مالیخولیای بانکها با گاوصندوق خالی
کارشناسان می‌گویند اگر دولت منابع مشخصی را در بازار مسکن تزریق نکند، بانکها توان لازم برای خارج کردن بخش مسکن از رکود ندارند.
بازار مسکن هنوز در رکود به سر می‌برد. البته تعداد معاملات در شهر تهران طی پنج ماهه نخست امسال حدود ۲۰ درصد افزایش یافت اما معاملات کل کشور نسبت به سال قبل ۷۰-۸۰ درصد افت کرده است. نسخه دولت برای درمان رکود مسکن که افزایش چندمرحله‌ای تسهیلات بوده هم هنوز جواب نداده است. مثلا وام زوجین خانه اولی تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافته اما خروجی این صندوق مثل آب باریکه‌ای است که می‌خواهد کویر خشک مسکن را سیراب کند. این صندوق از محل منابع خود تغذیه می‌شود؛ به این صورت که افراد در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند و پس از شش ماه معادل پول خود و پس از یک سال دو برابر آن را به عنوان وام با سود ۹.۵ درصد دریافت می‌کنند. با این حال تعداد مراجعه‌کنندگان به این صندوق حدود یک دهم متقاضیان بالقوه بازار مسکن است.
مراجعه به بانک مسکن برای دریافت وام خانه اولی‌ها از روزانه ۱۶۰ فقره در پایان سال قبل به حدود ۲۲۰ فقره افزایش یافته که با حساب سرانگشتی می‌توان به این نتیجه رسید دریافت کنندگان وام خانه اولی طی یک سال به کمتر از ۱۰۰ هزار نفر برسد؛ در حالی که مشتریان بالقوه بازار مسکن حدود یک میلیون نفر در سال هستند. بنابراین چندان نمی‌توان به منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم دلخوش بود.
همچنین دولت منابع کافی برای تغذیه بانکها ندارد. از طرف دیگر نمی‌خواهد با سیاست‌های انبساطی، زمینه‌های افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. به همین دلیل سیاست کژدار و مریز خود را در بخش مسکن ادامه می‌دهد؛ سیاستی که حداقل از ابتدای دولت تدبیر و امید دنبال شده است. با اینکه رویکرد فعلی دولت جلوی جهش قیمت مسکن را گرفته، ظاهرا از انباشت سه ساله تقاضا که می‌تواند منجر به شوک قیمتی شود غفلت کرده است. البته در کل کشور ۱.۷ میلیون مسکن خالی وجود دارد اما رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن می گوید واحدهای خالی موجود از دسترس متقاضیان بالقوه بازار خارج است؛ چرا که خانه‌های خالی عمدتا مسکن مازاد خانوارهای پردرآمد محسوب می‌شود.
آنچه که دولت در برنامه خود مطرح کرده، اعطای وام به خانه اولی‌ها است؛ یعنی با این اتفاق تنها افرادی که تمکن مطلوب برای خرید خانه نداشتند و تا کنون نیز از تسهیلات مسکن در بخش خرید، ساخت یا نوسازی استفاده نکرده‌اند می‌توانند، وام دریافت کنند و به نوعی افراد کم درآمد مورد توجه دولت قرار گرفته که عضو هیات رییسه کمیسیون اقصادی مجلس معتقد است کلید حل مشکل مسکن در دستان آنها نیست.
حسینی شاهرودی همچنین تصریح کرد: دولت باید نقدینگی موجود در بازار را به سمت تولید سوق دهد و برنامه مشخصی برای این موضوع داشته باشد. همچنین، اجرای برنامه دولت در بخش وام مسکن نیز در گرو این موضوع است که بانکها توان پرداخت داشته باشند و از تصمیم دولت تمکین کنند و اگر دولت پول مشخصی را برای این موضوع بلوکه نکند شاید نتوانیم با توجه به منابع موجود سیستم بانکی به اجرای سیاست اخیر دولت امیدوار باشیم.
اما معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه سیاست‌های کلی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن گسترش بازار رهن است، افزود: فرمول خانه‌دار شدن در همه جای دنیا که تجربه‌های موفقی دارند مبتنی بر پس‌انداز است و این وضعیت در ایران نیز دارای سابقه در دولت گذشته راهکارهایش بسته بود. راه‌اندازی مجدد پس‌انداز نیازمند هماهنگی مفصلی خارج از وزارتخانه با همکاری بانک مرکزی، وزارت امور اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه بود. از سوی دیگر تشویق مردم به پس انداز به جای طرح دولت قبل که شاملِ نوشتن نام افرادِ نیازمندِ مسکن و تحویل خانه به آنها بود که کار دشواری بوده و هست.
حامد مظاهریان، ویژگی صندوق پس انداز مسکن یکم را متکی نبودن بر بودجه دولت عنوان کرد و ادامه داد: صندوق پس انداز مسکن یکم به این دلیل که تحت تاثیر نوسانات بازار نفت و مسایل سیاسی نیست می‌تواند فرایند روشنی را برای دهه‌های آینده پیشروی سیاستگذاران کلان حوزه مسکن قرار دهد و هر خانوار ایرانی که صاحب شغل است این تضمین را داشته باشد تا از طریق پس‌انداز و سپرده‌گذاری در بانک بتواند ظرف مدت یکسال حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را از بانک وام بگیرد که این جهت‌گیری کلان در شهرهای میانی و کوچک موفق‌تر خواهد بود زیرا درصد بیشتری از قیمت خانه را در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد.
با این حال اتکای دولت به سیاست‌های انقباضی در بخش مسکن، منجر به کنترل افسارگسیخته قیمت مسکن شده و تا حدی توان متقاضیان مصرفی را به قیمت‌هایی که در پایان دولت قبل تا ۳۰۰ درصد افزایش داشت رسانده است. در این خصوص حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور بیان کرد: قیمت خرید و فروش مسکن در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۲ تغییر چندانی نداشته و حتی در برخی نقاط شاهد کاهش قیمت هم بوده‌ایم. در حال حاضر نیز ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد؛ زیرا عرضه‌کنندگان زیاد هستند. با این حال پیش‌بینی من این است که تا پایان سال ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم شود.
با اینکه فرمول بازار رهن به عنوان روش مطمئن و غیرتورمی تامین مالی بخش مسکن مورد تایید اقتصاددان‌ها است، به نظر می‌رسد منابع حاصل از اجرای این فرمول در کوتاه‌مدت از توان لازم برای رونق بازار مسکن برخوردار نیست و اگر دولت همین روال را تا پایان دوره چهار ساله خود دنبال کند انتظار جهش معاملات و جهش قیمت مسکن دور از ذهن به نظر می‌رسد. این اتفاق از یک طرف به سود متقاضیان مصرفی و از سوی دیگر به ضرر اقتصاد کلان است؛ چرا که بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند.
اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر می‌شود که این کالا به عنوان یکی از اصلی‌ترین کالاها ۳۳ درصد از هزینه سبد خانواده‌های ایرانی را در بر می‌گیرد. از سوی دیگر به دلیل شرایط نه چندان مطلوب اقتصادی هم‌اکنون زمان انتظار خانه‌دار شدن ایرانی‌ها ۱۲ سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال ۱۴۰۵ این زمان را به ۸ سال برساند اما قطعا ادامه‌ی رکود، سدی در مقابل تحقق این آرمان خواهد بود.
