پیش‌بینی تابستانی از بازار اجاره مسکن

بازار اجاره مسکن، معمولا بیشترین تحولاتش در نیمه اول سال و به‌ویژه در فصل دوم سال یعنی از تیرماه تا پایان شهریورماه رقم می‌خورد و قاعدتا براساس تعاریف و عرفی که در بازار وجود دارد قیمت اجاره تعریف می‌شود و اصلی‌ترین شاخص اجاره‌بها در تمام دنیا و در کشور ما به دو متغیر قیمت مسکن و تورم عمومی وابسته است. در حال حاضر از یک سو تورم عمومی روند کاهشی خود را طی می‌کند و از سوی دیگر، قیمت مسکن در ثبات نسبی یا نوسان کمتر از تورم، قرار دارد. این دو متغیر دامنه محدودی برای نوسان نرخ اجاره‌بها تعیین می‌کنند به این معنا که نرخ رشد اجاره‌بها تابعی از نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن خواهد بود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: مبانی تشخیصی ما در اتحادیه صنف مشاوران املاک این بود که در سال جاری با توجه به اینکه قیمت مسکن در سال ۹۵ نسبت به ۹۴ افزایش نداشت بنابراین افزایش اجاره‌بها نباید در قیمت‌ها دیده شود و همین اتفاق هم در کشور رخ داده است و ما افزایش اجاره‌بها را در سطح کلان در کشور نداشته‌ایم اما در برخی از بافت‌های شهرهای بزرگ به‌ویژه مناطقی که تقاضا بیشتر از عرضه است و متقاضیان بیشتر از عرضه‌کنندگان هستند که معمولا در برخی از بافت‌های خاص شهرهای بزرگ است، ما افزایش اجاره‌بها را داشتیم که سقف آن تا ۱۰ درصد بیشتر نبوده است. در مجموع می‌توانم بگویم بازار اجاره آرامی را در سال جاری شاهد خواهیم بود. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک افزود: نکته‌ای که می‌تواند یک تهدید برای بازار اجاره باشد این است که برخی سوداگری‌ها و فضای مدیریتی در حوزه اجاره‌نشینی می‌تواند امواجی منفی را در جامعه ایجاد کند که امیدواریم با تدبیر جلوی این شایعات گرفته شود. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در ادامه پیش‌بینی‌ها درباره وضعیت بازار ملک در فصل جاری با اعلام اینکه بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق قرار دارد و خرید و فروش‌‌ها بدون افزایش قیمت، رو به رشد گذاشته است، از احیای انگیزه معاملات و ساخت و ساز در بازار تابستانی ملک خبر داد و گفت: شرایط کلی بازار، مسیر رو به پیشرفت را نشان می‌دهد و بعید است تا پایان تابستان امسال، علایم چندانی از رکود دیده شود.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره تغییر مسیر معاملات بازار مسکن در دو ماهه نخست سال جاری و پیش‌بینی خود برای تابستان امسال گفت: بهار بازار مسکن با رشد مثبت و دو رقمی در معاملات خرید ملک در تهران رقم خورد و بازار با بهار سال 94 کاملا متفاوت بود. اکنون چشم انداز قابل تصور آن است که در ۶ ماهه سال ۹۵ وارد دوره تکمیلی پیش‌رونق خواهیم شد و با این تعریف، فاز اول خروج از رکود مسکن در شش ماهه نخست سال ۹۵ آغاز شده است و امیدواریم در ۶ ماهه دوم سال نیز روند معاملات صعودی باشد و معاملات به سطحی برسد که در ۶ ماه دوم شاهد بازگشت رونق و رشد حجمی معاملات مسکن باشیم. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اعلام افزایش حجم معاملات در سه ماهه نخست سال‌جاری افزود: در مجموع وضعیت بازار خرید و فروش مسکن با توجه به حجم معاملاتی که در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و خردادماه رخ داده نشان‌دهنده روند صعودی بوده و به‌طور حتم، پس از ماه مبارک رمضان شاهد رشد بیشتری در معاملات بازار مسکن خواهیم بود، زیرا طبق روال سال‌های گذشته و براساس تجربه در ماه رمضان ما فعلا شاهد کاهش نسبی مسکن هستیم ولی بعد از ماه مبارک رمضان افزایش معاملات خرید و اجاره در بازار مسکن چشمگیر خواهد بود.

وی افزود: امیدوارم تا پایان سال، معاملات روند صعودی داشته باشد که البته این صعود به معنای افزایش قیمت مسکن نیست. زیرا قیمت بازار مسکن تا بهار سال 92 به حداکثر قیمت خود رسیده بود و در سال‌های ۹۲ تا ۹۴ روند کاهشی آن باعث شد قیمت واقعی مسکن دست‌کم 14 درصد افت کند. بنابراین در مجموع پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده روند عدم افزایش قیمت تا پایان سال جاری است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: به‌طور قطع تا پایان سال جاری، شاهد افزایش معاملات، افزایش حجم خرید و فروش‌ها و افزایش انگیزه برای ساخت و ساز خواهیم بود. عقبایی همچنین در مورد سودهای بانکی و تاثیری که می‌تواند در وضعیت اجاره‌بها داشته باشد گفت: سودهای بانکی در سال جاری تاثیری در اجاره‌بها ندارد زیرا عموم موجرین علاقه‌مند به دریافت اجاره‌بها هستند و آنهایی که اجاره‌بها نمی‌گیرند و پول پیش دریافت می‌کنند رویکردشان بیشتر رویکرد سرمایه‌ای در جهت جبران کمبود بهای خرید یا در جهت سرمایه‌گذاری است و این مسائل است که هدف اصلی موجرین برای اجاره خانه‌ها به شمار می‌رود که الزاما ارتباطی به سود بانکی ندارد. به بیان دیگر، بخشی از خریداران ملک به علت آنکه با کسری نقدینگی برای پرداخت به فروشنده روبه‌رو هستند، بلافاصله بعد از خرید آپارتمان آن را رهن کامل می‌دهند تا با پول آن، نسبت به تسویه حساب با فروشنده اقدام کنند. این موضوع باعث می‌شود همواره فایل آپارتمان اجاره‌ای به شکل رهن کامل در بازار اجاره وجود داشته باشد.

براساس این گزارش، مشاوران املاک و واسطه‌های بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی که خرید و فروش آپارتمان هم نسبت به ماه‌های قبلی و هم نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است، معتقدند: کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی انگیزه خریدهای مصرفی و همچنین زمینه لازم برای افزایش سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را افزایش خواهد داد و باعث رونق بخش مسکن و ساختمان خواهد شد. طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی بهار امسال به 36 هزار فقره رسید که 4 درصد نسبت به بهار 94 افزایش پیدا کرد. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهار امسال نیز با کمتر از 6 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال گذشته به سطح 4 میلیون و 270 هزار تومان رسید. اگر چه سطح اسمی قیمت مسکن در خرداد امسال 8 درصد افزایش یافت اما قیمت واقعی با توجه به نرخ تورم، حدود دو درصد افت کرد و میزان نرخ رشد قیمت مسکن همچنان کمتر از نرخ تورم است.