اخیرا وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی به کمیسیون اقتصاد هیئت دولت داده تا بر اساس آن تبصره های 5 و 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم تغییر کند. این قانون مربوط به ایجاد زیرساخت لازم برای اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی است، در تیرماه سال 1394 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد به‌صورت پلکانی مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. لازمه اجرای این ماده از قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک است. برهمین اساس مجلس طی تبصره 7 ماده 169 مکرر همین قانون، وزارت راه، مسکن و شهرسازی را موظف کرد حداکثر تا 6 ماه بعد از تصویب قانون، یعنی تا بهمن 94 «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.
حذف الزام زمانی اجرای سریعتر مالیات بر خانه های خالی، با پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی
با گذشت بیش از 3.5 سال از فرصت وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه، پیشنهادی برای تغییر قانون مذکور توسط این وزارت خانه به دفتر هیئت دولت فرستاده شده است. بررسی این پیشنهاد نشان می دهد بر خلاف آن چه رسانه ها تلاش دولت برای تسریع راه اندازی این سامانه عنوان کرده اند، پیشنهاد هدف دیگری را دنبال می کند. بر این اساس، تنها تغییری که در پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی دیده می شود، حذف الزام زمانی 6 ماهه برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. یعنی با این کار وزارت راه و شهرسازی الزام قانونی برای تکمیل هرچه سریعتر این سامانه را نخواهد داشت و در نتیجه الزامی برای اجرای سریعتر مالیات بر خانه های خالی نیز وجود نخواهد داشت.
این وزارتخانه درپیش نویس پیشنهادی خود برای اصلاح تبصره7 ماده 169 قانون مالیات های مستقیم آورده است: «وزارت راه و شهرسازی موظف است سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه ای طراحی شود که ضمن یکپارچه سازی تمامی داده های حوزه املاک و اسکان، در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی و وکالتی و ... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی بر خط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند».
خانه های خالی بلای بازار مسکن
لازم به ذکر است افزایش تعداد خانه های خالی در سال های اخیر کاملا مشهود است. واحدهایی که عمدتا در مناطق گران قیمت قرار گرفته اند و به امید افزایش بیشتر قیمت ها نه بازار خرید و فروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می شود. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 توسط مرکز آمار نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون است. این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 ، 1.6 میلیون واحد بوده است.
در شرایط فعلی خانه های خالی بیش از 11 درصد از کل واحدهای کشور را به خود اختصاص داده است. در شهرهای بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم انگیز تر است. برای مثال در تهران در حالی که کل تعداد خانواده های مستاجر 1.8 میلیون خانواده است، 490 هزار واحد خالی وجود دارد. واحدهایی که اگر به بازار اجاره عرضه می شد، شرایط قیمت ها بدین شکل سنگین و تاسف برانگیز نبود.
آیا قانون مالیات بر خانه های خالی نیاز به اصلاح دارد؟
در همین راستا مهدی غلامی کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار ... گفت: قانون مالیات بر خانه های خالی نیاز به اصلاح دارد، ولی نه در مورد زمان تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور. این سامانه باید هر چه سریعتر و با اولویت شهرهای بزرگ تکمیل و راه اندازی شود.
غلامی اضافه کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی به دنبال اصلاح قانون است باید تغییری در نرخ این مالیات به وجود آورد. ماجرا از این قرار است که نرخ پایین و کم اثر مالیات بر خانه های خالی به گونه ای است که در در صورت عزم وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور و شناسایی خانه های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالکان نداشته و آن ها به احتکار این واحدها ادامه خواهند داد. بنابراین ضروری است همزمان با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ مالیات بر خانه های خالی به نرخی موثر تغییر پیدا کند.
مالکان خانه های مازاد باید اثبات کنند خانه شان خالی نیست
غلامی یکی از چالش های اجرای مالیات بر خانه های خالی را شیوه شناسایی واحدهای خالی دانست و گفت: این امر با تدابیری قابل حل است. در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی و اثبات خالی بودن خانه ها بر عهده دولت است. این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه اندازی شود و مشخص شود مالک هر واحد مسکونی کیست، در این صورت مالیات بر خانه های خالی به راحتی قابلیت اجرا دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: در این صورت افرادی که واحدهای مازاد دارند، آن ها باید اثبات کنند که واحدهای مازاد خود را خالی نگه نداشته اند. یعنی واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می شود و مشمول مالیات بر خانه های خالی مگر اینکه مالکان آن ها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارائه نمایند.
لزوم اجتناب از شیوه هایی که تعداد خانه های خالی را افزایش می دهد
غلامی به شیوه هایی که تعداد خانه های خالی را افزایش می دهد، اشاره کرد و گفت: نباید سیاست هایی را دنبال کرد که تعداد واحدهای خالی کشور را بیش از گذشته نماید. برای مثال یکی از این شیوه ها، ساخت مسکن به شکل مشارکتی است. یعنی دولت، زمین و پروانه ساخت و تسهیلات را برای انبوه سازان فراهم می کند و انبوه سازان نیز مسوولیت ساخت را بر عهده می گیرند. در نهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان هر یک سهم خود را بر می دارند.
این کارشناس مسکن در پایان گفت:: در این مدل هر چقدر در قراردادها پیش بینی های لازم انجام شود، چون انبوه سازان مالک بخشی از واحدها خواهند شد، قیمت فروش، زمان فروش بر عهده خود آن ها خواهند بود. در شرایطی که به دلیل عدم اجرای مالیات بر خانه های خالی، انبوه سازان مانعی برای احتکار واحدهای خود نمی بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می رسانند.
انتهای پیام/