بررسی رفتار بازار مسکن در سه دهه اخیر به خوبی دوره‌های رونق و رکود متوالی را نشان می‌دهد، به طوری که در تازه‌ترین دوره رکود و رونق، مسکن از نیمه دوم سال 92 در یک رکود شدید فرو رفت که کارشناسان این رکود را بی‌سابقه و آن را ناشی از یک گرانی شدید در سال 90 و 91 عنوان کردند.
این شرایط رکودی تا اوایل سال 95 ادامه پیدا کرد و در سال 95 سرآغاز رونق در این بازار مشاهده شد و به گفته مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی دوره پیش رونق آغاز شد، اما در نهایت و در یک وضعیت نامشخص اقتصادی مسکن از اواسط سال 96 وارد دوره رونق شد که با یک افزایش قیمت در فصل پاییز همراه شد.
اگر چه بازار مسکن بعد از 4 تا 5 سال در سال 96 مستعد رشد قیمت بود، اما با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی در شهریورماه سال گذشته سرمایه‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت مسکن تزریق شد و همین موضوع موجب رشد قیمت مسکن در تهران با یک شیب تند شد.
*آغاز رشد قیمت مسکن قبل از روند صعودی نرخ دلار
این رشد قیمت مسکن در زمانی رخ داد که هنوز رشد دلار و رسیدن آن به مرز 4 هزار تومان غیر قابل باور بود. اگر چه بهروز ملکی تحلیلگر مسکن در این مورد که بازار مسکن به دلیل جذابیت های بازار ارز و طلا تحت تأثیر قرار می‌گیرد، گفته است که بر اساس نظریه «فریدمن» افراد سبد دارایی خود را متناسب با میزان بازدهی دارایی‌های مختلف می‌چینند، بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تأثیر بگذارد و از آنها هم تأثیر بپذیرد.
*مهمترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است
ملکی تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سؤال که رشد قیمت مسکن از شهریور سال گذشته و از زمان کاهش سود سپرده‌های بانکی آغاز شد و این رشد دقیقاً قبل از افزایش غیر قابل تصور نرخ دلار بود می‌گوید: مهمترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است به طوری که جابه جایی نقدینگی میان مسکن - بانک قوی‌تر از جابه جایی نقدینگی بازار مسکن با سایر بازارها است.
وی افزود: براین مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند، چرا که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق می‌یابد.
در مجموع می توان برآیند اثر تغییرات بهره بانکی بر تغییرات بازار مسکن را ناهمسو، ارزیابی کرد. براین اساس کاهش نرخ سود سپرده های بانکی موجب تحریک بازار مسکن می شود.
ملکی در پاسخ به این سئوال که آیا بازار مسکن از نوسانات نرخ ارز می تواند تاثیر بگیرد؟گفت:افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمتها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشارهزینه سمت تولید و عرضه مسکن و تورم انتظاری سمت تقاضای مسکن، اثرگذار است، در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزیش می یابد.
* اثر رشد نرخ ارز بر رشد قیمت مسکن بیشتر از کاهش نرخ سود بانکی بود
کارشناسان اقتصادی معتقد هستند که بازار ارز، یکی از جایگزینهای بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت وساز، همراه شود.
* رشد بیش از حد قیمت مسکن کار دست این بخش داد
اما شواهد نشان می دهد که اثر رشد نرخ ارز بر رشد قیمت مسکن بیشتر است و به همین دلیل است که رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته پس از رشد غیر قابل تصور نرخ ارز یک رشد شدید پیدا کرد، اما همین رشد بیش از حد قیمت مسکن نیز کار دست این بخش داده و به گفته حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معاملات مسکن در مرداد ماه افت کرده و این روند کاهشی در شهریور ماه نیز ادامه خواهد داشت.
*قدرت خرید کاهش و افت معاملات در تیرماه و مردادماه
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که مسکن دیگر کشش رشد قیمت را ندارد، چرا که قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته ۵۵ درصد رشد داشته است و همین امر باعث شده تا قدرت خرید کاهش و شاهد افت معاملات در تیرماه و مردادماه باشیم.
وی اظهارداشت: افزایش قیمت مسکن و یا هر کالایی باید در حد معقولی باشد و قطعاً رشد بیش از حد هر کالایی به ویژه مسکن موجب رکود می‌شود.پس بازار مسکن در نیمه دوم امسال کشش افزایش قیمت ندارد و رشد بیش از حد قیمت مسکن که منجر به کاهش قدرت خرید شده و باعث خواهد شد که مسکن روند رکودی خود را ادامه دهد.
*دو بار شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، اما باز هم به آن رشد نرخ تورم نرسید
هر چند برخی از کارشناسان نیز بر این باور هستند که رشد قیمت مسکن هنوز در حد تورم نبوده است.
محسن بهرام غفاری کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار مسکن خبرگزاری فارس می‌گوید: نقدینگی همواره راحت‌تر و زودتر از مسکن به سمت کالاهایی که مصرفی‌تر و گردش سریعتر و روان‌تری دارد می رود، بنابراین همواره مسکن با یکی دو سال تأخیر خود را به تورم می‌رساند و بعد از تورم بالا می‌زند.
غفاری اضافه کرد: اگرچه در چند ماه گذشته دو بار شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، اما باز هم به آن رشد نرخ تورم نرسید.
وی ادامه داد: به هر حال رشد قیمت مسکن لنگ لنگان و کُند صورت می‌گیرد.
*اگر سرمایه به بخش مسکن نیاید با بازدارندگی در بخش تقاضا مواجه خواهیم شد
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در پاسخ به این سوال که برخی از کارشناسان بر این باور هستند که رشد قیمت مسکن در اوایل سال جاری باعث شده قدرت خرید متقاضیان کاهش یابد، گفت: از سال ۹۲ که دوره رکود مسکن آغاز شد، عملاً تا سال گذشته مسکن از نرخ تورم عقب و رشد آن خزنده بود و سال گذشته که افزایش قیمت مسکن آغاز شد، در حال حاضر و از اواخر اسفندماه سال گذشته تاکنون شاهد افزایش تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن هستیم که البته در برخی نقاط کشور این عدد کمتر از ۱۰ درصد بود، پس طبیعتاً از نرخ تورم عقب‌تر بوده است.
وی اظهار داشت: اگر شرایط کشور با ثبات اجتماعی همراه باشد، قاعدتاً بخشی از سرمایه به سمت مسکن خواهد آمد و عقب ماندگی بخش مسکن از نرخ تورم را جبران خواهد کرد، اما اگر این اتفاق رخ ندهد، ما همچنان با بازدارندگی بخش تقاضا مواجه خواهیم بود.
آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۷ پس از سه پرش متوالی قیمت از اردیبهشت ماه به بعد، معاملات در دو ماه اخیر ۲۲ و ۹.۲ درصد ریزش کرده است و به نظر می رسد رکود بخش مسکن که ناشی از کاهش قدرت خرید بوده در ماههای آتی ادامه پیدا کند و احتمالا این رکود بعد از حدود ۹ ماه رونق وارد بخش مسکن شده است و احتمالا تا سال آینده ادامه یابد.
حال باید در نظر داشت که نباید بازار مسکن را با بازار ارز و سکه مقایسه کرد و چون این دو بازار رشد قیمت پیدا می‌کنند بازار مسکن نیز به تبعیت از این دو بازار افزایش قیمت پیدا کند، چرا که رشد بیش از حد قیمت مسکن موجب کاهش قدرت خرید و در نتیجه رکود تورمی می شود.