سیاست‌های مکمل اثرگذاری کاهش نرخ سود

باوجود کاهش نرخ سود سپرده بانک‌ها همچنین افت سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سود اسمی تسهیلات اوراق رهنی مسکن تغییری نکرد و 5/17درصد باقی ماند اما قیمت اوراق در فرابورس (محل خرید و فروش امتیاز این وام) در یکی دوهفته گذشته با کاهش 2درصدی مواجه شد و به این ترتیب سود واقعی وام اوراق مسکن نیز (ترکیبی از قیمت تمام شده خرید اوراق و سود اسمی) افت کرد. دراین میان، باتوجه به کاهش 2درصدی قیمت اوراق در فرابورس پس از تصمیمات اخیر شبکه بانکی، اثرات و تبعات متفاوتی را می‌توان در اقتصاد کلان همچنین اقتصاد مسکن انتظار داشت به‌عنوان نمونه کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، انگیزه متقاضیان خرید مسکن (خانه اولی‌ها) را افزایش می‌دهد و موجب رشد حجم معاملات و به‌تبع آن رونق ساخت‌وساز می‌شود؛ افت نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز موجب کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و به تبع آن هدایت سرمایه‌ها به سمت بازارهای مختلف از جمله مسکن می‌شود، البته باوجود تاثیرات مثبت هردو اقدام بربازار مسکن برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند که سیاست کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری موجب هدایت منابع بانکی به سمت فعالیت‌های غیرتولیدی شده و عملا زمینه را برای افزایش تورم و بیکاری فراهم می‌آورد و موجب تشدید رانت و دستیابی به منابع ارزان‌قیمت بانکی می‌شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، برخی دیگر عنوان می‌کنند که نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی موجب افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و افزایش قیمت تمام شده کالاها و در نتیجه کاهش قدرت رقابتی محصولات داخلی می‌شود و باید این نرخ تا حدامکان کاهش یابد، باوجود نظرات متفاوت درباره اثرات کاهش نرخ سود تسهیلات و سپرده بانکی بر اقتصاد به‌ویژه بر اقتصاد مسکن، حجت‌الله میرزایی استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی و مشاور عالی موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد برنامه‌ریزی شهری می‌گوید: کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری و تسهیلات بانکی در بهبود بازار موثر است، اما به تنهایی نمی‌تواند در خروج نسبی از رکود و تامین مسکن اغلب گروه‌های درآمدی تاثیرگذار باشد و نیاز به روش‌های مکمل و سیاست‌های دیگر وجود دارد. میرزایی می‌گوید: کاهش نرخ سود سپرده موجب افزایش اجاره‌بها می‌شود و تجربه سال‌های گذشته درباره کاهش نرخ سود نیز به خوبی این موضوع را نشان می‌دهد، زیرا بخش زیادی از صاحبان ملک تمایلی به رهن واحدمسکونی خود ندارند و می‌خواهند که ملک‌شان را اجاره دهند. مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید:

***

باتوجه به اینکه نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از 13 به 11درصد کاهش یافته آیا این اقدام می‌تواند باعث تحریک تقاضا برای خرید مسکن و در پی آن بهبود نسبی در بازار مسکن شود؟
اقدام اخیر بانک مسکن در کاهش نرخ سود تسهیلات خرید (صندوق پس‌انداز مسکن یکم) ابزاری موثراست، اما کافی نیست و برای خروج از رکود نیاز به سیاست‌های مکمل احساس می‌شود. کاهش نرخ سود تسهیلات، حاشیه سود سرمایه‌گذاران حوزه مسکن را افزایش می‌دهد و انگیزه آنها را برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز تقویت می‌کند زیرا نرخ سود یک عامل اثرگذار و تعیین‌کننده درهزینه سرمایه‌گذاری است که در ایران این هزینه به‌شدت بالا بوده و سرمایه‌گذاری را در همه بخش‌های اقتصادی غیر رقابتی کرده است، به همین علت برخی بنگاه‌ها برای پرداخت تعهدات‌شان همچنین سایر بنگاه‌ها برای سرمایه‌گذاری جدید با نرخ سود بالا انگیزه خود را از دست می‌دادند.

در این شرایط کاهش نرخ سود سپرده در بخش مسکن برای بهبود این بازار، باتوجه به عرضه مازاد واحدهای مسکونی از سال‌های گذشته به تنهایی کفایت نمی‌کند و بایدتصمیم‌گیری‌های دیگری نیز دراین زمینه صورت گیرد.

بطور دقیق نمی‌توان اعلام کرد که کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن تا چه میزان می‌تواند در بهبود بازار موثر باشد و باید این موضوع در نظرگرفته شود که چه بخشی از متقاضیان با این اقدام بانک مسکن، خرید مسکن را به صرفه و همتراز با شرایط مالی خود ارزیابی می‌کنند، به عبارت دیگر باید این موضوع لحاظ شود اما به‌طور کلی و باتوجه به آنکه بهره‌گیری از تسهیلات خرید مسکن نیازمند سپرده‌گذاری نیمی از میزان پرداختی وام است، تعداد زیادی از مشمولان تصمیم اخیر بانک مسکن (زوج‌های جوان) نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند، پس باید شرط سپرده‌گذاری برای برخی خانوارها که در دهک‌های پایین درآمدی هستند برداشته شود.

با توجه به آنکه تسهیلات ساخت و ساز مسکن در دی ماه۹۴ حدود ۵۰درصد رشد دارد و براساس آخرین دستورالعمل اجرایی نرخ سود تسهیلات خرید مسکن نیز حدود 2درصد کاهش یافته است می‌توانیم شاهد تغییرات محسوسی دربازار مسکن باشیم؟
در بازار مسکن دو دسته تسهیلات وجود دارد، دسته اول مربوط به ساخت‌وساز و دسته دوم مربوط به خرید است که تسهیلات خرید به تنهایی موثر نیست و افزایش دو برابری مبلغ آن نیز به دلیل بالابودن نرخ سود، متقاضی چندانی ندارد ضمن اینکه براساس آمار منتشر شده از سوی مراجع رسمی با مازاد یک میلیون و 700واحد مسکونی خالی که در سال‌های گذشته ساخته شده‌اند، روبرو هستیم و درواقع مشکل اصلی بخش مسکن کمبود تقاضاست.

نبود تقاضا برای خرید مسکن به نداشتن توان اقتصادی کافی خانوارهای متقاضی بازمی‌گردد، حیات‌بخش مسکن در تمامی کشورها به تسهیلات خوب و بازارهای توسعه یافته مالی و پولی بستگی دارد اما در ایران نه تنها میزان و مبلغ تسهیلات پرداختی کم است بلکه دوره بازپرداخت نیز کوتاه است.

علاوه براین بالابودن نرخ سود تسهیلات، تمام انگیزه‌های لازم برای خرید مسکن ازسوی متقاضیان را ازمیان می‌برد زیرا بخش بزرگی از خانوارها توان خرید مسکن با قیمت‌های کنونی را ندارند.

درواقع می‌توان گفت که با کاهش نرخ سودتسهیلات خرید مسکت و افزایش مبلغ وام ساخت‌وساز به تنهایی نمی‌توان شاهد خروج از رکود باشیم.

به نظر شما کاهش نرخ سود تسهیلات خرید و افزایش مبلغ وام ساخت‌وساز به تنهایی نمی‌تواند در رونق بخشی به بازار مسکن موثرباشد، پس درشرایط فعلی برای بهبود بخش مسکن چه اقدامات و گام‌هایی باید برداشته شود؟
پیشنهاد می‌شود که درگام نخست تمرکز دولت برای خانه‌دار کردن بخش بزرگی از متقاضیان خرید مسکن به استفاده از تسهیلات محدود شود، درگام بعدی باید نرخ سود تسهیلات و سپرده‌گذاری در بانک‌ها کاهش یابد دوره بازپرداخت تسهیلات مانند سایر کشورها افزایش یابد و بیش از 12سال باشد در گام سوم توصیه می‌شود برای گروه‌هایی از متقاضیان خرید مسکن تسهیلاتی بدون الزام به سپرده‌گذاری اعطا شود، به ویژه برای زوج‌های جوانی که تازه شروع به زندگی کرده‌اند یا در آستانه ازدواج قراردارند باید ضرورت سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات مسکن برداشته شود به عبارت دیگر به تنهایی و با کاهش نرخ سود تسهیلات خرید و افزایش مبلغ وام ساخت، نمی‌توان کمکی به متقاضیان برای خرید مسکن و دستیابی به رونق موردنظر و پیش‌بینی شده کرد.

نرخ تورم براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی به 9.7درصد رسیده است، به این ترتیب، شاهد افت این نرخ در سال‌های اخیر بوده‌ایم، اقدام اخیر در کاهش نرخ سود تسهیلات نیز همگام با افت نرخ تورم صورت گرفته است به نظر شما تداوم این هماهنگی چه تاثیری بربازار مسکن خواهد داشت؟
با کاهش نرخ تورم به‌تبع آن نرخ سود تسهیلات و سپرده نیز باید افت کند و در واقع سود بانک‌ها از فاصله منطقی بین نرخ سود تسهیلات و سپرده‌ها تامین می‌شود و باید این فاصله کاهش یابد زیرا این فاصله که سود بانک‌ها را مشخص می‌کند، در ایران بسیار بالاست و بانک‌ها با کاهش هزینه‌های سربار می‌توان این فاصله را کم کنند و این خواسته و انتظار معقول است.

کاهش نرخ سود تسهیلات و سپرده باید سریع‌تر از این اجرایی می‌شد و در حال حاضر که این تصمیم با تاخیر گرفته شده باید هرچه سریعتر عملیاتی شود ضمن اینکه اگر مجددا شاهد کاهش نرخ سود تسهیلات و سپرده باشیم این اقدام به نفع اقتصاد ایران است و کارشناسان و فعالان اقتصادی همچنین مردم از آن استقبال می‌کنند زیرا این تصمیم می‌تواند به بهبود بازار مسکن کمک کند.

برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند که کاهش نرخ سود سپرده بر بازار رهن و اجاره اثرگذار است و نرخ اجاره را افزایش می‌دهد، به نظر شما آیا از این پس شاهد افزایش نرخ اجاره خواهیم بود؟
قاعدتا کاهش نرخ سود سپرده این تاثیر را بر اجاره‌بها داشته، دارد و خواهد داشت تجربه سال‌های گذشته درباره کاهش نرخ سود نیز به خوبی این موضوع را نشان می‌دهد، زیرا بخش زیادی از صاحبان ملک تمایلی به رهن واحد مسکونی خود ندارند بلکه می‌خواهند که ملک‌شان را اجاره دهند در گذشته که نرخ سود سپرده بالا بود موجرین واحدهای مسکونی را رهن می‌دادند و مبلغ دریافت شده از مستاجر را در بانک سپرده‌گذاری کرده و سود دریافت می‌کردند اما درحال حاضر و با کاهش سه باره نرخ سود از 22 به 15درصد این امتیاز برای صاحبان املاک از میان رفته است و دریافت رهن توجیه اقتصادی ندارد بنابراین فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد می‌شود به ویژه افرادی که حقوق‌بگیر ثابت بوده و در پرداخت مبلغی به‌عنوان ودیعه ناتوان هستند با مشکل مواجه می‌شوند ضمن اینکه در شرایطی که بازار اجاره رقابتی می‌شود فشار بیشتری از سمت مالکان بر متقاضیان اجاره وارد می‌شود نرخ‌های اجاره بالاتر می‌رود و افزایش نرخ اجاره‌بها در این شرایط طبیعی است.

یکی از احتمالاتی که با کاهش نرخ سود سپرده بانکی درباره بازار مسکن وجود دارد این است که این اقدام موجب می‌شود، سرمایه‌گذاران تلاش کنند تا سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج کرده و وارد بازارهای سرمایه‌یی از جمله طلا، ارز، مسکن و... کنند، شما چقدر با این موضوع موافقید؟
منابعی که ممکن است در کوتاه‌مدت از بانک‌ها خارج شود قطعا به سمت بازارهای سرمایه‌یی ازجمله بازار ارز، طلا و سکه، بورس و مسکن حرکت می‌کند البته یافتن بازار جایگزین و مناسب برای بانک از سوی صاحبان سرمایه و سپرده زمانبر است.

به نظر شما جذابیت بازار مسکن برای جذب سرمایه‌های خارج شده از بانک‌ها چقدر است؟ یعنی با توجه به رکود چهارساله بازار، مسکن این توانایی را در هدایت سرمایه‌ها به سمت خود دارد؟
باتوجه به آنکه بازار مسکن در مرحله پیش رونق است و افزایش‌های کوچکی هم درحجم معاملات و هم در قیمت مسکن مشهود است و تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز نیز در حال رشد است، به نظر می‌رسد که گرایش‌هایی از سمت صاحبان سرمایه برای ورود به بازار مسکن به وجود آمده است ولی صاحبان سپرده گروه‌های متنوعی هستند برخی آنها شرکت‌ها، بنگاه‌ها و اشخاص حقوقی هستند که ممکن است صاحبان سپرده‌های بزرگ باشند دسته‌یی دیگر افراد حقیقی هستند که طیف‌های مختلفی را از لحاظ دهک‌های درآمدی شامل می‌شوند و نمی‌توان انتظار داشت که تمام سپرده‌گذارانی که سرمایه خود را از بانک‌ها خارج کرده‌اند به سمت بازار مسکن حرکت دهند و براساس فرمول‌های اقتصادی منابع مالی آنها متناسب با حجم و میزان دربازارهای سرمایه‌یی توزیع می‌شوند ولی قطعا بخشی ازآنها بازار هدف‌شان برای سرمایه‌گذاری مسکن است.

درواقع جذابیت بازار مسکن باتوجه به ایجاد نشانه‌های رونق در حال افزایش است اگرچه هم‌اکنون بازار مسکن جذابیت خاصی برای سرمایه‌گذاران ندارد اما انتظارات افراد برای سوددهی سرمایه‌های خود باعث می‌شود که این بازار درآینده یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری است.

آمار منتشرشده درباره تعداد ثبت‌نام‌کنندگان تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد که استقبال چندانی از این طرح به عمل نیامده است حتی باوجود آنکه دراسفند ماه مبلغ وام دو برابر شد (160 میلیون تومان) اما تعداد ثبت‌نامی‌ها تغییرچندانی نکرد به نظر شما کاهش نرخ سود سپرده از افزایش مبلغ تسهیلات موثرتر است؟
افزایش مبلغ وام، کاهش نرخ سود تسهیلات و چشم‌انداز و نگرش مثبت به آینده بازار مسکن هر سه عواملی هستند که انگیزه‌بخش بوده و می‌توانند در افزایش تعداد ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم موثر باشند ولی نباید از این موضوع غفلت شود که بخش بزرگی از متقاضیان خرید مسکن به‌خصوص در دهک‌های اول تا پنجم فاقد منابع مالی مورد‌نیاز برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها هستند و توصیه می‌شود برای رونق بخشی به بازار مسکن همچنین تامین مسکن گروه‌های کم درآمد، گزینه‌های دیگری غیر از سپرده‌گذاری نیز در دستور کار قرار گیرد.

درواقع کاهش نرخ سود بانکی، افزایش مبلغ تسهیلات و همچنین دوبرابر کردن حجم تسهیلات ساخت مسکن موثر است اما به تنهایی نمی‌تواند در خروج نسبی از رکود و تامین مسکن اغلب گروه‌های درآمدی تاثیرگذار باشد و نیاز به روش‌های مکمل و سیاست‌های دیگر وجود دارد.