مهار سوداگری دربازارمسکن/مالیات بر عایدی،قیمت را سامان خواهد داد؟

پنج شنبه هفته گذشته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و دیگر مسئولان ارشد حوزه مسکن در این وزارتخانه و نهادهای پولی و بانکی مرتبطا با بخش مسکن در نشست تبیین راهکارهای رفع بحران این بخش از تغییر موضع این وزارتخانه مبنی بر انتقال قانون مالیات بر خانه های خالی به مالیات بر عایدی زمین خبر دادند. ضمن اینکه درآمدهای این مالیات به شهرداری ها برای احداث واحدهای مسکونی استیجاری ویژه اقشار ضعیف تعلق می گیرد.

به گفته آخوندی تهیه لایجه این اقدام مالیاتی همراه با ارائه بسته های تشویق مالیاتی برای سازندگان جهت احداث واحدهای مسکونی کوچک متراژ به فوریت تهیه شده و در اختیار کمیسیون عمران مجلس قرار می گیرد.

نه قانون مالیات بر عایدی زمین داریم؛ نه قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شود

کارشناسان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن را حضور سوداگران در این بخش می دانند. نبود قوانین تنظیمی مناسب مانند مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) و اجرا نشدن قوانین موجود مانند مالیات بر خانه های خالی، زمینه این حضورسوداگرایانه را فراهم کرده است.

رئیس جمهور در روزهای پایانی خرداد ماه در جلسه ستاد ساماندهی بازار و بررسی نوسانات اخیر ضمن تاکید بر تحت فشار قرار نگرفتن مردم در تامین کالاهای اساسی بیان کرد: دولت اجازه سوء استفاده در بازار کالاهای مورد نیاز مردم را نخواهد داد و اگر کسانی به فکر سود بادآورده هستند، آماده برخورد مالیاتی قاطع باشند.

به زعم بسیاری از کارشناسان این اظهارات روحانی می تواند نویددهنده ورود دولت با عزمی جدید تر به اخذ مالیات های بخش مسکن برای مقابله با سوداگری و معاملات سفته بازانه (خرید و فروش مسکن با هدف خرید و فروش مجدد) در این بخش خواهد بود.

فعالیت های سوداگرایانه عامل اصلی افزایش قیمت مسکن

مهدی غلامی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره نقش انواع مالیات های بخش مسکن در تعادل بخشی به این بازار اظهار داشت: بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی قیمت مسکن در شهر تهران در خرداد ماه امسال نسبت به زمان مشابه سال گذشته در حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است.

وی افزود: بسیاری از کارشناسان یکی از عوامل این افزایش قیمت مسکن را حضور سوداگران در این بخش می دانند. این افراد با انگیزه کسب سود بادآورده و سرشار در بازار خرید و فروش مسکن حضور پیدا می کنند.

این کارشناسان اقتصادی، در تشریح فعالیت های سوداگرانه مسکن گفت: این فعالیت ها شامل احتکار مسکن، انجام معاملات مکرر، سفته بازی و ... در بخش مسکن می شود.

وی در خصوص استفاده از ابزار مالیات به عنوان تنظیم گر اقتصاد از سوی دولت ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه اظهار داشت: یکی از این مالیات ها، مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می شود. این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و همچنین تولیدکنندگان مسکن، از این مالیات معاف هستند.

مالیات بر خانه های خالی همچنان روز زمین مانده است

غلامی نوع دیگر مالیات های بخش مسکن را که نقش مهمی در جلوگیری از احتکار در بازار مسکن دارد، مالیات بر خانه های خالی عنوان و تصریح کرد: مالیات بر خانه های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در تیرماه ۱۳۹۴ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. لازمه اجرای این ماده از قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک است. برهمین اساس مجلس طی تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر همین قانون، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرد حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.

۲.۵ برابر شدن تعداد خانه های خالی طی ۵ سال

وی ادامه داد: با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه های خالی از سال ۱۳۹۵ بود، هنوز اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است. عدم اجرای این مالیات سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال های ۹۰ تا ۹۵، با افزایش نگران کننده ای از ۱ میلیون واحد به ۲.۶ میلیون واحد مسکونی برسد.

مالیات برعایدی زمین و مسکن و مالیات بر خانه های خالی همزمان اخذ شود

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در خصوص نظرات جدید وزارت راه و شهرسازی درباره تغییر مالیات بر خانه های خالی به مالیات بر عایدی زمین گفت: دولت اگر می خواهد برخورد قاطعی با سودجویان بخش مسکن داشته باشد، لازم است از طرفی لایحه ای برای اصلاح قانون مالیات های مستقیم به مجلس ارائه دهد و در آن مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) را به تصویب رسانده و اجرا کند و از طرفی با تکمیل سامانه ملی املاک، مالیات بر خانه های خالی را نیز به صورت همزمان اجرایی سازد.

افزایش عرضه مسکن همزمان با اجرای مالیات بر عایدی زمین و مسکن

وی خاطرنشان کرد: اجرای سیاست مالیات های تنطمیی به تنهایی جواب‌گوی حل مشکل مسکن نیست و اجرای این سیاست باید به همراه سیاست‌های افزایش عرضه مسکن دیده شود. چرا که شاخص های اساسی کمّی مسکن نشان از کمبود عرضه مسکن است.

شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، گویای کمبود مسکن است

این پژوهشگر اقتصاد مسکن درباره شاخص میزان تراکم خانوار در هر واحد مسکونی گفت: آمار نشان می دهد این شاخص در کشور ما همواره بیشتر از یک بوده است. مطابق سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۹۰ این شاخص برابر ۱.۰۶۲ بود. حتی با وجود اینکه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ به ترتیب ۷۵۴ هزار و ۸۳۴ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری تکمیل شد که یک رکورد محسوب می‌شود، باز شاخص میزان تراکم خانوار در واحد های مسکونی بر اساس سرشماری سال ۹۵ بیشتر از یک و برابر ۱.۰۶ است. در کشورهای موفق در بخش مسکن این عدد حدود ۰.۹ (کمتر از یک) است.

به گفته غلامی، تکمیل واحدهای مسکن مهر، بهسازی و نوسازی واحدهای روستایی و بافت های فرسوده شهری و همچنین اعطای وام ساخت می توانست تاثیر مثبتی بر عرضه مسکن و درنتیجه کاهش قیمت آن در این سال ها داشته باشد.