تورم مسکن در ۶ نوع متراژ

کارنامه زمستانی بازار مسکن درحالی از بروز تغییرات محسوس در حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌هایی با مساحت‌های مختلف(آپارتمان‌های ریزمتراژ، میان‌متراژ و بزرگ‌متراژ) حکایت دارد که در عین حال حاوی یک پیام از وضعیت تورم ملکی در ۶ گروه متراژی است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عملکرد بازار معاملات مسکن در بهمن ماه امسال، نشان می‌دهد زمستان امسال، سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی «بزرگ‌متراژ» در حالی از کل معاملات خرید مسکن افزایش یافت که در این میان سهم خرید آپارتمان‌های واقع در کانون تقاضا-واحدهای مسکونی میان‌متراژ-به‌طور محسوس کاهش پیدا کرد. این در حالی است که از میان ۶ گروه متری آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن، بهمن ماه امسال بیشترین تورم مسکن برای واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی به ثبت رسید.

آخرین آمارهای موجود درخصوص توزیع معاملات خرید وفروش مسکن در طبقات مختلف متراژی که مربوط به بهمن ماه امسال می‌شود حاکی است تغییرات نقطه‌ای و ماهانه حجم معاملات مسکن در سه گروه متری آپارتمان‌های ریزمتراژ(کمتر از ۵۰ مترمربع)، میان متراژ(۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع) و بزرگ متراژ(بیش از ۱۱۰ مترمربع)، با یکدیگر هم‌جهت هستند. بهمن ماه امسال، سهم آپارتمان‌های مسکونی ریزمتراژ(واحدهای مسکونی تا ۵۰ مترمربع) از کل معاملات مسکن شهر تهران، در مقایسه با بهمن ماه سال قبل، به ۹/ ۹ درصد رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴/ ۰ واحد درصد افزایش یافته است؛ بهمن پارسال، سهم این گروه، از کل معاملات انجام شده ۵/ ۹ درصد بود که این تغییر نشان‌دهنده رشد جزئی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی ریزمتراژ از سوی خریداران مسکن است.

سهم خرید آپارتمان‌های میان‌متراژ(واحدهای ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعی) نیز در حالی بهمن ماه امسال به ۴/ ۵۸ درصد رسید که این سهم در بهمن ماه سال گذشته ۴/ ۳ واحد درصد بیشتر یعنی معادل ۸/ ۶۱ درصد بوده است؛ با این حال بهمن ماه امسال، سهم خرید واحدهای مسکونی ۱۰۰ متر به بالا، از ۷/ ۲۸ درصد در بهمن ماه سال گذشته به ۷/ ۳۱ درصد افزایش یافت که نشان دهنده تقویت ۳ واحد درصدی سهم آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با سایر گروه‌های متراژی آپارتمان‌های معامله شده است. تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن به لحاظ گروه‌های متری واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران نیز در جهتی هماهنگ با تغییرات نقطه‌ای سهم‌ها قرار دارد.

بهمن ماه امسال سهم خرید واحدهای مسکونی تا ۵۰ مترمربع به‌عنوان واحدهای ریزمتراژ در بازار مسکن شهر تهران با ۸/ ۰ واحد درصد افزایش از ۱/ ۹ درصد در دی ماه امسال به ۹/ ۹ درصد رسید؛ همچنین سهم خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ(۱۰۰ متر به بالا)با ۵/ ۱ واحد درصد افزایش از ۶/ ۲۳ درصد در دی ماه به ۱/ ۲۵ درصد رسید؛ این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن نشان دهنده «کاهش» سهم واحدهای «میان‌متراژ» است؛ در دی ماه، واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعی ۵/ ۶۰ درصد از حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص دادند؛ اما سهم خرید این آپارتمان‌ها در بهمن ماه با ۲ واحد درصد کاهش به ۵/ ۵۸ درصد رسید. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص دلایل ایجاد این تغییر عمده در سهم گروه‌های متراژی حاکی است افزایش محسوس سهم بزرگ‌متراژ‌ها در برابر کاهش سهم میان‌متراژ‌ها در معاملات خرید مسکن دست‌کم ۴ علت عمده دارد. در واقع چهار علت برای وضعیت موجود به لحاظ «سهم متراژهای مختلف در معاملات مسکن» مطرح است.

این تغییرات در عین حال حداقل حاوی یک پیام مهم برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از بابت «معرفی کانون تقاضای مسکن در سال آینده» برای سرمایه‌گذاری‌های جدید نیز هست؛ تغییرات ایجاد شده در بازار معاملات مسکن به جهت مساحت آپارتمان‌های مورد تقاضا این سیگنال را به بازار عرضه منعکس می‌کند که تقاضای غالب در سال آینده، از سمت عرضه مسکن چه گروه‌های متری از آپارتمان‌های مسکونی را مطالبه می‌کند؛ همچنین کارنامه زمستانی بازار معاملات مسکن به جهت حجم معاملات انجام شده در گروه‌های متری مختلف آپارتمان‌ها مشخص می‌کند بازار مسکن در کدام گروه‌های متری دچار کمبود عرضه است. در واقع این تغییرات به نوعی «راهنمای عرضه مسکن» برای سرمایه‌گذاران ساختمانی محسوب می‌شود که به آنها در جهت‌گیری درست سرمایه‌گذاری‌های آتی در این بازار کمک می‌کند.

اولین دلیل درخصوص اینکه چرا در برابر کاهش محسوس سهم آپارتمان‌های میان‌متراژ در بهمن ماه امسال سهم معاملات خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ به میزان قابل توجهی افزایش یافته حاکی است؛ «کمبود عرضه واحدهای مسکونی میان‌متراژ در بازار زمستانی مسکن»، به‌عنوان خانه‌های پرتقاضا، موجب شده درحالی که عمده تقاضای مسکن برای خرید این واحدها است به جهت کمبود عرضه، بخشی از تقاضای مصرفی به اجبار به خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ و در عین حال با عمر بنای بیشتر یا واقع در محلات ارزان‌تر شهر متمایل شوند؛ در واقع کمبود عرضه میان‌متراژ‌ها از مهم‌ترین دلایل افزایش سهم بزرگ‌متراژ‌های مصرفی در برابر کاهش سهم فروش واحدهای مسکونی متوسط متراژ است. افزایش سهم خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ(واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع)بیش از آنکه ناشی از تمایل خریداران به خرید آپارتمان‌های بزرگ‌تر باشد، از جبر بازار(کمبود عرضه واحدهای مسکونی زیر ۱۰۰ متر) نشات می‌گیرد. آمار عرضه مسکن تکمیل شده به بازار املاک تهران نشان می‌دهد حدود ۴۰ درصد از واحدهای نوساز مساحت زیر ۱۰۰ مترمربع دارند درحالی که نزدیک به ۷۰ درصد معاملات خرید به این گروه از آپارتما‌ن‌ها اختصاص دارد؛ بنابراین سهم این واحدها در عرضه ۹۷ باید افزایش یابد. در تشریح دومین علت رشد محسوس فروش بزرگ‌متراژها، «سرایت تدریجی رونق به بازار واحدهای بزرگ‌متراژ» نیز مطرح است. همزمان با وقوع رونق در بازار مسکن، هر چند دمای معاملات مصرفی بالاتر از دمای معاملات در بازار واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ است اما به واسطه رونق ایجاد شده، حضور دهک‌های بالاتر درآمدی در بازار خرید مسکن نیز منجر به افزایش حجم فروش آپارتمان‌های بزرگ شده است. در واقع همزمان با بروز رونق در بازار معاملات واحدهای مسکونی مصرفی، دهک‌های بالاتر نیز عزم خود را برای خرید مسکن تقویت کرده‌اند که این موضوع منجر به افزایش حجم و سهم معاملات خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ شده است.

سومین دلیل در شکل‌گیری تغییر ایجاد‌شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران از زاویه مشخصات متری آپارتمان‌های معامله شده، در واقع پاسخی به این سوال است که چرا زمستان امسال سهم واحدهای مسکونی ریزمتراژ به‌صورت خفیف افزایش یافت؟ این درحالی است که این انتظار وجود داشت با ورود خانه‌اولی‌های مشمول دریافت وام یکم به بازار معاملات مسکن سهم این واحدها به طرز چشم‌گیری افزایش یابد!افزایش خفیف سهم ریزمتراژ‌ها از کل معاملات انجام شده در شهر تهران در زمستان جاری در واقع منجر به بروز یک سو‌ءبرداشت درخصوص عدم حضور خانه‌اولی‌ها در بازار خرید آپارتمان برخلاف انتظار موجود شده است. اما بررسی‌های کارشناسی درخصوص دلایل این موضوع حاکی است از آنجا که سقف تسهیلات خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها نسبت به سال‌های گذشته تقویت شده است و این موضوع منجر به بهبود و ارتقای کیفیت خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان شده است، در نتیجه تقاضای مصرفی برخوردار از وام ۱۸۰ میلیون تومانی زوجین خانه‌اولی که با اضافه شدن مبلغ ۸۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری شده در نهایت به ۲۶۰ میلیون تومان پول نقد برای خرید مسکن تبدیل می‌شود، اولویت خرید خود را آپارتمان‌های میان‌متراژ قرار داده است و تا حد ممکن تلاش می‌کنند واحدی بزرگتر از ۵۰ مترمربع خریداری کنند؛ در واقع با این میزان قدرت خرید طبیعی است که اولویت خریداران آپارتمان‌‌های ریزمتراژ با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع نباشد؛ هرچند بازار این گروه از معاملات همواره مورد توجه گروه‌های کم درآمد یا کم‌جمعیت(خانوارهای یک نفره) است. به این ترتیب یکی از مشخصات دوره رونق فعلی، «کاهش تمایل به خرید آپارتمان‌های ریزمتراژ از سوی گروه غالب تقاضا» است؛ ضمن اینکه طی سال‌های اخیر عرضه جدید آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع به دلیل «ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران» به‌شدت «کاهش» یافته است.

تغییرات قیمت مسکن در گروه‌های متراژی

بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی زمستان امسال با یک تغییر عمده از ناحیه متراژ آپارتمان‌های خریداری شده از سوی متقاضیان مواجه شده است که این تغییرات علاوه بر آنکه کیفیت و جنس خریدها در بازار معاملات مسکن از زاویه سهم متراژ‌های مختلف از کل آپارتمان‌های معامله شده را تحت‌تاثیر قرار داده است، از یک زاویه دیگر نشان‌دهنده بروز اثری متفاوت بر نرخ رشد قیمت مسکن است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی برای اولین‌بار تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران در ماه بهمن را در ۶ گروه متراژی آپارتمان‌های فروخته‌شده اعلام کرده است. نتایج این بررسی حاکی است بهمن ماه امسال، بیشترین رشد قیمت مسکن در شهر تهران در گروه آپارتمان‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و معادل ۲۸ درصد بوده است. بررسی‌های به‌عمل آمده درخصوص تورم مسکن در شش گروه متراژی نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران برای کل معاملات در بهمن ماه امسال نسبت به بهمن سال گذشته ۵/ ۲۰ درصد افزایش یافت اما میزان رشد در گروه‌های مساحتی مختلف ارقام متفاوتی بوده است. بنا بر اعلام دفتر اقتصاد مسکن، واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۸۰ مترمربع بعد از واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی بیشترین رشد قیمت را نسبت به بهمن ماه سال گذشته تجربه کرده‌اند؛ تورم مسکن در این گروه متراژی ۲۵ درصد بوده است؛ بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد هم‌اکنون حدود ۴۰ درصد از حجم کل معاملات خرید و فروش مسکن در گروه متری آپارتمان‌های ۵۰ تا ۸۰ مترمربعی انجام می‌شود و در واقع این گروه‌متراژی پرتقاضاترین آپارتمان‌ها و کانون تقاضای مصرفی مسکن محسوب می‌شوند؛ بنابراین تورم ۲۵ درصدی در این گروه به دلیل تقاضای زیاد و کمبود عرضه رخ داده است.

کمترین تورم مسکن در میان شش گروه متراژی آپارتمان‌های معامله شده در بازار زمستانی مسکن مربوط به آپارتمان‌های با مساحت ۲۰۰ مترمربع به بالا بوده است؛ آپارتمان‌های ۲۰۰ مترمربعی به بالا که گروه لوکس متراژ محسوب می‌شود، بهمن ماه امسال تنها ۱۰ درصد نسبت به بهمن ماه سال گذشته رشد قیمت داشته‌اند که این موضوع نشان می‌دهد بازار آپارتمان‌های لوکس همچنان با فراوانی عرضه در مقایسه با حجم تقاضای موجود برای خرید این واحدها مواجه‌اند؛ همچنین برخلاف برخی تصورها که آپارتمان‌های لوکس را واحدهای مسکونی با زیربنای بیش از ۱۰۰ مترمربع توصیف می‌کنند، وضعیت موجود بازار مسکن نشان می‌دهد آپارتمان‌های لوکس در وضعیت فعلی بازار مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع است. نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که چرا با وجود آنکه انتظار می‌رفت بیشترین رشد قیمت در واحدهای مسکونی میان‌متراژ که کانون اصلی تقاضای خرید مسکن و پرتقاضاترین گروه متری آپارتمان‌ها هستند، مشاهده شود، بیشترین تورم مسکن زمستان امسال در واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی تجربه شد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد اولین و مهم‌ترین علت این موضوع واکنش هوشمندانه تقاضای مصرفی به تورم ماه‌های اخیر در واحدهای میان‌متراژ بوده است که باعث شیفت بخشی از این گروه خریداران به واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری شد. این حرکت، موجب شده که این گروه متری از آپارتمان‌های معامله شده در بازار تورم بیشتری را تجربه کنند؛ علت دوم این موضوع می‌تواند به این مساله مربوط ‌شود که حجم تقاضا برای خرید این آپارتمان‌ها در محله‌هایی افزایش یافته است که الزاما محل رسوب واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ نبوده‌اند. دفتر اقتصاد مسکن همچنین نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع در شهر تهران در بهمن ماه امسال در مقایسه با بهمن سال گذشته را ۲۱ درصد، آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربعی را ۲۱ درصد و آپارتمان‌های ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربعی را ۱۸ درصد اعلام کرده است.