سرپوش بردردهای بازار مسکن/ سرمایه‌گذاران درحال خروج از بازارهستند؟
بازار مسکن به اوج قیمت خود رسیده و از آنجایی که بازدهی مورد نظر را تأمین نمی‌کند، بخشی از تقاضاهایی که به دنبال سودهای کوتاه مدت هستند، گزینه خروج از بازار را در پیش گرفته‌اند.
افزایش شدید قیمت مسکن سبب شده تا پس‌انداز چندساله بسیاری از متقاضیان کفاف خرید مسکن را ندهد، در نتیجه بسیاری از متقاضیان به ناچار از این بازار خارج شده و مدت هاست قید خانه دار شدن را زده‌اند.
علاوه بر آنکه خالی شدن بازار مسکن از تقاضاهای مصرفی، کاهش شدید و بی سابقه معاملات مسکن را در پی داشته، در چند ماه اخیر سرمایه گذاران هم از ورود به بازار مسکن خودداری کرده و این بازار با کاهش شدید تعداد معاملات مواجه شده است.
بنا بر گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات انجام شده در سه ماه مرداد، تیر و خرداد در شهر تهران، مجموعاً ۱۴ هزار معامله انجام شده، در حالی که در مدت مشابه سال قبل از آن (خرداد، تیر و مرداد ۹۷) حدود ۴۲ هزار فقره معامله مسکن به ثبت رسید. ضمن اینکه متوسط تعداد معاملات در هر ماه از سال ۹۶، ۱۵ هزار و ۱۰۰ معامله در ماه بوده است.
توصیه به خرید مسکن با کاهش ۲ تا ۳ درصدی قیمت در تهران
مطابق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مرداد ماه سال جاری در شهر تهران، به صورت میانگین به ۱۳.۰۲ میلیون تومان برای هر متر مربع رسید که نشان از توقف رشد قیمت مسکن و کاهش ۲ درصدی قیمت‌ها داشت.
گزارش بازار مسکن پایتخت در مرداد ماه امسال، منتشره از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز بر کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن در مرداد نسبت به تیر تصریح دارد.
این کاهش اندک قیمت‌ها سبب شد وزیر را ه و شهرسازی که اواخر تیرماه توصیه به نخریدن مسکن کرده بود، این بار پیشنهاد خرید مسکن را مطرح کند.
اسلامی (۹ شهریور): حقوق بگیرها خانه بخرند- (۲۸ تیر): فعلاً خانه نخرید
محمد اسلامی در ابتدای هفته جاری در حاشیه هفدهمین اجلاس سالانه و جشنواره برترین‌های پارک فناوری پردیس در جمع خبرنگاران با اشاره به کاهش قیمت مسکن اظهار داشت: افزایش حباب گونه قیمت مسکن تقریباً متوقف‌شده و قیمت‌ها روند نزولی گرفته است و کسانی که حقوق‌بگیر هستند و می‌خواهند منزلی تهیه کنند در این شرایط می‌توانند خانه بخرند.
این در حالی است که ۲۸ تیرماه، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه معاملات مسکن رو به کاهش است و خریدار در این بخش وجود ندارد، گفته بود: در شرایطی که حباب بزرگی در مسکن ایجاد شده مردم اقدام به خرید خانه نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شده و این حباب به اصطلاح بترکد. نکته مهم این است که چند معامله در بازار مسکن انجام شده است، معاملات کلاً رو به کاهش بوده و همین کاهش و نبود خریدار در وضعیتی که فروشنده زیاد شده موجب افت قیمت‌ها خواهد شد.
علت کاهش محدود قیمت مسکن
در همین راستا مهدی غلامی کارشناس مسکن با بیان اینکه علت کاهش قیمت‌ها را باید در خروج تقاضاهای سفته بازانه از بازار مسکن جست وجو کرد، گفت: بازار مسکن به اوج قیمت خود رسیده و از آنجایی که بازدهی مورد نظر را تأمین نمی‌کند، بخشی از تقاضاهایی که به دنبال سودهای کوتاه مدت هستند، در حال خروج از این بازار هستند و به علت عرضه واحدهای متعلق به این افراد، با کاهش قیمت‌ها روبه رو شده‌ایم.
غلامی اضافه کرد: البته نباید این تصور را داشت که همه تقاضاهای سرمایه‌ای از این بازار خارج شده‌اند، زیرا این بازار همچنان کم ریسک بوده و بازده بسیاری در بلندمدت دارد و تا زمانی که برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه، مالیات‌های تنظیمی استفاده نشود، کاهش قابل توجه قیمت‌ها بعید است.
توصیه وزیر برای چه کسانی صادق است؟
غلامی در مورد افزایش امکان خرید برای خانواده‌ها گفت: این کاهش قیمت‌ها به گونه‌ای نبوده است که خانواده‌هایی که تا پیش از این کاهش ۳ درصدی، توان خرید نداشته‌اند، اکنون بتوانند وارد بازار شده و واحد مسکونی مورد نیاز خود را خریداری کنند. البته شاید افرادی که در گذشته پس اندازی داشته یا قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را داشتند ولی به علت نابسامان بودن بازار، از خرید مسکن مصرفی خودداری کرده بودند، ثبات قیمت‌ها بتواند فرصت خوبی برای خرید آنها باشد و توصیه وزیر راه و شهرسازی برای این دسته از متقاضیان، صادق باشد.
وی افزود: وقتی قیمت‌ها طی یک بازه دوساله، تقریباً سه برابر شده، کاهش چند درصدی تأثیر چندانی بر بازار ندارد و به جرأت می‌توان گفت خرید مسکن برای بیشتر خانواده‌ها محال شده و بعضی از خانواده‌ها از اجاره یک واحد مناسب هم ناتوان شده‌اند.
توصیه‌ها وقتی کارآمد است که مشکلات بازار مسکن رو به بهبود باشد
این کارشناس مسکن ادامه داد: توصیه به خرید یا نخریدن مسکن باید با حل مشکلات اساسی بازار مسکن همزمان شود. یعنی مردم تأثیر برنامه‌های دولت برای تنظیم بازار مسکن را ببینند و در نهایت برای انواع قدرت خرید مسکن، پاسخی در بازار مسکن وجود داشته باشد.
وی ادامه داد: اگر تولید و عرضه مسکن متناسب افزایش پیدا کند تا مالکان فعلی هم اقدام به عرضه واحدهای خود کنند، در آن صورت مردم نیز می‌توانند نیاز مسکن خود را با واحدهایی که با برنامه ریزی و حمایت هوشمندانه دولت تولید شده، برطرف کنند.
غلامی ادامه داد: این واحدهای تولید شده باید به گونه‌ای باشند که در نهایت به دست مصرف کننده نهایی برسد، نه اینکه با مدل‌هایی مانند مدل مشارکتی، مالکیت بخش قابل توجهی از این واحدها در اختیار انبوه سازان باشد.
تأثیر تعلل در تصویب و اجرای مالیات‌های تنظیمی بازار مسکن
این کارشناس مسکن اضافه کرد: در سال‌های اخیر عمده تقاضاهای خرید در بازار مسکن به منظور سرمایه گذاری و حفظ سرمایه بوده و تقاضاهای مصرفی سهم اندکی از معاملات را به خود اختصاص داده است؛ بسیاری از خانواده‌ها تأمین این نیاز اساسی خود را در بازار اجاره دنبال کرده‌اند که این ماجرا در یکی دوسال اخیر شدت بسیار بیشتری نیز گرفته است. این در حالی است که اجاره بهای مسکن هم متأثر از افزایش شدید قیمت مسکن دچار نابسامانی بوده و سبب مهاجرت خانواده‌های متوسط و پایین‌تر به حاشیه کلانشهرها و شهرهای اقماری شهرهای بزرگ شده است.
غلامی اضافه کرد: اگر با رونق مجدد بازار مسکن و تولید و عرضه واحدهای مسکونی، باز هم واحدهای موجود صرف تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه شود، در این صورت رونق مسکن نفعی برای محرومان از مسکن نخواهد داشت.
این کارشناس مسکن به تعلل در تصویب و اجرای مالیات بر عائدی سرمایه اشاره کرد و گفت: اگر طرح پیشنهادی نمایندگان مجلس در سال گذشته تاکنون تصویب و به مرحله اجرا رسیده بود، خروج تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه از بازار مسکن سرعت می‌گرفت و امکان صاحب خانه شدن اقشار مختلف از جمله اقشار حقوق بگیرِ مورد نظر وزیر راه و شهرسازی از مسکن افزایش می‌یافت.
غلامی در مورد عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن گفت: اگر روند عرضه مسکن ادامه پیدا کند و واحدهای خالی از سکنه به بازار عرضه شوند، همین کاهش قیمت‌ها می‌تواند ادامه پیدا کند.
