۷ عامل اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در تهران

۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.
موج انتظارات کاهشی از «بازار معاملات مسکن» به «بازار ساخت‌وساز» تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه‌های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها برای «واحدهای مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار» تغییر کند.
بررسی روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می‌دهد: اولین نشانه‌های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به‌طوری‌که با کاهش شیب رشد ماهانه تورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به‌تدریج سطح قیمت‌ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه‌بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه‌های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند.آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به‌خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد. مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر ۵/ ۱ درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکن طی هفته‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل سرایت موج «انتظارات کاهشی» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: سازنده‌ها روی قیمت‌های فروش آتی در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهایی که در ماه‌های آتی به واحدهای نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می‌شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش‌بینی کنند. آن‌طور که برخی از فعالان ساختمانی اعلام می‌کنند در حال حاضر در مناطقی از شهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحدهای در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌های آتی، بین ۱۰ تا ۱۳ درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آتی خواهند داشت.

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

بر این اساس، اثر ۷ پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل بررسی است.

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت‌ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب‌نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می‌دهد: طی یک ماه تیر، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می‌شود. آنطور که آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر ۵/ ۱ درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط پایان رسیده است.

شکل‌گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می‌شود که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به تعیین قیمت پیشنهادی برای واحدهای نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آخرین تغییرات رخ داده در این پارامترها به‌گونه‌ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوسازهای در راه رسانده است.

مهم‌ترین تغییرات رخ داده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم‌جهت مربوط می‌شود که در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسکن را جهت می‌دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست‌وجوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند زمان کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن‌طور که سازنده‌ها و فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا نکرده است. از این رو عنوان می‌کنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامترهای مساله‌ساز برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود، اما در سال‌جاری، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق و دستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بازی می‌کنند.

بسازو بفروش‌ها عنوان می‌کنند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به‌دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه‌های اخیر آهسته‌تر شده و برخی مالکان نیز در تعیین قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامترهای اثرگذار در سال‌جاری بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت‌تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به‌طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به‌عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می‌شوند کمتر ۵/ ۲ میلیون تومان تعیین نمی‌شود. توجیه کارگران اتباع خارجی برای تعیین نرخ دستمزد بالا در پروژه‌های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز و تعیین قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه‌بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحدهای نوساز در راه بازار، شکل‌گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز مسیر ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می‌کنند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای تعیین قیمت پیشنهادی ارائه کرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود ۵ درصد در تعیین قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می‌دهند. در عین حال سازندگان پروژه‌های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی ۱۵ میلیون تومان عبور کرده و به مترمربعی ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این‌طور عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی روی واحدهای نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد.
شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف شود و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف شود. با چنین دیدگاهی برخی از سازندگان، اندک خوش‌بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری دارند. آن‌ها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به‌تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش شود. به گفته آن‌ها درصورتی‌که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به‌تدریج افزایش پیدا کند، به‌دنبال آن می‌توان امیدوار بود بازار کسب‌وکارهای مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهایتا پروژه‌های ساختمانی اندکی با رونق مواجه شود.