افزایش سقف تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود

رشد اقتصادی کشور در سال گذشته در حالی به رقم 11.6 درصدی در پایان آذر ماه رسید که انتظار می رود متوسط رشد هشت درصدی را برای کل سال 95 ثبت کند؛ با این همه و همانطور که رئیس جمهوری و دیگر دولتمردان گفته اند، بخش مسکن همچنان با رکود مواجه است.
کارشناسان علت رکود در بازار مسکن را در ساخت و ساز بی رویه در دهه 80 خورشیدی بویژه در شهرهای بزرگ، جهش قیمتی زمین و مسکن در آن دوران و نیز اجرای بی ضابطه مسکن مهر می دانند که سبب شد از یک سو عرضه مسکن بیش از تقاضای آن باشد و از سوی دیگر به سبب رشد تورم، قدرت خانوارها برای خرید روز به روز تحلیل شود.
به همین دلیل، شورای پول و اعتبار به عنوان سیاست گذار پولی، تقویت بنیه مالی خانوارها برای بهبود تقاضا در بازار مسکن را در چهار سال گذشته هدف قرار داد که نتیجه آن تنوع بخشی به سبد تسهیلات مسکن در سه گروه تهران، مراکز استان و شهرهای بزرگ و سایر شهرها بوده است.
طراحی صندوق مسکن یکم، افزایش سقف وام مسکن برای خرید و ساخت، کاهش نرخ سود تسهیلات، ورود بانک های تجاری به حوزه مسکن، احیای بافت فرسوده و تزریق منابع برای اتمام طرح های مسکن مهر از جمله این اقدام ها بوده است.
تلاش برای تقویت بنیه خرید خانه در شرایط انجام شده که به دلیل حاکمیت رکود در بازار مسکن، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این چهارسال جهش قیمتی چندانی نداشته و بر اساس آمار فروردین ماه بانک مرکزی میانگین قیمتی آن در شهر تهران 43.7 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 4.3 کاهش و 3.6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

** راه اندازی حساب صندوق پس انداز مسکن یکم برای زوج های جوان
راه اندازی حساب صندوق پس انداز مسکن یکم طرحی بود که وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن به شورای پول و اعتبار ارائه کردند و در نهایت در اردییهشت ماه 94 به تصویب این شورا رسید تا این قشر بتوانند دو تسهیلات را روی یک پلاک ثبتی دریافت کنند.
اکنون زوج های جوان خانه اولی که در این صندوق ها افتتاح حساب کرده باشند، می توانند در شهر تهران 160 میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 120 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری 80 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند به شرط آنکه تسهیلات دریافتی حداکثر 80 درصد ارزش ملک را در بر گیرد.
در کنار طراحی این صندوق برای خانه اولی ها، مهر ماه پارسال با هدف کاهش اقساط تسهیلات مسکن خانوارهای جوان، نرخ سود تسهیلات ‌صندوق پس‌انداز مسکن یکم به 8 درصد در بافت‌های فرسوده و 9.5 درصد در سایر مناطق شهری کاهش یافت.
با توجه به تک رقمی بودن نرخ سود این تسهیلات در مقایسه با تسهیلات (18 درصد) ، زوج های جوان می توانند کمتر از یک میلیون تومان در ماه (در شهر تهران) قسط پرداخت کنند.
پیش از کاهش سود تسهیلات این بانک به کمتر از 10 درصد، به طور میانگین روزانه 160 فقره سپرده گذاری در حساب صندوق مسکن یکم در شعب بانک مسکن انجام می شد، اما با کاهش سود تسهیلات هم اکنون به طور میانگین روزانه 700 فقره حساب در شعب این بانک در سراسر کشور افتتاح و هر 6 ماه یک بار موجودی آنها در این صندوق دو برابرمی شود.
بر اساس آخرین آمار بانک مسکن، در سال 95 این بانک توانست با جذب مبلغ ۲۶هزار و ۵۹۷ میلیارد ریال سپرده صندوق پس انداز مسکن یکم، رکورد ۳۷۱درصد رشد در جذب منابع این صندوق را ثبت کند.
به گفته مسعود ایزدی، مدیر امور ارتباطات و بازاریابی بانک مسکن، تعداد و مانده سپرده پس‌انداز مسکن یکم در پایان سال ۱۳۹۵، تعداد ۱۵۴ هزار و ۸۱ فقره و معادل ۳۳ هزار و ۷۶۴ میلیارد ریال بوده که در طول این مدت، به طورت مداوم، روندی صعودی داشته است.

** افزایش سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن
افزایش سقف اعطای تسهیلات به زوج های جوان از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن (حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز) دیگر مصوبه شورای پول و اعتبار بود تا این قشر بتوانند دو تسهیلات را روی یک پلاک ثبتی دریافت کنند.
با این کار این تسهیلات به 100 میلیون تومان در شهر تهران، 80 میلیون تومان در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و 60 میلیون تومان در سایر مناطق شهری افزایش یافت.
سود این اوراق 17درصد محاسبه می شود و اقساط ماهیانه آن در شهر تهران در محدوده بیش از یک میلیون تومان برای وام گیرنده تمام می شود که حداکثر باید ظرف 12 سال آن را بازپرداخت کند.
با این همه در اردیبهشت امسال شورای پول و اعتبار اجازه داد که بانک ها از محل منابع خود 20 میلیون تومان نیز به شکل تسهیلات جعاله به زوج های جوان وام پرداخت کند تا توان خرید این قشر بیش از پیش تقویت شود.
با این کار زوج های جوان می بایست بین 17 تا 18 میلیون تومان اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کنند و پس از گذشت 12 سال حدود 2 برابر مبلغ دریافتی به بانک بازگردانند.
نقطه ضعف این شیوه پرداخت دو برابری تسهیلات دریافتی به بانک است اما نقطه قوت آن در این است که مردمی می توانند با پرداخت هزینه ای که بابت اجاره بها می پردازند، به عنوان اقساط ماهانه، از نعمت داشتن خانه برخوار شوند.
همچنین متقاضیان در صورتی که تمکن پرداخت اقساط بیشتر را داشته باشند، می توانند در دوره زمانی کمتری وام دریافتی را تسویه کنند که در این صورت سود پرداختی به بانک نیز به تناسب آن کاهش می یابد.

** ورود بانک های تجاری به حوزه اوراق حق تقدم مسکن
متمرکز بودن انتشار و عرضه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بانک مسکن از یک سود و افزایش تقاضای مردمی برای خرید این اوراق سبب افزایش نرخ آن در بازار در فصل خرید و فروش مسکن شده است؛ از این رو شورای پول و اعتبار مرداد دپارسال مجوز داد بانک های تجاری دیگر نیز به این عرصه ورود کنند مشروط به اینکه بانک مرکزی مجوز و سقف آن را تعیین کند.
آنگونه که سیدعلی اصغر میرمحمدصادقی مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی گفته است، اکنون سه بانک تقاضای خود را برای انتشار این اوراق به بانک مرکزی ارائه کرده اند که در دست بررسی است.

** تامین مالی طرح مسکن مهر
همانگونه که رئیس دولت تدبیر و امید اعلام کرده بود که دولت یازدهم خود را متعهد به اتمام پروژه های مسکن مهر می داند، تامین مالی طرح مسکن مهر و اتمام تعهدات باقیمانده آن در دستور کار قرار گرفت.
طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم شروع شد و طرح بسیار عظیمی بود که منابع کافی برای تکمیل و اتمام طرح دیده نشده بود و در مرحله اجرا از طریق تزریق منابع پرقدرت بانک مرکزی به بانک مسکن عملیاتی شد.
از این رو بانک مرکزی با همکاری وزارت راه و شهرسازی و تأئید شورای پول و اعتبار برای تامین مالی منابع مورد نیاز این پروژه با اصلاح رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و توقف استقراض مستقیم از بانک مرکزی، اجازه داد منابع مورد نیاز از محل بازگشت اقساط تسهیلات مسکن مهر به تکمیل پروژه‌های باقیمانده اختصاص یابد.
با این کار مهلت 10 ساله بازپرداخت اقساط خطوط اعتباری به بانک مسکن برای صرف آن منابع حاصل اقساط وصولی برای تکمیل و اتمام طرح های نیمه تمام به تصویب رسید.
همچنین با موافقت شورای پول و اعتبار سقف فردی تسهیلات طرح مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال برای تکمیل پروژه‌‌های نیمه‌تمام این طرح افزایش یافت.
دیگر تصمیم شورای پول و اعتبار افزایش سقف کلی اعتبار بانک مسکن بابت تامین مالی طرح مسکن مهر از 500 به 555.4 هزار میلیارد ریال با هدف کمک به اتمام تعهدات باقی‌مانده بانک مسکن بابت اجرای طرح مسکن مهر بود و در گام پایانی که در دی ماه 95 به تصویب رسید، سقف فردی تسهیلات طرح مسکن مهر از300 به 400 میلیون ریال افزایش یافت.
به گفته محمدهاشم بت شکن مدیرعامل مسکن مهر انتظار می رود با این افزایش 390 هزار واحد مسکن مهر از تسهیلات 400 میلیون ریالی بهره مند شوند.

**انتشار اوراق بهادار رهنی
انتشار اوراق بهادار رهنی ابزار جدیدی برای ساماندهی تقویت بنیه خانوارها در پرداخت ودیعه مسکن بود که در اردیبهشت ماه پارسال اجرایی شد و بانک مسکن سه هزار میلیارد ریال از این اوراق منتشر کرد.
با این حال انتشار این اوراق چندان مورد استقبال بانک های تجاری قرار نگرفت و به گفته مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی در یک سال گذشته هیچ بانکی متقاضی انتشار این اوراق نبوده است.

** ورود بانک های تجاری به حوزه مسکن
موافقت شورای پول و اعتبار با امکان استفاده از ظرفیت منابع بانک‌های تجاری در تامین مالی بخش مسکن را می توان گام دیگری در هدایت منابع بانکی به سمت حوزه مسکن قلمداد کرد که می تواند از سنگینی بار تقاضاهای انباشته بر دوش بانک مسکن بکاهد.
با این کار از اردیبهشت ماه 94 ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده توسط بانک‌های تجاری لغو شد و آنها می توانند تا سقف 600 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی تسهیلات بدهند.

** سایر گام های دولت برای بهبود بازار مسکن
موافقت با کاهش نسبت سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز بانک مسکن به 2 درصد در آذر 94 برای تقویت بنیه وام دهی این بانک، امکان پرداخت تسهیلات خرید بدون سپرده به دارندگان حساب‌های پس‌انداز مسکن جوانان افتتاحی در سال‌‌های 79 تا 81 و امکان پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بافت‌های فرسوده، بدون الزام به رعایت شرایط و ضوابط تعیین شده برای گیرنده تسهیلات (شرط خانه ‌اولی) و مجوز اعطای تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به بانک مسکن مشابه مجوز بانک‌های تجاری را می توان از دیگر گام های دولت یازدهم برای تقویت کفه تقاضا در بازار مسکن ارزیابی کرد.
همچنین دولت پارسال با افزایش سرمایه بانک مسکن موافقت کرد و با اختصاص 50 هزار میلیارد ریال، رقم آن را به بیش از 80 هزار میلیارد ریال افزایش داد تا توان وام دهی این بانک به متقاضیان انبوه تسهیلات خرید مسکن تقویت شود.
شورای پول و اعتبار نیز شهریور ماه پارسال به ایجاد مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن رای مثبت داد تا این موسسات بتوانند با جذب پس اندازهای خرد، اعطای تسهیلات مسکن، را تسهیل کنند.
در کنار این اقدام ها برای بهبود اوضاع بازار مسکن در حوزه شهری، دولت مصوباتی را نیز برای مسکن روستایی و بافت های فرسوده داشته است که می توان به پرداخت مسکن روستایی به تعداد 200 هزار واحد مسکونی و با سقف فردی 200 میلیون ریال اشاره کرد.
اعطای تسهیلات احیای بافت های فرسوده شهری به میزان 300 هزار واحد مسکونی، با سقف‌های فردی 500 میلیون ریال در کلانشهرها، 400 میلیون ریال در شهرهای بالای 200 هزار نفر و 300 میلیون ریال برای سایر شهرها از دیگر اقدام های دولت یازدهم بوده است.