تاسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و حساب 100 امام(ره) با دستور مستقیم امام خمینی (ره) در همان ماه های نخست پیروزی انقلاب اسلامی حاکی از توجه ویژه نظام به این نیاز ضروری ایرانیان در اقصی نقاط کشور بود.
تاکنون طرحهای مختلفی در بخش مسکن اجرا شده است که از ان جمله می توان به مسکن مشارکتی، اجاره به شرط تملیک، واگذاری زمین های حمایتی یا تاسیس صندوق پس انداز مسکن با هدف هدایت سرمایه های خرد مردم برای صاحب خانه شدن در کشور اجرا شده که هر یک از این طرحها اثرگذاری خاصی در زمان خود داشته است.
بخش مسکن به تنهایی 13 درصد اشتغال کشور را به خود اختصاص داده و رونق بیش از 300 رشته صنعتی به رونق بخش مسکن و ساخت و ساز گره خوره است .
رونق و رکود این بخش نقش مستقیم و پررنگی در رونق و رکود اقتصاد ملی دارد و این امر حساسیت برنامه ریزی در این بخش را دو چندان کرده است.
در این سالها شاهد تغییر رفتار مردم نسبت به مسکن هستیم به طوری که مسکن از یک کالای مصرفی به کالایی سرمایه ای تبدیل شد و ورود تقاضای سوداگرایانه موجب شد تا مسکن هر روز بیش از روز گذشته از مصرف کنندگان واقعی فاصله بگیرد تا جایی که این روزها سخن از دریافت مالیات از خانه های خالی مطرح شده است تا زمینه برای رونق خانه های اجاره ای و شکسته شدن نرخ سرسام اور بازار اجاره بها فراهم شود.
بنا براعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت خریدو فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در نیمه دوم سال 93 حدود یک میلیون و 500 هزار تومان بوده که نسبت به دوره قبل 4.3 درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل ۲ / ۵ درصد افزایش داشته است.
در این مدت نرخ متوسط اجاره بها ی ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در کشور نزدیک به هفت هزار تومان بوده که نسبت به دوره قبل 2.6 درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل 12.8 درصد افزایش داشته است، کمترین اجاره ماهانه برای هر متر زیربنای مسکونی در این دوره مربوط به استان قزوین با قیمت 170 تومان و بیشترین آن مربوط به استان تهران و با قیمت بیش از 93 هزار تومان است.
فرمولی نانوشته در بازار مسکن وجود دارد که براساس ان مالکان همواره در زمان اجاره مبلغی را بابت ویدیعه و مبلغی را به عنوان اجاره ماهانه تعیین می کنند که به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه 30 هزار تومان از اجاره ماهانه کسر می شود.
تناسب بین ودیعه و اجاره ماهانه بصورت توافقی بین مالک و مستاجر تعیین می شود و هرگاه روند سرمایه گذاری در بازارهای موازی بازار مسکن رونق می گیرد بازار اجاره به سوی رهن کامل حرکت می کند اما وقتی رکود اقتصاد را فرامی گیرد اغلب مالکان خواهان دریافت اجاره ماهانه بیشتری هستند.
اما بازار اجاره مسکن در سالجاری با سالهای قبل بسیار متفاوت است ،اگر تا پیش از این در سایه رکود خرید و فروش بازار اجاره داغ بود اما امسال بازار هر دو راکد است، همه ساله بازار اجاره تا پیش از بازگشایی مدارس رونق داشت اما با نزدیک شدن به پایان شهریور بازار اجاره رونقی ندارد، اغلب مالکان و مستاجران با توجه به تغییر اندک نرخ اجاره بها تمایل به تمدید قرارداد مورد اجاره دارند.
اما در این بین برخی مالکان نیز تمایلی به اجاره واحد های مسکونی خود ندارند و در انتظار رونق بازار و فروش املاک خود هستند روندی که موجب شد با پدیده ای به نام خانه های خالی مواجه شویم.
تهران به عنوان پایتخت و یکی از کلان شهرهایی که تحولات بازار مسکن تاثیر مستقیم در سطح کشور دارد همواره به عنوان میزان الحراره بازار مسکن مطرح است بطوری که می توان گفت نبض بازار مسکن در تهران می تپد.
بررسی های میدانی نشان می دهد نبض بازار اجاره در مناطق جنوبی تهران ان هم برای خانه هایی با متراژ 50 تا 70 متری به تندی می تپد اما قیمتها بالا است ،رهن یک واحد 60 متری در خیابان قزوین 45 میلیون تومان عرضه شده است و یک واحد 70 متری در محدوده خیابان مختاری 45 میلیون تومان رهن با 150 هزار تومان اجاره داده می شود ،قیمت اجاره دراین مناطق رشدی 10 درصدی را تجربه کرده است.
نرخ ها در دیگر مناطق تهران هم به همین نسبت افزایش یافته است، مالک یک آپارتمان 70 متری در میرداماد 140میلیون تومان رهن و یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره طلب می کند و مالک یک اپارتمان 68 متری در پونک این واحد مسکونی را 65 میلیون رهن تومان رهن می دهد.
خانه های خالی
در حالی که سال های اخیر شاهد افزایش نرخ اجاره بها در تهران ودیگر کلان شهرها هستیم ، افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در این سالهای موجب افزایش معنادار قمیتها تا بیش از تقاضای موثر بازار مسکن شده است به طوری که افزایش سقف وام های مسکن به 80 میلیون تومان هم نتوانست منجر به رونق بازار شود.
همین شرایط منجر به پدیده ای به نام خانه های خالی در بازار مسکن شد ،امارها حاکی است تعداد اپارتمان های خالی تنها در تهران در سال 1390 به 325 هزار واحد رسید اماری که منجر شد تا نمایندگان مجلس تصمیم به تدوین قانونی برای مالیات خانه های خالی گرفتند ، که روند تصویب و ابلاغ ان تا امسال به طول انجامید. مصوبه ای که افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای هدف اصلی ان است.
به گفته علی عسکری رئیس سازمان امور مالیاتی کشور از سال دوم اگر ملکی خالی باشد 50 درصد مالیات متعلقه، سال سوم معادل تمام مالیات متعلقه، سال چهارم یک و نیم برابر مالیات متعلقه به اجاره دریافت خواهد شد و همچنین در مورد تعیین ارزش‌معاملات املاک در بحث تعیین ارزش تجدیدنظر شده و روش تعیین ارزش بدان صورت است که مالیات دو درصد قیمت‌های املاک منطقه است و سال بعد دو درصد به آن اضافه می‌شود و تا پایان 10 سال به 20 درصد میانگین قیمت روز املاک می‌رسد، همچنین اگر کسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات می‌شود که برای شهرهای بالای صد هزار نفر در نظر گرفته شده است و پیش از این مالیات دریافت نمی‌شد.
وی با بیان اینکه شناسایی خانه‌های خالی برعهده سامانه املاک است ، می افزاید:" مبنای این موضوع سامانه املاک است و بر اساس مکانیزمی که پیش‌بینی می‌شود تمامی این املاک در سامانه ثبت و ضبط شود و دلیل ندارد که دریافت مالیات از ساخت‌وساز مسکن فشاری به قیمت‌های مسکن بیاورد، زیرا در شرایط رکود بوده و تنظیم کننده قیمت بازار است.
عسگری می گوید:" براساس اصلاحیه قانون دریافت مالیات های مستقیم در تهران خانه‌های تا 150 مترمربع و در شهرستان تا 200 مترمربع از مالیات اجاره معاف است و برای واحدهای خالی یک جریمه معادل مالیات اجاره دریافت می‌شود.
خسروی نماینده مجلس شورای اسلامی در خصوص تصویب اصلاحیه قانون مالیاتها معتقد است :" تکلیف خانه های خالی باید در کشور مشخص می شد زیرا در بیشتر کشورها از خانه های خالی مالیات گرفته می شود مانند کشور فرانسه هر شخصی حتی کانکس خالی هم داشته باشد از ان مالیات دریافت می کنند.
وی با بیان اینکه مالیات خانه های خالی باعث می شودتا مالکان خانه‌هایشان را اجاره دهند یا بفروشند ، می گوید:"دریافت مالیات باعث می شود تولید به حرکت در بیاید و سرمایه ها به سمت سایر بازارها حرکت کند.بعد از اجرای این قانون بازار مسکن نیز رونق می گیرد .
احمد رضا سرحدی کارشناس بازار مسکن که از موافقان دریافت مالیات از خانه های خالی است، می گوید:" وجود خانه خالی باعث می شود سرمایه های کشور راکد باقی بماند و چون ملک در کشور ما خصوصی است هزینه این خواب سرمایه به جامعه تحمیل می شود.
وی با بیان اینکه اجرای این قانون موجب افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن و رونق صنایع وابسته به بخش مسکن خواهد شد ، می گوید:" تقاضای واقعی در کشور بسیار زیاد است اما مردم قدرت خرید ندارند که باعث شده است تا خانه های خالی در کشور افزایش یابد لذا دولت باید در کنار دریافت مالیات از خانه های خالی باید زمینه را برای ایجاد قدرت خرید و تقاضای موثر در بازار مسکن فراهم کند.
این کارشناس مسکن معتقد است:"این قانون باعث می شود افراد برای اینکه هزینه ای برای ملک خود پرداخت نکنند واحد های خود را با قیمت مناسب بفروش برسانند و این امر منجر به کاهش رکود در بازار خرید و فروش خواهد شد .
وی با اشاره به خطر رواج قراردادهای صوری بعد از اجرایی شدن قانون دریافت مالیات از خانه های خالی می گوید:" با اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی شاهد دور زدن های این قانون با ترفندهای از جمله افزایش اجاره نامه های صوری خواهیم بود و باید دولت تمهیدات لازم را در این زمینه پیش بینی کند.
براساس اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به مالکان خانه‌های خالی تنهایک سال برای اجاره یا فروش مسکن خود فرصت داده شده و از سال دوم به بعد برای آن‌ها مالیات پلکانی در نظر گرفته شده است و از سوی دیگر با اصلاح ماده 77 قانون پیشین مالیات‌های مستقیم درآمد ناشی از ساخت و فروش مسکن مشمول مالیات بر درآمد شده است.
تا پیش از ابلاغ این قانون فعالان حوزه ساخت و فروش ساختمان تنها موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال بودند اما طبق قانون جدید درآمد ناشی از ساخت هر نوع ساختمان نیز مشمول مالیات خواهد شد.
بر اساس اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم که قرار است از سال آینده به اجراء دربیاید، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد است.
از سوی دیگر مخالفان این ماده قانونی در زمان تصویب آن معتقدند در چنین شرایطی لازم است مشوق‌هایی برای ساخت‌وساز و انبوه‌سازی در نظر گرفته شود.
بسیاری از تولیدکنندگان مسکن به واسطه رکود موجود هنوز در اتمام پروژه های نیمه کاره یا فروش واحدهای ساخته شده خود بلاتکلیف مانده اند و انگیزه شروع پروژه جدیدی را ندارند.بدلیل زمان بر بودن ساخت مسکن کارشناسان بر این باورند که کاهش ساخت و ساز در اینده نزدیک منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
در همین حال انبوه سازان هم براین باورند که این قانون بدون توجه به رکود بخش مسکن و مشکلات گریبانگیر این بخش ، طراحی شده است و طبق قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار، قبل از تصویب هر قانونی باید با تشکل‌های صنفی مربوط به آن مشورت می شد.
ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان می گوید:"خرید ملک در کشورمان چند هدف را در پی دارد یکی اینکه ملک را برای سرمایه گذاری می خرند تا در زمان مناسب بفروش برسانند که با اجرای این طرح ، کار عاقلانه ای نیست و گاهی برای استفاده شخصی در فصل های مختلف می خرند که با اجرای مالیات بر خانه های خالی مردم سراغ خرید زمین می روند.
وی می افزاید:" برای خروج رکود در بازار مسکن استفاده از ابزارهای فشار واجباری تبعات منفی دارد و سرمایه گذاران انگیزه ای برای ورود به این بازار را نخواهند داشت.
ایرج رهبر معتقد است:"با توجه به رکود حاکم در این بخش،تولید کنندگان به دلیل اینکه واحدهای ساخته شده بفروش نرفتند اقدام به ساخت مسکن نمی کنند و عرضه بشدت کاهش می یابد.
ایرج رهبر می افزاید:" یکی از تبعات مالیات خانه های خالی این است که سرمایه گذار سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می کند و رکود در بازار مسکن افزایش می یابد.
ختم کلام اینکه با توجه به پیش بینی احداث دست کم 950 هزار واحد مسکونی در قالب طرح جامع مسکن تحقق این هدف نیازمند سیاستگذاری های تشویقی است ، سیاست هایی که زمینه را برای رونق تولید و ایجاد تقاضای موثر و حذف تقاضاهای سوداگرایانه را همزمان فراهم کند ، طرحی که براحتی با استفاده از تجارب جهانی و تجربه حاصل شده از ازمون و خطاهای بی شمار طی سالهای گذشته برای ساماندهی بازار مسکن دردسترس است .
این طرح می تواند در کنار ایجاد رونق در صنعت ساختمان و اقتصاد ملی زمینه را برای پیوند مجدد عرضه و تقاضا در بازار مسکن و تحقق ارزوی خیل عظیمی از مشتاقان خرید مسکن فراهم کند.