بازار مسکن طی یک سال گذشته روزهای پرنوسانی را گذرانده است؛ دوره‌ای که حتی بنا به گزارش‌های رسمی دولت، به افزایش ۹۱.۵ درصدی قیمت مسکن منتهی شد.
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران مربوط به تیرماه ۱۳۹۸ بیانگر آن است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳.۳ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ و ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
افزایش ۹۱.۵ درصدی قیمت مسکن در حالی طی یک‌سال گذشته رخ داده که این امر، به سرعت اثر خود را روی خرید و فروش ملک گذاشته است. بنا به گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۸، به ۴.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۴.۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد. افت معاملات مسکن، عمق رکود در بازار مسکن را تایید می‌کند.
در حال حاضر از یک سمت، قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن که مهمترین عامل رونق‌بخشی به معاملات در تمام دوره‌ها هستند، به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و توان خرید با قیمت‌های به اوج رسیده فعلی در بازار مسکن را ندارند و هیچ عاملی که بتواند در کوتاه‌مدت قدرت خرید آنها را تقویت کند نیز وجود ندارد.
از سوی دیگر، سفته‌بازان نیز به دلیل اینکه خریداران مصرفی بازار را ترک کرده‌اند، از بازار خارج شده‌اند. مشاهدات حاکی از این است که تعداد متقاضیان سرمایه‌ای مسکن هم در محدوده بازار مسکن شهر تهران به شدت کاهش یافته است. مجموعه این عوامل، به ویژه کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و کاهش انگیزه متقاضیان غیرمصرفی مسکن را می‌توان به‌عنوان منشا اصلی عمیق‌تر شدن رکود بازار معاملات مسکن معرفی کرد.
اقدام ملی برای تعادل بازار مسکن
در این شرایط، به منظور رونق و تعادل‌بخشی به بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای مهم در ایجاد فرصت‌های شغلی و به تحرک واداشتن سایر بخش‌های اقتصادی کشور، در برنامه تقدیمی وزارت راه و شهرسازی در دی‌ماه ۱۳۹۷ به رییس‌جمهور، مقرر شد ظرف مدت سه سال عملیات اجرایی ساخت تعداد ۴۰۰ هزار واحد مسکونی با هدایت و راهبری مجموعه وزارت راه و شهرسازی آغاز شود.
با توجه به ظرفیت‌های موجود در شهرهای جدید و نیز در راستای اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی که وظیفه تامین مسکن آحاد جامعه به خصوص گروه‌های نیازمند را برعهده دولت نهاده، شرکت عمران شهرهای جدید نیز مانند سایر بخش‌های مربوطه احداث واحدهای مسکونی را در دستور کار خود قرار داده و مشمول این طرح شد.
در این راستا از مجموعه ۴۰۰ هزار واحد تکلیفی، سهم شرکت عمران شهرهای جدید ۲۰۰ هزار واحد، سهم شرکت بازآفرینی شهری ایران ۱۰۰ هزار واحد و سهم بنیاد مسکن ۱۰۰ هزار واحد اعلام و در دستور کار قرار گرفت.
با توجه به گزارش های ارائه شده شرکت عمران شهرهای جدید تا کنون عملیات اجرایی حدود ۶۰ هزار واحد از این برنامه را در شهرهای گوناگون آغاز کرده که هرکدام در مراحل پیشرفت فیزیکی مختلفی قرار دارند.
طبق برنامه‌ریزی انجام شده در این راستا عملیات اجرایی تعداد ۱۵۰ هزار واحد مسکونی متعلق به برنامه مذکور نیز در هفته آینده با حضور رئیس جمهور آغاز و در دست اقدام قرار خواهد گرفت که شهرهای جدید دارای سهمی حدودا ۲۰ هزار واحدی در آن خواهد بود. شهرهای جدید با آغاز این ۲۰ هزار واحد در شهرهای پرند، پردیس، فولادشهر، بهارستان، گلبهار، صدرا، سهند، امیرکبیر و هشتگرد، عملیات اجرایی احداث حدودا ۸۰ هزار واحد را به طور رسمی از زمان ابتدای برنامه آغاز و در دستور کار دارد.
به گزارش شرکت عمران شهرهای جدید، با توجه به اطلاعات ارسالی از شهرهای جدید حاضر در این برنامه شهر جدید فولادشهر با هفت هزار و ۱۳۴ واحد، شهر جدید پرند با چهار هزار و ۴۴۸ واحد، شهر جدید گلبهار با دو هزار و ۷۶۲ واحد، شهر جدید سهند با یک‌هزار و ۵۴۷ واحد، شهر جدید صدرا با یک‌هزار و ۴۹۷ واحد، شهر جدید امیرکبیر با ۸۰۰ واحد، شهر جدید هشتگرد با ۵۲۰ واحد و شهر جدید پردیس با ۱۵۰ واحد به ترتیب بیشترین پروژه را در این افتتاح در بر خواهند داشت.
گشایش در عرضه و تولید مسکن
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چندی پیش در صحن علنی مجلس در تشریح طرح ملی مسکن عنوان کرد: «در بحث ساماندهی به مسکن از بدو ورود به وزارت راه و شهرسازی، مهمترین اقدامی که انجام شد، روان‌سازی و ایجاد گشایش در عرضه و تولید مسکن بود؛ به‌گونه‌ای که بتوانیم تولید مسکن را به جریان پایدار تبدیل کرده و در جهت پاسخ‌گویی به نیاز واقعی جامعه، اعتمادسازی لازم را بین توسعه‌دهندگان، انبوه‌سازان و مردم ایجاد کنیم.
وزیر راه و شهرسازی، مهمترین دغدغه وزارت راه و شهرسازی را در حوزه مسکن، مساعد و هموار کردن شرایط برای خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها عنوان کرد و گفت: «در بدو ورود تکمیل مسکن مهرهای نیمه تمام را در دستور کار قرار دادیم که به یاری حق تعالی این مهم به جز مواردی که دارای مسائل حقوقی و قضایی هستند در دستور کار قرار دارد.»
وی، برنامه تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را برای سال های ۹۸ و ۹۹ در کنار تکمیل مسکن‌مهر، از برنامه‌هایی عنوان کرد که براساس آمار واقعی از نیاز به مسکن در کشور وجود دارد. اسلامی تصریح کرد: «نرخ نیاز به مسکن بر اساس شاخص‌های مختلفی ارزیابی می‌شود که یکی از آنها تعداد ازدواج‌های صورت گرفته است. براساس آمار، ازدواج های ثبت شده در سال ۹۷، ۵۳۳ هزار فقره ازدواج بوده است. اگر فرض بر این باشد که ۲۰ درصد از تعداد ازدواج های صورت گرفته جزو خانوارده‌هایی هستند که به نوعی دارای تمکن مالی برای خانه دار کردن فرزندان تازه ازدواج کرده خود هستند، به طور طبیعی باید برای ۸۰ درصد برنامه ریزی داشته باشیم.»
وزیر راه و شهرسازی در بحث توانمندسازی برای ساخت، توانمندسازی را در تامین زمین و حمایت از سازندگان عنوان کرد و افزود: «در بحث توانمندسازی برای ساخت در دو محور گام برداشتیم که نخستین محور آن زمین بوده است. در تلاش هستیم با ایجاد گشایش در مسیر هموار کردن ارائه جواز ساخت به کسانی که تولید مسکن می‌کنند عرصه را برای فعالیت سازندگان فراهم کنیم. این اقدام هم در شهرهای جدید و هم در سایر شهرها به صورت یک تکلیف به واحدهای استانی ابلاغ شده و در همین راستا، سازمان ملی زمین و مسکن ماموریت یافته است تا در جهت پشتیبانی از آنها در عرصه زمین، اقدام کند.»
اسلامی، از دیگر اقدامات را برای طرح اقدام ملی و رونق تولید مسکن، تسهیلات عنوان کرد و گفت: «با هماهنگی‌هایی که در شورای پول و اعتبار انجام شد، منابع موردنیاز در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد و این منابع قابل واگذاری به خریدار نیز هست.»
وی عنوان کرد: «با تدابیری که ریاست بانک مرکزی دارد، باید بتوانیم حجم منابع مالی را برای ساخت‌وساز که در سال ۹۷، ۱۰۰ هزار میلیاردتومان بوده و بانک ها به حوزه مسکن و ساختمان تخصیص دادند، درسال جاری، افزایش دهیم. باید ۱۰۰ هزار میلیاردتومان را به عنوان یک قاعده برای اجرای طرح ملی تولید مسکن، سالانه به این طرح اختصاص دهیم تا بتوانیم ۶۰ درصد مبلغ ساخت را به این شیوه، تامین کنیم.»
عضو کابینه دولت دوازدهم تاکید کرد: «طرح اقدام ملی مسکن هم در بحث زمین، هم در بحث مجوزها و هم در بحث تسهیلات پشتیبان، زنجیره کاملی است که توسط شهرهای جدید، سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دست اجرا قرار گرفته و در بسیاری از شهرها، برنامه آن شروع شده یا زمین آن تامین شده است و یا در حال تهیه نقشه هستند تا بتوانند پروژه های خود را آغاز کنند.
آغاز ثبت‌نام طرح ملی مسکن از شهریور
جواد حق شناس، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی درباره طرح ملی مسکن گفت: «دولت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای تامین مسکن اقشار ضعیف را در دستور کار قرار داده که از این تعداد ساخت ۱۰۰ هزار واحد آن بر عهده بنیاد مسکن است.»
حق‌شناس با اشاره به اینکه تفاوت طرح اقدام ملی مسکن با مسکن‌مهر در این است که قبل از ساخت واحدهای مسکونی، تقاضا برای ساخت مدنظر است، عنوان کرد: «از تجربه مسکن‌مهر در این طرح استفاده کردیم و قبل از ساخت واحدهای مسکونی اقدام به شناسایی مکان‌های دارای تقاضا کردیم؛ به‌طوری‌که تقاضا شناسایی شده است.»
وی ادامه داد: «سامانه مراحل پایانی را طی می‌کند. در اوایل شهریور ثبت نام به‌صورت آزمایشی از شهر کرمان آغاز می‌شود. بعد از ۱۰ روز استان‌های دیگر به آن اضافه می‌شود، و بعد از ثبت نام اولیه متقاضیان، پایش افراد کمتر از یک ماه صورت می‌گیرد.»
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن تصریح کرد: «افرادی که واجد شراط هستند، می‌توانند در سامانه ثبت‌نام کنند؛ البته متقاضیان نیز به دو دسته افراد دارای زمین و افراد فاقد زمین تقسیم‌بندی شده‌اند. افرادی که دارای زمین هستند، تسهیلات ساخت و مجوز برای ساخت در اختیار آنها قرار می‌گیرد و برای افراد فاقد زمین از اراضی دولتی که در اختیار این طرح است استفاده می‌شود، به‌طوری‌که با سازندگان وارد مذاکره می‌شویم و تا حدودی بر سر قیمت تمام شده به توافق می‌رسیم و در سامانه قیمت‌ها بسته به نوع پروژه درج خواهد شد.»
وی ادامه داد: «یکی دیگر از امتیازات این طرح این است که در تامین خدمات زیر ساخت و روساخت هیچ مشکلی وجود ندارد، زیرا به‌دلیل تقاضا محور بودن پروژه‌ها سریع ساخته شده و در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.»
معاون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی درباره تسهیلات ارائه شده به این طرح گفت: «با توجه به توافقاتی که با بانک مسکن صورت گرفته است متوسط تسهیلات تا ۷۵ میلیون تومان با سود ۱۸ درصد است، این تسهیلات نیاز به سپرده‌گذاری ندارد و تاسقف ۱۰۰ میلیون تومان نیز می‌رسد، البته بانک مسکن در کنار این تسهیلات، تسهیلات جعاله نیز پرداخت می‌کند.»
وی ادامه داد: «تسهیلات ۷۵ میلیون تومانی یا به‌صورت تسهیلات خرید به خریدار پرداخت می‌شود یا اینکه تسهیلات به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود و انبوه‌سازان می‌توانند این تسهیلات را انتقال دهند.»
حق‌شناس متذکر شد: «متقاضیان باید در زمان اولیه هزینه جزئی پرداخت کنند و بعد از تایید نهایی وضعیت متقاضیان باید ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در بانک مسکن سپرده گذاری کنند. دو دهک اول مانند اقشار کم درآمد که شامل افراد تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی هستند نیازی به آورده اولیه ندارند.»
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی عنوان کرد: «افرادی که زمین در اختیار دارند، به‌صورت انفرادی اقدام به ساخت می‌کنند. شرایط برای آنها فراهم است و تسهیلات به آن ها ارائه می‌شود، اما در ساخت گروهی از انبوه‌سازان گروهی دارای صلاحیت استفاده می‌شود.»
رونق مسکن در شهرهای جدید
حبیب‌الله طاهرخانی، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید نیز اعتقاد دارد: «اجرای برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در رونق شهرهای جدید تاثیر چشمگیری داشته است.»
وی با تاکید بر ضرورت ایجاد هماهنگی‌های لازم و تسریع در پیشبرد برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در شهرهای جدید استان، بیان کرد: «بدون شک اجرای این پروژه و اسکان مردم به‌خصوص از قشر متوسط اجتماعی کشور در این مناطق موجب رونق یافتن شهرها و در نهایت توانمندسازی شهرداری‌ها می‌شود، امری که برای ما نیز در اجرای این طرح حائز اهمیت خواهد بود.»
طاهرخانی عنوان کرد: «به‌طور قطع تسهیل اجرای پروژه‌های مسکونی برنامه اقدام ملی از سوی شهرداری باعث ترغیب سرمایه‌گذاران شده و نتایج مثبت آن به خود شهرداری بازخواهد گشت، از این رو انتظار داریم تا نهایت همکاری را با وزارت راه و شهرسازی در پیشبرد پروژه ها داشته باشند.»