بخش مسکن از سال 92 وارد رکود شد و این رکود همچنان ادامه دارد و اگرچه همواره در کشور شاهد دوره های رکود و رونق در بخش مسکن بودیم، اما تفاوت رکود فعلی با دوره های پیشین در این است که این بار کل اقتصاد کشور با رکود دست و پنجه نرم میکند و با توجه به نقش بخش مسکن در اقتصاد و اشتغال رکود اقتصادی موجب تشدید رکود در بخش مسکن و طولانی تر شدن آن شده است، در این دوره قیمت مسکن افزایش نیافته است و این در حالی است که فقط در سال 92 نرخ تورم بیش از 30 درصد بوده است.
رکود فعلی بخش مسکن موجب نارضایتی انبوه سازان و سازندگان شده و بیکاری در برخی مشاغل را نیز در پی داشته است، در چنین شرایطی دولت، وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن به دنبال اتخاذ راهکارهایی برای از بین رفتن رکود هستند، آمار مربوط به معاملات اردییهشت ماه نیز نشان از افزایش تعداد معاملات نسبت به سال پیش دارد، اما هنوز بسیاری از افراد برای ورود به بازار و خرید واحد مسکونی تعلل دارند و حتی منتظرند قیمت ها باز هم کاهش یابد، آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن است؟ رکود چه زمانی از بین می رود؟
دولت از چه ابزارهایی برای خروج بخش مسکن از رکود استفاده کرده و یا در آینده استفاده خواهد کرد؟ آیا در سال جاری مسکن از رکود خارج می شود؟
اینها سوالاتی است که علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پاسخ داده است؛
*حدود دو سال است که رکود بر بخش مسکن حاکم شده و اگرچه وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن اقداماتی را در جهت تحریک بخش عرضه و تقاضا انجام دادند اما همچنان این بخش از رکود خارج نشده، پیش بینی شما از آینده بخش مسکن چیست و چه زمانی شاهد خروج از رکود خواهیم بود؟
بایستی توجه کرد که اقتصاد یک مجموعه به هم پیوسته است، نمی توان انتظار داشت که یک بخش به درستی عمل کرده و رونق داشته باشد، اما سایر بخش ها در رکود به سر برند. اقتصاد ایران طی چهار الی پنج سال گذشته به استثنای یک سال، با رشد اقتصادی منفی روبه رو بوده است. عوامل بسیاری مانند کاهش قیمت نفت و کاهش درآمدهای نفتی، تحریم و مسائل بین الملی در بروز این رکود نقش داشته‌اند که بالتبع منجر به کاهش سایر فعالیت های اقتصادی شده و کاهش قدرت خرید را نیز در پی داشته است. این امر منجر به پیشی گرفتن عرضه از تقاضا به عنوان یکی از اصلی‌ترین دلایل رکود شده است.
طی سه الی چهار سال گذشته این ضعف در اقتصاد کشور وجود داشته که بخشی از آن به عوامل برون بخشی مربوط بوده است. این امر منجر به رکود بخش مسکن نیز از سال 92 شده است. متوسط قیمت معاملاتی مسکن در شهر تهران در خرداد 92، حدود چهار میلیون و 200 هزار تومان به ازای هر متر مربع بوده که براساس قیمت های جاری تا کنون تغییر خاصی نداشته است. به عبارت دیگر طی سه سال گذشته قیمت جاری مسکن تقریباً ثابت بوده اما قیمت های واقعی مسکن، 40 درصد کاهش قیمت داشته است. اگر چه کاهش قیمت به نفع مصرف کننده است اما باید توجه کرد که تداوم آن منجربه عدم صرفه اقتصادی تولید برای سازندگان خواهد شد و در نتیجه در آینده عرضه واحد مسکونی کاهش خواهد یافت. بنابراین سیاست متعادل باید به گونه ای باشد که هم سمت و سوی عرضه را در نظر بگیرد و هم سمت تقاضا را، به گونه ای که هم تولید برای سازنده صرف کند و هم مصرف کننده از پس خرید آن کالا بر بیاید.
دولت برای خروج از رکود، برنامه های متفاوتی را مدنظر داشته و اقداماتی را نیزانجام داده است اما با معضلات گوناگون به ویژه محدودیت شدید منابع مالی روبه رو است. علاوه بر دولت، بانک ها نیزبا مشکل محدودیت منابع مالی دست و پنجه نرم می‌کنند. علی رغم همه این موارد شواهدی مبنی بر حرکت در مسیر رونق اقتصادی وجود دارد و به نظر می رسد که در نیمه دوم سال شاهد رونق باشیم. بنابراین در سال 96 نیز اوضاع بخش مسکن بهتر خواهد شد، البته باید توجه کرد که ساختار این رکود به ویژه در بخش مسکن با رکودهای پیشین متفاوت است.
*تفاوت رکود فعلی بخش مسکن با رکودهای پیشین چیست؟
اولاً عرضه مسکن در سال گذشته بسیار زیاد بود و براساس آمار موجود، حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که البته بنا نیست که همه این واحدها به بازار عرضه شوند، زیرا واحدهای خالی چند دسته اند، برخی از این واحدها ییلاقی اند، بخشی مربوط به افرادی است که به جز شهر محل سکونت خود در شهر دیگری خانه دارند و به جای استفاده از هتل، از واحد خود به طور مقطعی استفاده می کنند و بخشی از واحدها هم خالی بوده و فعلا در بازار عرضه نمی شوند.
ثانیا کاهش قدرت خرید خانوارها طی سال‌های گذشته ناشی از تورم بالا و شرایط تحریم منجر به تعمیق رکود در بازار شده است. بنابراین رکود فعلی به لحاظ طول و عرض گسترده‌تر و عمیق‌تر از ادوار پیشین است.
*دولت از چه ابزارهایی برای خروج بخش مسکن از رکود استفاده کرده و یا استفاده خواهد کرد؟
وزارت راه و شهرسازی و دولت با استفاد از ابزارهای بلند مدت، میان مدت و کوتاه مدت برای خروج این بخش از رکود اقدام کرده و سعی در تداوم آن دارند. اما باید توجه کرد که همه ابزارها در اختیار وزارت راه و شهرسازی نیست و در اختیار مجموعه نظام، دولت و تصمیم‌سازان اقتصادی است. به عنوان مثال طراح سیاست های پولی بانک مرکزی است و جلسات بسیاری هم در این راستا با نهادهای مربوطه برگزار شده و شاهد بودیم که در حوزه سیاست های پولی سیستم وام دهی تغییر کرده است، به طوری که در ابتدای دولت یازدهم دو تسهیلات 20 و 30 میلیونی توسط بانک مسکن پرداخت می شد اما اکنون حساب پس انداز صندوق یکم تا سقف 160 میلیون تومان در تهران به زوج های جوان تسهیلات پرداخت میکند.
به علاوه بانک مسکن محصولات متنوع دیگری را ارائه کرده است، حساب سپرده ممتاز را توسعه داده و سقف تسهیلات آن را به 60 میلیون تومان افزایش داده است (زوجین جوان تا 120 میلیون تومان) همچنین برای ساخت مسکن تا سقف 150 میلیون تومان تسهیلات پرداخت می شود، از سوی دیگر با توجه به تعدیل نرخ تورم، سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات پی‌گیری می شود، تا قدرت بازپراخت خانوارها افزایش یابد و قیمت تمام شده برای سازنده ای که تسهیلات دریافت می کند کاهش یابد.
*اکنون نرخ سود تسهیلات مسکن دقیقا چقدر است؟
نرخ سود برای تسهیلات صندوق یکم 13 درصد، برای حساب ممتاز 17 درصد و برای ساخت حدود 20 درصد است. بنابراین یکی از ابزارهایی که بسیار بر روی آن تمرکزشده، ابزارهای تامین مالی در حوزه بانکی و بازار سرمایه است، در این راستا صندوق زمین و ساختمان نسیم راه‌اندازی شد و حدود 25 صندوق دیگرنیز در حال مجوز گرفتن هستند. در صورت از سرگیری نشانه‌های رونق، صندوق زمین و ساختمان در تقویت تأمین مالی مسکن و انتفاع خریداران اثر‌بخشی زیادی خواهد داشت.
به علاوه در حوزه بازار رهن ثانویه بانک مسکن در گام اول 300 میلیارد تومان از تسهیلات رهنی را وارد بازار کرده و به تدریج اوراق آن را منتشر می کند، البته مجوز 10 هزار میلیارد تومان صادر شده که در صورت بهره‌برداری می تواند در حوزه تولید و تقاضا موثر باشد.
*درست است که میزان تسهیلاتی که سال ها 18 میلیون و 20 میلیون بوده؛ افزایش یافته و اکنون به بیش از 100میلیون تومان رسیده، اما مسئله ای که وجود دارد این است که اقساط این تسهیلات زیاد است و طبقه متوسط توان بازپرداخت این اقساط را ندارند، آیا طی مدتی که پرداخت این تسهیلات آغاز شده برآوردی صورت گرفته که این تسهیلات چقدر تاثیر داشته و مورد استقبال قرار گرفته است؟
اولاً برنامه هایی که برای تامین مالی وجود دارد، باید براساس گروه ها و طبقات مختلف اجتماعی، منطقه ای و اقتصادی متنوع باشد، که سیاست‌های جدید در این راستا طراحی شده است.
اما در حوزه بازپرداخت میزان اقساط، باید توجه کرد که این تسهیلات برای گروه های میان درآمد طراحی شده و این طبقه می تواند به جای پرداخت اجاره بها، اقساط تسهیلات را پرداخت نماید، البته بدیهی است که پرداخت این اقساط به سهولت انجام نمی‌پذیرد و ممکن است در سال‌های اولیه خانوارها را با سختی مواجه نماید، اما در هر صورت مطلوبیت فرد از بابت تأمین مسکن مناسب افزایش یافته و در ادامه روند زندگی با چالش‌های کمتری مواجه خواهد شد.
عمده‌ترین دلیل بالا بودن مبلغ اقساط، بالا بودن نرخ سود، کوتاه بودن زمان بازپرداخت و پایین بودن درآمد خانوار است. با توجه به اینکه حدود چهار سال است که GDP رشد نداشته، درآمد خانوارها هم افزایش نیافته است، بنابراین مجموعه اقتصاد باید بهبود یابد تا وضعیت بهتر شود.
نکته دیگر کاهش نرخ سود بانکی است که نمی‌توان انتظار داشت به صورت دستوری نرخ سود کاهش یابد، بهبود محیط اقتصاد کلان، ثبات اقتصادی و کاهش نرخ تورم، بایستی اتفاق بیفتد تا بتوان نرخ سود تسهیلات را کاهش داد. بنابراین اگر نرخ سود به حدود 10 درصد و کمتر کاهش یابد، توان خانوار برای بازپرداخت اقساط افزایش می‌یابد.
تمامی این موارد در برنامه حوزه سیاست‌گذاری قرار دارد و وزارت راه و شهرسازی در پی تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه ای است. همچنین در حوزه مسکن کم درآمدها برنامه هایی مدنظر دولت می‌باشد.
* از ابتدای کار دولت یازدهم وعده هایی مانند اجرای طرح مسکن اجتماعی داده شده اما عملی نشده و اکنون یکی از انتقاداتی که نسبت به وزارت راه و شهرسازی مطرح می شود، اجرا نشدن این طرح است ، در حوزه مسکن کم درآمدها وزارت راه و شهرسازی دقیقا چه برنامه ای دارد؟
حل مشکل مسکن کم درآمدها نیاز به حمایت اساسی دارد و صرفاً با پرداخت تسهیلات حل نخواهد شد. گروه های کم درآمد به برنامه هایی نیاز دارند که ماهانه با پرداخت مبلغ کمی بتوانند مسئله مسکن شان را مرتفع نمایند و این لزوما به معنای تامین مسکن به صورت ملکی نیست. حتی در قانون اساسی نیز به مساله تامین مسکن نه الزاما مسکن ملکی تاکید شده است. اما متاسفانه در کشور ما هنوز این فرهنگ سازی صورت نگرفته که شیوه های غیرمالکیتی فراهم شود. به این صورت که متقاضی چند سال در مسکنی که از سوی دولت فراهم شده، ساکن شود و اجاره ارزان پرداخت کند تا توانمند شود.
این موضوع مستلزم نهادسازی است و طی سال هایی که بنده در وزارت مسکن بودم، تلاش های بسیاری در این زمینه صورت گرفته، اما هنوز نهادی که اقدام به اجاره داری کند، ایجاد نشده است.
از سوی دیگر در حوزه مسکن اجتماعی باید توجه کرد که دولت با محدودیت منابع و اعتبارات روبه رو است، زیرا همچنان قیمت نفت پایین است و اگر چه تحریم ها لغو شده اما منابع مالی هنوز وارد کشور نشده و با توجه به اینکه دولت تورم را کنترل کرده، بنا ندارد تأمین مالی را از محل استقراض از بانک مرکزی انجام دهد، بنابراین از استفاده از چنین ابزارهایی اجتناب می ورزد.
در آن زمان دولت همه منابع مالی را که در اختیار داشت به مسکن مهر اختصاص داد به علاوه اکنون نیز دولت توافق کرده که منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر را مجددا به مسکن مهر تزریق کند، که چنانچه این اقدام صورت نمی‌گرفت، این منابع می توانست در حوزه مسکن اجتماعی هزینه شود.
البته در سال گذشته با وزارت رفاه تفاهم نامه ای در زمینه مسکن اجتماعی منعقد شده و اقداماتی صورت پذیرفته اما متأسفانه به دلیل محدودیت منابع مالی هنوز عملیاتی نشده است.
فعالیت دولت قبل را در این بخش چگونه ارزیابی می کنید و از نظر شما عملکرد دولت قبل در بخش مسکن چه تاثیری در رکود امروز بخش مسکن داشته با توجه به اینکه عمده تمرکز دولت قبل در بخش مسکن معطوف به مسکن مهر بود؟
از دیدگاه اقتصادی و نه سیاسی، همه دولت ها در کشورهای مختلف برای همه بخش ها از جمله بخش مسکن برنامه دارند و در این راستا وارد بحث سیاست های پولی مانند پرداخت تسهیلات، نرخ سود و ...می شوند که البته مکمل این بخش بازار سرمایه است. ابزار دیگر دولت در این حوزه مالیات است، به عبارتی سیاست مالیاتی بایستی به گونه‌ای باشد که تولید آسیب نبیند و بخشی از این درآمدها مصروف اقشار آسیب پذیر شود.
مطالعات نشان می دهد که پس از پیروزی انقلاب دولت ها همواره برای تامین مسکن کم درآمدها برنامه داشتند، در مقطعی سیاست واگذاری زمین، در دوره ای دیگر مشارکت و همچنین مسکن استیجاری مطرح شد و در دوره قبلی که آقای آخوندی وزیر مسکن بود، سیاست مسکن پاک ( پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی) اجرا شد. در دولت های نهم و دهم سیاست مسکن مهر براساس مطالعات طرح جامع (9 محور و 55 برنامه اجرایی) اجرایی شد. حق بهره برداری از زمین به عنوان یکی از برنامه های طرح جامع مدنظر بود که براساس آن زمین هایی که مالکیت آن ها در اختیار دولت بود، برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار می‌گرفت، این پیشنهاد اساس اجرای مسکن مهر قرار گرفت.
این برنامه اجرایی شد اما بسیار گسترده تر از پیشنهاد طرح جامع مسکن بود. پیشنهاد طرح جامع، ساخت سالانه 50 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، گسترش دامنه اجرای این طرح منجر به آسیب هایی بر اقتصاد کشور شد. این در حالی است که قصد دولت نهم این بود که با اجرای این طرح و ساخت 2 میلیون و احد مسکونی، طی مدت چهار الی پنج سال مشکل مسکن کم درآمدها را حل کند. اما در مرحله اجرا مشکلاتی پیش آمد، منابع بانک ها محدود بود و نتوانستند منابع لازم برای اجرای طرح را تامین کنند و در نهایت نتیجه این شد که از منابع بانک مرکزی به صورت خط اعتباری استفاده شود.
ساخت توسط انبوه سازان، به صورت خود مالکی و از طریق تعاونی ها نیز مشکلاتی را پدید آورد و موجب طولانی شدن پروژه شد، ضمن اینکه با بزرگ شدن طرح، مشکل کمبود زمین پیش آمد و در برخی مناطق مکان یابی های نامناسب صورت گرفت.
مشکل دیگر این طرح تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی و ارتباط این مناطق با شهرهای مادر بود. البته در برخی مناطق و شهرهای کوچک واحدهای ساخته شده، مناسب بود. اما در مناطق دیگری هم آسیب هایی وارد شد به طوری که در حال حاضر تعدادی از واحدها نیمه کاره باقی مانده، در برخی دیگر واحدهای مسکونی مازاد وجود دارد و همچنین در تعدادی از پروژه ها با مشکل خدمات روبنایی روبه رو هستیم. بنابراین تمرکز این دولت و دو دولت گذشته معطوف به مسکن مهر شد، اما بار سنگین رفع موانع سکونتی بر دوش دولت یازدهم قرار گرفته است.
*از نظر شما با از بین رفتن رکود بخش مسکن، قیمت ها چگونه تغییر خواهد کرد، آیا افزایش قیمتی که طی این سال ها صورت نگرفته اتفاق خواهد بود؟
حبابی در قیمت مسکن بود که تخلیه شد زیرا عرضه زیاد بود و با توجه به اینکه رشد اقتصادی هم منفی بود، قدرت خرید افزایش پیدا نکرد، در حال حاضر هم پتانسیل افزایش قیمت چندان زیاد نیست.
اگر در بازار مسکن معاملات رونق بگیرد و تقاضا افزایش یابد، تولیدکننده به تولید تمایل پیدا می کند، بنابراین شروع رونق از افزایش معاملات و حرکت در تقاضا است که این امر تا حدودی روی قیمت ها اثر خواهد گذاشت و تولید کننده برای تولید تشویق می شود. افزایش تولید منجر به رشد ارزش افزوده بخش مسکن می شود و در این فرایند تغییر و تحول، ممکن است که قیمت ها اندکی افزایش یابد. اما با توجه به اینکه عرضه به میزان لازم وجود دارد. پیش بینی می کنیم میانگین افزایش قیمت مسکن در سال جاری در حد تورم یا کمتر از آن باشد.
آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است؟ و آیا سرمایه گذاری در بخش مسکن مناسب است؟
تقاضای مسکن به دو دسته تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه گذاری یا سوداگری طبقه بندی می شود. برای متقاضی که در دسته اول قرار دارد اکنون زمان مناسبی برای خرید است زیرا هم تسهیلات مناسبی پرداخت می شود و هم قیمت مسکن به کف رسیده و ممکن است قیمت ها به آرامی تغییر کند، به عنوان مثال نرخ تورم، تغییر قیمت بنزین و ... ممکن است، هزینه تمام شده را بالا برده و قیمت ها را تغییر دهد، برای سرمایه گذاری هم اکنون شرایط بد نیست و افراد می توانند با ارزیابی وارد بازار شوند.
درباره میزان واحدهای مسکونی مورد نیاز، آمار به چه صورت است و برای حل این مشکل به چه تعداد واحد مسکونی نیازمندیم؟
در سال 94 حدود 23 میلیون خانوار و 22.2 واحد مسکونی وجود داشته که البته این آمار بدون محاسبه واحدهای مسکونی خالی است. همچنین بنا به آمار سرشماری سال 1390، مرکز آمار اعلام کرد، تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از تعداد خانوارها بوده است، که البته این آمار با احتساب خانه های خالی است. شاخص تعداد خانوار در واحد مسکونی از بعد از پیروزی انقلاب تا کنون بهبود یافته و بررسی آماری نشان می دهد که تراکم خانوار در واحد مسکونی از 1.37 به 1.03 رسیده است.
*آمار مربوط به نحوه تصرف واحد مسکونی در کشور به چه صورت است؟
بنا به آمار سرشماری سال 1390، 62.7 درصد مالک و 26.6 درصد مستاجر هستند و حدود 10 درصد سایر شیوه های مسکن (سازمانی و...) سکونت است.