احتکارِ خانه

چندی پیش وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد 400 هزار خانه ی خالی در شهر تهران وجود دارد که هدف از ساخت آن تجارت و نه تامین محل سکونت مردم بوده است. از این رو، سیاست دولت وضع قانون مالیات بر خانه های خالی با هدف عرضه ی این خانه های ذخیره شده به بازار مسکن است و دولت مالیات را ابزاری برای جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی می داند.

در فرایند بر هم خوردن عرضه و تقاضا در بازار مسکن، در دهه ی 60 بود که با افزایش جمعیت، کشور در آستانه ی کمبود واحد مسکونی قرار گرفت. یک دهه بعد چرخه ی عرضه از میزان تقاضا جاماند و تقاضای مازاد باعث افزایش قیمت شد؛ افزایشی که از میانه های دهه ی80 آشکارتر شد و در سال های 1386 تا 1389 با جهشی خیره کننده به اوج رسید و قیمت ملک (زمین و آپارتمان های تجاری و مسکونی) در بازار به رقم هایی نجومی رسید.

ارزش افزوده ی ایجاد شده در صنعت ساختمان، سرمایه های کلانی را وارد بازار مسکن کرد به طوری که انبوه سازی بخش مسکن برای مدت ها رقیبی نداشت و سرمایه های بازارهای موازی مانند ارز و طلا هم به سمت ساختمان سازی سرازیر شد. طبق گفته ی کارشناسان، سودهای غیر متعارف در این بازار در مقطع زمانی نیمه ی دوم دهه ی 80 به 300 درصد هم رسیده بود و انبوه سازان حتی به سود 150 درصد هم رضایت نمی دادند. با افزایش تقاضا میزان ساخت وساز هم افزایش یافت تا اینکه بازار پس از افزایش قیمت بی سابقه ی مصالح ساختمانی، کاهش توان خرید مردم، ایجاد رکود در اقتصاد کلان و عقب نشینی تقاضا به رکودی عمیق برخورد.

با عمیق تر شدن رکود، کاهش پنج درصدی قیمت ها و خروج حباب از این بازار، خانه های ساخته شده برای عرضه در دوره رونق، دوباره ذخیره شد. انبوه سازان مدعی هستند در یک سال گذشته در حالی که قیمت خانه کاهش داشته، هزینه های ساخت بالا رفته و در این شرایط فروش صرفه ی اقتصادی ندارد. در شرایطی که سیاست وزارت راه و شهرسازی ثبات قیمت ها در بازار مسکن است، برخی فعالان این حوزه می گویند افزایش قیمت خانه در دوره ی رونق هم کم تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

آمار و برآوردها نشان می دهد بیش از یک میلیون و 400 هزار خانه ی خالی در کشورمان وجود دارد که 400 هزار واحد آن در شهر تهران است. همچنین، آمارهای رسمی می گوید یک سوم جمعیت کشورمان صاحب خانه نیستند و بازار مسکن نیاز به عرضه ی سالانه یک و نیم میلیون مسکن به متقاضیان واقعی دارد. با توجه به وضعیت موجود، عرضه ی خانه های ذخیره شده می تواند تا حدی نیازهای متقاضیان را تامین کند اما مشکل اینجا است که در این وضعیت انبوه سازان حاضر به عرضه نیستند. برای رفع این مشکل و مبارزه با احتکار مسکن، دولت ابزار مالیات را در دست دارد به طوری که از این پس صاحبان خانه های خالی باید مالیات بپردازند و این مالیات به طور تصاعدی هم افزایش می یابد.

در برخی از کشورها مالیات خانه های خالی آنچنان بالا است که حتی اگر اجاره صرفه ی اقتصادی نداشته باشد هم مالک عرضه ی خانه را به خالی ماندن آن ترجیح می دهد. راهکار مالیاتی برای اینکه مسکن به کالای سرمایه یی تبدیل نشود در کشورهایی مانند انگلیس بسیار سختگیرانه است به طوری که در این کشور اگر کسی خانه ی دوم داشته باشد و آن خانه هم خالی باشد دولت می تواند تا 200 درصد از ارزش خانه از او مالیات بگیرد.

به نظر می رسد استفاده از چنین الگویی سبب طرح راهکار وضع مالیات بر خانه های خالی شده است. در طرف دیگر اما انبوه سازانی قرار دارند که مدعی هستند وضع مالیات برای وادار کردن مالک به عرضه ی مسکن با شعار اقتصاد آزاد دولت تضاد دارد.

**نسبت خانه های خالی با احتکار
مسکن در بیشتر کشورها کالایی اجتماعی به شمار می رود اما در ایران به دلیل ارزش افزوده یی که در پی سیاست های غلط و فعالیت گسترده ی دلالان به وجود آمده به کالای سرمایه یی تبدیل شده است به طوری که طبق گفته مدیر کل اداره ی راه و شهرسازی استان تهران، خانه در کلانشهر تهران گران تر از اروپا است.

سیاست اصلی دولت بر این پایه است که مسکن کالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایه گذاری. در برابر، وجود بیش از یک و نیم میلیون خانه ی خالی نشان می دهد این میزان و حجم از واحد های مسکونی برای سرمایه گذاری ساخته شده است و مالکان در شرایط رکود قصد فروش ندارند. البته انبوه سازان می گویند این میزان واحد مسکونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده است و ربطی به احتکار ندارد.
«حسن محتشم» رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا با بیان اینکه شمار خانه های خالی در حال کاهش است گفت: با توجه به سیاست های دولت و البته شرایط حاضر در بازار مسکن و همانگونه که معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده میزان خانه های خالی در تهران از 400 هزار واحد به 250 هزار واحد رسیده است.

وی تاکید کرد: به طور قطع اقتصاد آزاد این اجازه را به سرمایه گذاران می دهد در هر بخشی وارد فعالیت اقتصادی شوند و از سود اقتصادی آن بخش استفاده کنند. بنا بر این، سرمایه گذار این اختیار را دارد که در هر بخشی که منافع بیشتری دارد، وارد شود و در قانون هم ساخت و ساز به قصد تجارت منع نشده است. طبیعی است که انبوه سازان به دنبال سود در حوزه ی کاری خود باشند. شغل انبوه سازان سرمایه گذاری در بخش مسکن است و افزایش ساخت و ساز هم سیاستی است که دولت آن را دنبال می کند. در حال حاضر بازار مسکن با کمبود تولید مواجه است و معتقدم این تعداد واحد به دلیل نبود توان مالی مردم خالی مانده است.

رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان افزود: در اقتصاد آزاد، ساز وکار بازار و سیستم عرضه و تقاضا نرخ گذار است و با توجه به اینکه چرخه ی اقتصادی کند و گردش نقدینگی بسیار ضعیف است و رکود در برخی از صنایع از بین نرفته، هنوز امکان خرید در مردم به وجود نیامده و نبود تقاضا رکود در بازار مسکن را به دنبال داشته است.

**مالیات، راهکار عرضه ی خانه های خالی؟
به باور کارشناسان، اصلی ترین عامل گرانی هر کالایی از جمله مسکن نبود توازن در فرایند عرضه و تقاضا است. در این ارتباط، سیاست های دولت های پیشین که «مسکن مهر» از برجسته ترین آن طی سال های اخیر به شمار می رود، نتوانست نیاز قشرهای مختلف را برطرف سازد و با وجود سرمایه گذاری کلان دولت، طرح هایی از این دست با ناکامی رو به رو و در نهایت منجر به افزایش نرخ تورم در کشور شد. در این شرایط، بسیاری از کارشناسان و مسوولان معتقدند به غیر از واحدهای تجملی و گران قیمت که حاصل ورود بانک ها به حوزه ی ساختمان سازی است، چندصد هزار خانه ی خالی می تواند توازن را به بازار برگرداند. البته همچنان که پیشتر گفتیم موضوع این است که مالکان حاضر به عرضه ی این واحد ها در دوره ی رکود نیستند؛ پدیده یی که زیر عنوان احتکار مسکن از آن یاد می شود.

«حامد مظاهریان» معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چندی پیش درباره ی پدیده ی احتکار مسکن در دوره ی رکود گفته بود یکی از راهکارهای عرضه ی خانه های خالی به بازار اعمال مالیات است اما تاکنون سازمان امور مالیاتی ابزاری در جهت شناسایی خانه های خالی برای گرفتن مالیات طراحی نکرده است. به گفته ی مظاهریان بحث احتکار را باید از راه نظام مالیاتی کنترل کرد و در همه ی دنیا هم موضوع احتکار را از این راه کنترل می کنند. سازندگان در یک سال گذشته از حداکثر فرصت رکود در بازار استفاده کرده اند و کمتر وارد خرید و فروش شدند. البته با آرامشی که امسال برای بازار مسکن پیش بینی می کنیم، خانه های انباشته شده به مرور وارد بازار می شود.

در این پیوند، «مصطفی قلی خسروی» کارشناس بازار مسکن گفت: احتکار مسکن به طور مصنوعی کاهش تولید را به دنبال دارد. هر چند ساخت و ساز انجام می شود اما وقتی این تولیدها به بازار عرضه نشود، کاهش عرضه در مقابل افزایش تقاضا منجر به گرانی مسکن خواهد شد.

وی با تاکید بر تاثیر جدی موضوع احتکار بر افزایش دوره ی رکود و نیز افزایش ناگهانی قیمت ها در دوره ی رونق گفت: سیاست های مالیاتی هر چند می تواند ابزار خوبی برای عرضه ی مسکن های خالی باشد اما در عمل به درستی اجرایی نمی شود و مالکان هم به خوبی راه های دور زدن قانون مالیات را فراگرفته اند.

از سوی دیگر محتشم با بیان اینکه مالیات به طور موقت می تواند خانه های خالی را وارد بازار اجاره کند، اظهار کرد: به طور قطع گرفتن مالیات درمان احتکار نیست. شاید خانه های خالی از سکنه به واسطه ی اعمال مالیات وارد بازار اجاره شود اما ورود سرمایه گذاران به بازار اجاره در میان مدت باعث کاهش تولید و در نهایت باعث افزایش قیمت ها در بازار مسکن می شود.

رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان با تاکید بر اینکه ورود دستوری به بازار نتیجه یی نمی دهد، گفت: دولت اگر قدرت خرید را افزایش می داد با روش منطقی تری به اهداف خود می رسید. از سوی دیگر باید گفت دولت نمی تواند کاهش قیمت نفت و پیامدهای تحریم در اقتصاد را با گرفتن مالیات جبران کند.

براساس قانون مالیات بر خانه های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید 50 درصد مالیات مشخص شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل 100 درصد و در سال چهارم برابر 150 درصد مالیات اجاره خواهد بود. همچنین در زمینه ی تعیین ارزش معامله های ملکی و مالیات بندی، بازنگری هایی صورت گرفته به شکلی که این مالیات پس از 10 سال به 20 درصد میانگین قیمت روز املاک می رسد. همچنین اگر کسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات می شود.

در حال حاضر سرمایه ی عظیمی در خانه های خالی پنهان شده است و عامل احتکار می تواند ضمن بی پاسخ گذاشتن نیاز متقاضیان مسکن تهدیدی برای ثبات ایجاد شده در بازار این کالای مهم باشد چرا که با کاهش عرضه و افزایش میزان تقاضا، تعادل باز هم به زیان خریداران بر هم می خورد و این روند به افزایش قیمت ها دامن می زند.

انتهای پیام/