بازار مسکن طی یکی دو ماه اخیر با دو اتفاق مهم مواجه بود؛ افزایش سقف تسهیلات خرید و دیگری هم رونمایی از طرح جامع مسکن. هر دو اتفاق، درستی یا نادرستی تصمیمات دولت را در حوزه مسکن به موضوع اصلی محافل کارشناسی و رسانه ها تبدیل کرده است.
از بررسی آنچه وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت یازدهم طی ماه های اخیر برای حل مشکل مسکن که یکی از وعده های رئیس جمهوری به مردم بوده، به دست می آید، می توان این گونه نتیجه گرفت که عباس آخوندی در دو افق کوتاه و بلندمدت به دنبال حل مشکل ریشه دار مسکن در ایران است. در کوتاه مدت با افزایش قدرت خرید طبقه متوسط و در بلندمدت با ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت برای طبقه فرودست جامعه.
بازار مسکن؛ آرامش قبل از طوفان؟
قیمت مسکن طی چند سال اخیر تغییر چندانی نداشته یا دستکم نرخ افزایش قیمت ها در این بازار، فاصله زیادی با نرخ تورم داشته است. از این بابت شاید باید خوشحال بود، اما این سکه روی دیگری نیز دارد؛ رکود حاکم بر بازار و افت شدید تعداد معاملات، اثر خود را بر سرمایه گذاری ها نیز گذاشته است. آمارهای رسمی به روشنی گویا کاهش چشمگیر تعداد پروانه های ساخت صادر شده و سرمایه گذاری برای ساخت واحدهای جدید است.
اطلاعات جديد از پروانه‌هاي ساختماني حاكي است؛ سال گذشته ساخت‌وساز در پايتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسكوني» به كمترين حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب كاهش» نيز به پايين‌‌ترين سطح در 10 سال گذشته رسيده است.
کل واحدهای مسکونی ساخته شده در تهران طی سال 93 به 100 هزار واحد هم نرسید و این یعنی 5/ 58 درصد افت نسبت به سال 92. چنین کاهشی در حالی رخ داده که پایین ترین نرخ رشد ساخت و ساز مسكن در تهران طی یک دهه اخير منفي 43 درصد بوده است.
نمود این رکود را می توان در تعداد واحدهای ساخته شده نیز دید؛ تعداد آپارتمان های ساخته شده در تهران از سال 88 تا 92 هیچ گاه کمتر از 120 هزار واحد در سال نبوده و توانسته است پاسخگوي نياز سالانه تهران به 100 هزار واحد مسكوني باشد.
رکود سال 93 به سال 94 نیز سرایت کرده است؛ تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي مناطق 22 گانه در فروردین و اردیبهشت سال جاری حدود 4 هزار واحد بوده كه به ترتيب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردين و ارديبهشت سال 93 کمتر است.
وام جدید مسکن بی فایده یا موثر؟
در چنین شرایطی این پرسش بیش از هر زمان دیگری خودنمایی می کند که آیا با افزایش سقف وام خرید مسکن می توان امیدوار بود تحرکی در بازار ایجاد شود و با فاصله گرفتن از شرایط رکودی، شاهد رونق دوباره ساخت و ساز باشیم؟
کارشناسان در این باره دیدگاه های مختلفی دارند. بیت الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن می گوید: «واقعیت این است که وام 80 میلیون تومانی نمی‌تواند کمک چندانی به وضعیت بازار مسکن بکند؛ چراکه این وام یک سال بعد به دست متقاضیان می رسد و از نظر رقم نیز چندان چشمگیر نیست».
به گفته ستاریان «بازار مسکن در حال حاضر علاوه بر مشکلات حوزه خود با چالش های کلان اقتصاد نیز درگیر است. رکود کلی حاکم بر اقتصاد کشور اجازه حرکت در بخش مسکن را نمی‌دهد؛ مگر اینکه شوک عظیمی به مسکن وارد شود تا بتواند اقتصاد را هم از رکود خارج کند. خروج از این شرایط به برنامه مدونی نیاز دارد که هنوز نشانه ای از آن دیده نمی شود».
با این وجود، اما به نظر می رسد متقاضیان وام جدید مسکن چندان هم کم نیستند و چه بسا بتوان قدری خوشبینانه تر به اثرگذاری وام جدید نگاه کرد.
آماری که توسط معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از تعداد حساب های افتتاح شده برای دریافت وام ارائه شده، گویای این واقعیت است. از ابتدای آغاز فعالیت صندوق پس انداز مسکن یکم یعنی طی سه روز کاری ۱۶۰۰ حساب برای دریافت تسهیلات مسکن ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی حساب بازکرده اند. میانگین سپرده گذاری در این حساب ها هم ۱۷ میلیون تومان بوده است.
به این ترتیب تنها ظرف سه روز کاری مجموعا ۲۸ میلیارد تومان در بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید خانه سپرده‌گذاری شده است که به اعتقاد حامد مظاهریان، «این میزان سپرده گذاری در مدت سه روز نشان‌دهنده استقبال مردم از صندوق پس انداز یکم است».
7 میلیون بی‌خانمان چگونه خانه‌دار می‌شوند؟
یک سوم خانوارهای کشور زیر خط فقر مسکن قرار دارند، یعنی حدود هفت میلیون خانواز از 21 میلیون خانوار کشور فاقد مسکن تعریف شده هستند.
از نظر مسئولان، «مسکن استاندارد» مسکنی است که در آن برای هر فرد باید حداقل 12 مترمربع محل سکونت وجود داشته باشد و حداقل‌هایی مانند حمام، سرویس بهداشتی و آشپزخانه در هر واحد وجود داشته باشد.
با محاسبات وزارت مسکن، چنین واحد مسکونی به طور میانگین در سطح کشور برای سکونت در چنین مسکنی باید 470 هزار تومان به ازای هر مترمربع در یک خانواده سه نفر هزینه کرد. به این ترتیب هر خانواری که قدرت تامین این هزینه را ندارد و کمتر از این مقدار را برای واحد مسکونی خود پرداخت می‌کند، از برخی از این امکانات حداقلی محروم است.
مدیر علمی طرح جامع مسکن در این رابطه می گوید: «سیاست‌های دولت نهم و دهم در حوزه مسکن بسیار مشکل‌ساز بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سال‌های 1384 تا 1391، قیمت مسكن 459 درصد افزایش یافته است. بنابراین مشکلات مسکن به هیچ‌وجه در یک بازه زمانی دو ساله حل نخواهد شد».
در همین راستا به نظر می رسد دولت به دنبال این است که برنامه‌های متعددی را برای پوشش نیازهای بخش های مختلف جامعه اجرا کند.
تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن، نهاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی و تشکیل بانک اطلاعاتی از برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای در بخش مسکن، سه برنامه کلی هستند که در پیش‌نویس طرح جامع مسکن برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد مطرح شده است.
بنابر آنچه از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شده است، ایجاد صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای «بانکپذیر» کردن کم‌درآمدها، استفاده از ظرفیت خیریه و وقف برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، هم‌پیوندی بین برنامه‌های بهسازی و نوسازی پهنه‌های نابسامان شهری و روستایی با برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، تدوین بسته‌های تشویقی و حمایتی از طرف وزارت راه و شهرسازی جهت ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد زیر پوشش، تبدیل «استیجار» به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم‌درآمدها و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و تعیین و تدقیق وظایف نهادهای متولی و هماهنگ کننده مسکن اجتماعی؛ از جمله اقداماتی است که برای صاحبخانه کردن 7 میلیون خانوار قرار است انجام گیرد.
نکته مهم این است که از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی حدود ۴۷.۸درصد در دهک‌های اول تا چهارم و ۲۹ درصد در دهک‌های پنج تا هفت قرار دارند. در دوره ۱۳ ساله آتی (در افق طرح جمع) به طور متوسط سالانه بیش از ۴۲۹ هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند.
با فرض رشد اقتصادی ۵.۲ درصد در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال ۶۴ هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد. در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ به طور متوسط به هشت سال و در سال ۱۴۰۵ به ۵.۵ سال خواهد رسید.