هجوم عرب‌های همسایه برای خرید املاک در شمال

گزارش‌های میدانی حاکی از حضور چشمگیر اتباع کشور‌های همسایه به خصوص اعراب عراقی و اماراتی برای خرید املاک در استان‌های شمالی کشور است.

استان‌های سرسبز شمال کشور همیشه مقصد گردشگری مردم ایران بوده اند، ولی اخیرا این مقصد گردشگری برای اتباع کشور‌های خارجی از جمله اعراب هم جذاب شده است. آن‌ها با حضور در مناطق گردشگری شمال کشور، از آب و هوای خوب و مناظر زیبای گیلان و مازندران لذت می‌برند و به خاطر توان اقتصادی بالایی که دارند، شروع به خرید املاک کرده اند، البته با واسطه دوستان ایرانی شان.

پیش از این، معدود گزارش‌های رسانه‌ای درباره حضور خریداران عرب در استان‌های شمالی منتشر شده بود که چندان مورد توجه مردم و مسئولان قرار نگرفت، با این حال، تغییرات اجتماعی و اقتصادی، منتظر توجه کسی نمی‌ماند. مشاهدات میدانی نشان دهنده آن است که خریداران عرب خارجی در بخش‌های غربی استان مازندران و شرق استان گیلان، تمایل زیادی برای خرید املاک دارند. این نکته‌ای است که شهروندان بومی منطقه هم آن را تایید می‌کنند.

عرب‌ها دلار می‌دهند و گرانتر می‌خرند
هر تغییر اجتماعی از این دست، زیربنای اقتصادی ملموسی دارد. حضور خریداران عرب در شمال هم زیربنای ملموس اقتصادی یعنی کاهش ارزش پول ملی ما و رونق اقتصادی کشور‌هایی مانند عراق و امارات را به عنوان پشتوانه خود دارد.

یکی از شهرک سازان و فروشندگان املاک که در استان مازندران فعالیت می‌کند، درباره حضور مشتریان عرب در بازار املاک شمال می‌گوید: واقعیت این است که آن‌ها دلار می‌آورند، نرخ‌ها را بالا می‌برند و مشتریان عرب هم بهتر از ایرانیها، زمین و ملک می‌خرند، مثلا یک ویلا به ارزش یک میلیارد تومان را حداقل ۲۰ درصد بیشتر می‌خرند و این به نفع فروشندگان است و فروشنده‌ها ترجیح می‌دهند بی چک و چانه، ملک را به مشتری عرب بفروشند.

مجید یحیی پور درباره مشکلات قانونی معامله املاک با اتباع خارجی می‌گوید: مشکلی وجود ندارد. مشتری خارجی با حضور دوستان ایرانی خود در منطقه حضور پیدا می‌کند، چند ملک پیشنهادی را به او نشان می‌دهیم، با دوستان ایرانی اش مشورت می‌کند و در نهایت، تصمیم خود را می‌گیرد. پس از آن، ما ملک را به نام شخصی می‌کنیم که ایرانی است و کلید را به او تحویل می‌دهیم و اسناد به نام هموطن ما منتقل می‌شود.

او درباره اینکه هموطنان کدام بخش‌ها اینطور با دوستان عرب خود، ملک خریداری می‌کنند، می‌گوید، بیشتر اعرابی که اهل خوزستان هستند به همراه مشتریان عرب می‌آیند و البته این اختصاص به خوزستانی‌ها ندارد. مشتریانی داشتیم که دوستانشان از بندر عباس بودند یا برخی مشتریان عراقی، با دوستان ایرانی کرد و اهل کرمانشاه، می‌آیند. با آن‌ها دوستی دارند و این هموطنان را به عنوان نماینده معرفی می‌کنند و ما هم اسناد ملکی را به نام نمایندگان آن‌ها منتقل می‌کنیم.

گشت زنی در مرز مشترک استان‌های گیلان و مازندران نشان می‌دهد ظاهرا فراوانی خرید املاک توسط واسطه‌های ایرانی که به همسایه‌های عرب ارتباط دارند، بیشتر در شهرستان رامسر دیده می‌شود و حضور خریداران عرب در شرق استان مازندران کمتر از سایر نواحی است.

ظاهرا روش کار به این صورت است که تور‌های سیاحتی و زیارتی که به مقصد مشهد از مبدا کشور‌های همسایه پرواز می‌کنند، در تهران، مسافران خود را از هواپیما پیاده کرده و مسیر تهران تا مشهد را با اتوبوس یا خودرو‌های توریستی طی می‌کنند. در طی مسیر، ضمن سیاحت و تفریح، املاک زیادی هم از سوی دلالان به خریداران بالقوه عرب، پیشنهاد می‌شود. در سفر‌های بعدی، خریداران عرب که تصمیم خود را گرفته اند، با جیب پر از دلار وارد می‌شوند و به واسطه‌های دوستان ایرانی خود، صاحب املاک مرغوب شمال می‌شوند.

چشم انداز جنگلی، ترجیح اول آن‌ها
یکی دیگر از دلالان مسکن در شمال، معتقد است برخی از مشتریان عرب، چون از جنوب خلیج فارس آمده اند، چشم انداز دریایی دارند و بیشتر راغبند تا در جنگل ها، املاک بخرند.

ستار خلیلی در این باره به خبرآنلاین می‌گوید: اعراب قسمت‌های جنگلی و سرسبز شمال را خیلی دوست دارند و طرف دریا زیاد نمی‌روند. کلا آن‌ها طالب ویلا‌هایی با فضا‌های سرسبز هستند. البته برخی از مشتریان عراقی سمت املاک ساحلی هم می‌روند، ولی این املاک شرایط خاصی دارد و معمولا قیمت بالاتری نسبت به ویلا‌هایی با چشم انداز جنگل دارد. به این دلیل همه قدرت خرید املاک ساحلی ندارند و ۱۰ درصد از مشتریان عرب، در سواحل، سرمایه گذاری می‌کنند، ولی مناطق جنگلی نزدیک به دریا مورد پسند زیاد آنهاست و معمولا املاکی با ارزش بین یک تا دو میلیارد تومان را خرید می‌کنند.

این فعال حوزه ساخت و ساز درباره پراکندگی مشتریان عرب در استان‌های شمالی می‌گوید: جای خاصی مدنظر مشتریان عرب نیست که مثلا بگوییم در یک منطقه ۵۰۰ هکتار زمین خریده اند تا بخواهند شهرک عرب نشین درست کنند. البته از سالیان قبل هم حضور اعراب در شمال مرسوم بوده است، ولی در ۶ ماهه اخیر عراقی‌ها بیشتر وارد شده اند. اقتصاد عراق جان گرفته است و آن‌ها دلار در دست دارند و وارد بازار ایران شده اند و حضور آن‌ها باعث افزایش قیمت شده است. مثلا زمینی که متری ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشت از اسفند سال گذشته یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قیمت گرفته و سه برابر شده است. همچنین ویلای ۲۰۰ میلیونی سال گذشته را الان می‌شود گفت: ۶۵۰ میلیون تومان قیمت دارد، علاوه بر بحث تورم عمومی جامعه، متقاضیان خارجی املاک هم باعث افزایش قیمت شده است.

او درباره اثر حضور خارجیان بر سواحل شمالی کشور می‌گوید: طبعا برای کسانی که شغلشان در ارتباط با ساخت و ساز، املاک و گردشگری است، تاثیر خوبی دارد و متقاضی خرید هر چه بیشتر باشد، بازار پررونق‌تر است، ولی از لحاظ شهروندان بومی، حضور اعراب مسئله چندان جالبی نیست. از لحاظ مسایل اجتماعی و حتی اقتصادی به ضرر شهروندان است. قبل از اینکه عراقی‌ها به شمال بیایند، مواد غذایی قیمت مشخصی داشت، الان قیمت‌ها دارد بالا می‌رود، چون خریدار پولدار از تهران یا خارج از کشور در بازار است و خرید می‌کند. حتی قبوض برق برای افراد بومی هم به صورت توریستی (خوش نشینی) حساب می‌شود. از این دید، هزینه اضافه برای ما دارد. مشخص است حضور مشتریان عرب در شمال مدیریت نشده است و هر کسی خواست، وارد می‌شود و به نام دوستان ایرانی خود ملک می‌خرد.

علاوه بر این مباحث، گفته می‌شود به زودی منطقه وسیعی از استان مازندران حد فاصل نوشهر تا بهشهر به صورت منطقه آزاد اقتصادی دربیاید. آنطور که بومیان منطقه می‌گوید این موضوع تقریبا قطعی است و نامزد‌های حضور در مجلس منتظرند تا این خبر خوش را در زمان نزدیک به رقابت‌های انتخاباتی اعلام کنند. به همین خاطر خرید و فروش در منطقه مزبور، رونق زیادتری پیدا کرده و قیمتها، هر روز بالاتر می‌رود.

گردشگرانی که ملک می‌خرند تا سود کنند
حضور خریداران عرب در شمال، تنها به خاطر استفاده از چشم انداز زیبای مناطق سرسبز ایران نیست، می‌توان به روشنی رگه‌های اقتصادی در تصمیمات آن‌ها را دید. آنطور که تورگردانان ایرانی می‌گویند گردشگران عراقی، به شدت صرفه جو هستند و به صورت خانوادگی سفر می‌کنند و حتی غذای خود را می‌پزند.

همچنین آن‌ها تمایلی برای حضور در هتل‌های گرانقیمت ندارند و بیشتر دوست دارند در خانه‌هایی که به گردشگران اجاره داده می‌شود، سکنی کنند. این نوع گردشگری در ایران، اقتضا می‌کند آن‌ها پایگاه‌هایی برای خود در شمال که مسیر گردشگری به سمت مشهد -اصلی‌ترین مقصد گردشگری مذهبی در ایران- مهیا کنند.

از این رو، ویلا‌هایی که صاحبان عرب دارد، در اکثر اوقات سال، با حضور دوستان و آشنایان آن‌ها اشغال است و اینطور نیست که بگوییم تنها در مواقع تعطیلات از این املاک استفاده می‌شود.

افزایش نرخ ارز در ایران و کاهش ارزش پول ما هم یکی از مهمترین عواملی است که باعث شده عراقی‌ها از سفر به ایران استقبال کنند. در حال حاضر، حقوق یک کارگر ساده در عراق ۵۰۰ دلار است، در حالی‌که هر دینار عراقی ٩٠ ریال ایران است و همین موضوع سفر عراقی‌ها را به ایران برایشان به‌صرفه کرده است. اقامت دو هفته‌ای هر عراقی در ایران اگر بخواهد سفری مقرون به‌صرفه داشته باشد بیشتر از ٢٠٠ دلار نمی‌شود، بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می‌شویم که چقدر سفر به ایران برای عراقی‌ها به‌صرفه است و حتی برایشان سفری مرفه و دوست‌داشتنی هم به‌شمار می‌آید؛ چون هم می‌توانند به مشهد بروند و امام رضا (ع) را زیارت کنند هم برای فرار از گرمای کشنده کشورشان در شمال ایران اقامت کنند.

قانونی که پاسخگوی وضع موجود نیست
واقعیت این است که خلاء قانونی درباره حضور بیگانگان به عنوان مالک –غیرمستقیم- وجود دارد. هیات دولت، تصویب نامه‌ای با عنوان «آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران» را در سال ۱۳۷۴ به تصویب رسانده که در آن، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرت‌های منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران می‌کنند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات ذکر شده در این آیین‌نامه و مدارک و اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک واسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم کند.

پس از آن مراجع یادشده مکلفند، تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آن‌ها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرار داده و در خصوص قبولی یا رد تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر می‌کند و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیات وزیران، ارائه خواهد کرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌کنند.

واقعیت این است که به نظر می‌رسد تشریفات درباره فروش املاک توسط دلالان و واسطه‌های ایرانی رعایت نمی‌شود. آن‌ها با اعلام این که ملک را به هموطن خود می‌فروشند، قادر به ثبت و انتقال اسناد مالکیت به نام ایرانیان هستند و این بخش از ایرانیان هم به دلایل متعدد از جمله دوستی، شراکت و کار، به نام خود و به کام اعراب کشور‌های همسایه، املاک را خریداری کرده و در اختیار دوستان بیگانه خود قرار می‌دهند.