سال ۹۶ ورود به بازار مسکن توجیه اقتصادی دارد

بهروز ملکی در گردهمایی مدیران املاک تهران در همایش مشاوره موفق و اخلاق‌گرایی با بیان این‌که حدود33 درصد هزینه های خانوارهای ایرانی در حوزه مسکن است، اظهار کرد: 40 درصد سرمایه‌گذاری‌ها در کشور مربوط به این بخش و 80 درصد ثروت خانوارها و 32 درصد تورم کشور مربوط به این حوزه است.

وی ادامه داد:‌به طور متوسط سالانه بازار بورس 25 درصد رشد داشته است، در رده‌های بعدی زمین، مسکن، دلار بیشترین رشد را داشته است.

وی با بیان این که 33 درصد هزینه خانوارها مربوط به مسکن است،‌ یادآور شد:‌ در دهه 70 این عدد حدود 27 درصد بوده که به مرور زمان افزایش یافته است. در ایران در سال 65 بر اساس آمار رسمی حدود 78 درصد مردم در خانه‌های ملکی سکونت داشتند که در سال 90 این عدد به 62 درصد رسیده است.
استاد دانشگاه تهران بیان کرد:‌در سال 90 تعداد مستاجران به 27 درصد افزایش یافته که این عدد در سال 65 حدود 11 درصد بوده است.

ملکی بیان کرد: در سال 95 دهک یک سالانه 8 میلیون تومان درآمد خواهد داشت،‌ درآمد دهک 10 سالانه 120 میلیون تومان خواهند داشت. این دهک‌ها برای خانه‌دار شدن با این فرض که هیچ هزینه‌ای ندارند و تمام درآمد خود را برای خرید خانه کنار می‌گذارد. بنابر این دهک یک 30 سال زمان می‌برد تا یک خانه 240 میلیون تومانی را خریداری کند با این فرض که همه قیمت‌ها ثابت بماند و دهک 10 دو سال زمان می‌برد.

وی با بیان این‌که دسترسی به مسکن در ایران بسیار سخت است، گفت: اگر خانوار کم درآمد یک سوم درآمد خود را برای مسکن کنار بگذارد یک قرن طول می‌کشد تا بتواند در صورت ثبات قیمت‌ها 100 سال دیگر (سال 1495) یک خانه را خریداری کند.

وی با اشاره به این‌که پیش می‌شود امسال 680 هزار ازدواج داشته باشیم که تا یک دهه آینده تقریبا این عدد تکرار می‌شود، اظهار کرد: در اوایل انقلاب به ازای هر خانه 1.27 خانوار داشتیم که امروز این نسبت به1.4 خانوار رسیده است که در سال 1405 این دو برابر می‌شوند.

ملکی همچنین یادآور شد: در منظقه یک قیمت مسکن طی بیست و چند (سال 71 تا سال 94) سال اخیر 118 برابر، در منطقه 2 حدود 11 برابر شده است،‌می‌توانیم مناطقه شمال و شمال غرب تهران شاهد بیشترین افزایش قیمت بوده‌اند.

کارشناس مسکن با اشاره به مهم‌ترین عواملی که در بازار مسکن تاثیرگذار هستند، گفت: مجموعه از عوامل ازجمله حجم نقدینگی، نفت،‌نرخ سود بانکی، درآمد خانوار و... روی قیمت مسکن موثر است.
ملکی با بیان این‌که افزایش درآمد نفتی باعث افزایش قمیت مسکن می‌شود، اظهار کرد: بیشتر نرخ رشد قیمت مسکن در سال 86 روس داده و پس از آن سال‌های 92، 74 و 75 قرار دارد.
وی با بیان این‌که رشد قیمت زمین تقریبا با قیمت مسکن همسو حرکت می‌کنند، افزود: وقتی سود ساخت و ساز زیاد می‌شود طبیعتا تقاضای افراد برای پروانه‌های ساختمانی افزایش می‌شود، از سوی دیگر عرضه مسکن 2 تا 2.5 سال است و حجم زیادی از مسکن در سال 92 وارد بازار شد و می‌گوییم بازار مسکن اشباع می‌شود. به همین دلیل نیز از نیمه تابستان 92 با عرضه بالای مسکن در بازار مواجه شدیم که باعث شد قیمت‌ها افزایش نیابد.

وی با بیان این‌که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 90 و 91 به شدت افزایش یافت و تهران تبدیل به یک کارگاه ساختمانی تبدیل شد، تصریح کرد: سونامی ساخت و ساز در این دو سال باعث تعمیق رکود طی سال های اخیر شده است.

تحلیل‌گر بازار مسکن گفت: تجربه نشان می‌دهد دوره‌های رکود طولانی تر از دوره‌های رونق مسکن بوده است. افت صدور پروانه‌های ساختمانی مقدمه‌ای برای رونق بازار مسکن؛ اوایل رونق زمان خوبی برای ورود و پایان رونق زمان خوبی برای خروج از بازار مسکن است.

ملکی با بیان این‌که پیش خرید سیاست خوبی است، یادآور شد: بازار مسکن از خرد جمعی اندکی برخوردار است و نمی‌توانیم اگر کاری را همه انجام می‌دهند نشان دهنده درست بودن آن است.

وی با یادآوری نیمه اول سال 92 گذار به دوره رکود بود، اظهار کرد: امسال از سه سال گذشته وضعیت بازار مسکن بهتر شده و حجم معاملات افزایش یافته و قیمت‌ها اندکی بیشتر شده است.

وی با بیان این‌که سال 91 ماهانه 60 هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شد که الان به ماهانه 27 هزار پروانه کاهش یافته است، گفت:نرخ‌های بالای سود بانکی به بخش مسکن لطمه زد این نرخ برای مسکن زهر است.

وی با اشاره به این‌که درآمدهای نفتی کشور افزایش یافته و نیروی مثبتی به بازار مسکن وارد می‌کند، اظهار کرد: وام خرید مسکن به عنوان یک عامل خیلی در بازار موثر نبوده است، از سوی دیگر نقدینگی نیز با نرخ رشد 28 درصدی به بازار مسکن نیرو به سمت بالا وارد می‌کند.

ملکی در پیش بینی مسکن در سال آینده نیز گفت:‌ ورود به بخس مسکن در سال آینده دارای توجیه اقتصادی خواهد بود. سال 96 تقاضای سرمایه‌ای همچنان اندک خواهد بود و تقاضای مصرفی رو به بالا خواهد بود. انتظار داریم دو سال آینده،‌سال خوبی برای مسکن باشد اما انتظار نداریم افزایش قیمت‌ها مانند سال 86 باشد.

انتهای پیام