یک ساله بازار مسکن ناشی از مذاکرات وین و انتظار جبران بخشی از عقب‌ماندگی این بازار اشاره کرد. اسفندماه سال گذشته قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران تنها طی یک ماه ۶.۲ درصد رشد کرد. آن هم در شرایطی که بازار یک سال در ثبات نسبی به سر برده بود و رشد سالیانه آن ۱۶ درصد اعلام شد.

محمد عدالت‌خواه ـ کارشناس مسکن ـ در تحلیل شرایط فعلی این بازار گفت: یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در اواخر سال گذشته به کاهش ارزش پول ملی برمی‌گردد. واقعیت این است که با توجه به تورم موجود جامعه نمی‌توان انتظار داشت همه چیز گران شود اما قیمت مسکن افزایش پیدا نکند. علت رکود بخش مسکن در سال گذشته این بود که سال‌های قبل از آن بیش از حد گران شده بود و برای مدتی این روند متوقف شد.

وی افزود: تفاوت این دوره بازار مسکن با دوره‌های قبلی این است که در زمان رکودهای قبلی، ارزش پول ملی تا این حد افت نمی‌کرد و قیمت کالاها تا این مقدار افزایش نداشت. اما زمانی که همه اجناس گران می‌شود بازار مسکن هم با مقداری تاخیر شروع به حرکت می‌کند.

این کارشناس مسکن، طولانی شدن روند مذاکرات وین را در بلاتکلیفی یک سال اخیر بازار مسکن موثر دانست و گفت: مردم فکر می‌کردند برجام به زودی امضا خواهد شد و گشایش مالی ایجاد می‌شود ولی مذاکرات به کندی پیش می‌رود. از طرفی با تورم بالا مواجهیم. بنابراین مردم به سمت دارایی‌هایی می‌روند که ارزش پول آنها را حفظ کند.

عدالت‌خواه با اشاره به عبور نقدینگی از ۴۵۰۰ هزار میلیارد تومان گفت: این حجم از ورود پول به بازار دائما ایجاد تورم می‌کند و به بی‌ارزش شدن پول ملی می‌انجامد. درآمد دولت از فروش نفت مقداری افزایش یافته اما با توجه به تورم و رشد دستمزدها هزینه‌ها بالا رفته است. این مسائل خواه ناخواه در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری گفت: در صورتی می‌توانیم انتظار ثبات یا کاهش قیمت خانه را داشته باشیم که عوامل موثر بر این بازار مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی کنترل شود و ساخت و ساز افزایش پیدا کند اما هیچ‌یک از موارد مذکور محقق نشده، بنابراین احتمال رشد بازار مسکن در سال جاری وجود دارد.