نشانی دقیق خانه‌های نقلی در پایتخت/ چند میلیون آپارتمان نقلی داریم؟
موقعیت جغرافیایی خانه‌های نقلی در پایتخت به لحاظ منطقه قرارگیری این املاک، شناسایی شد. وضع موجود آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع در تهران نشان می‌دهد عمده این واحدها در مناطق جنوبی شهر قرار دارد؛ به‌طوری‌که ۱۰ درصد از کل این خانه‌ها در منطقه ۱۵ واقع شده است. ۱۲ درصد از کل ۳ میلیون واحد مسکونی موجود در پایتخت، آپارتمان نقلی محسوب می‌شود. مدیران شهر در چارچوب اجرای مسکن اجاره‌ای قصد دارند در دو موقعیت مکانی، عرضه نقلی‌ها را افزایش دهند.
نشانی خانه‌های نقلی فعلی و آتی پایتخت مشخص شد. بررسی وضع موجود واحدهای مسکونی پایتخت نشان می‌دهد در حال حاضر از مجموع ۳ میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در مناطق ۲۲ گانه پایتخت، ۳۷۸ هزار واحد مسکونی کمتر از ۵۰ مترمربع زیربنا دارند. این حجم خانه‌های نقلی پایتخت که ۱۲ درصد موجودی مسکن در حال استفاده شهروندان تهرانی را تشکیل می‌دهد (بدون احتساب خانه‌های خالی)، عمدتا در نیمه جنوبی شهر واقع شده‌اند. مدیریت شهری در طرح اولیه پیشنهادی به دولت که «مسیر مشارکت شهرداری در عرضه مسکن استیجاری» را مشخص می‌کند، تمرکز بر نوسازی ۳۰۰ هزار پلاک کم‌دوام مناطق فرسوده را نقطه استارت احداث خانه‌های نقلی در قالب این طرح معرفی کرده است.
در جلسه چکش‌کاری طرح مسکن اجاره‌ای که با تدبیر رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران و با حضور جمع زیادی از کارشناسان، صاحب‌نظران بخش خصوصی و مقامات قبلی و کنونی دستگاه‌های مختلف دولتی برگزار شد، طرح اولیه شهرداری برای مشارکت در طرح مسکن اجاره‌ای دولت رونمایی و مورد بحث و بررسی قرار گرفت. مطابق با اعلام مدیران شهرداری، «ساخت خانه‌های نقلی» در مناطق فرسوده شهری و زمین‌های بدون کاربری متعلق به دولت، می‌تواند چالش «مسکن نایابی» گروهی از متقاضیان مصرفی پایتخت را حل کند. مقایسه نشانی فعلی و آتی خانه‌های نقلی پایتخت محدوده و نحوه ورود شهرداری به این حوزه را مشخص می‌کند.
آخرین داده‌های آماری منتشر شده از وضعیت واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی از آن است که فقط حدود ۱۲ درصد از واحدهای مسکونی در حال استفاده از شهر تهران به خانه‌های نقلی کمتر از ۵۰ مترمربع اختصاص دارد. این آمارها نشان می‌دهد در ۲۲ منطقه شهر تهران، از مجموع سه میلیون واحد مسکونی در حال استفاده (بدون احتساب خانه‌های خالی)، ۳۷۸ هزار واحد مسکونی کمتر از ۵۰ مترمربع زیربنا دارند. نکته جالب آنکه، اگرچه آپارتمان‌های نقلی تا پیش از جهش اخیر در بازار مسکن، مورد توجه دهک‌های درآمدی یک تا ۳ برای اجاره یا خرید بودند اما مطابق با بررسی‌های انجام شده از سوی شهرداری تهران، در حال حاضر تحت تاثیر جهش قیمتی رخ داده در بازار معاملات مسکن، بخش زیادی از تقاضای مصرفی موجود در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید، به سراغ خانه‌های با متراژ کمتر از ۵۰ مترمربع می‌روند. طبق بررسی‌های مدیریت شهری در حال حاضر پراکندگی خانه‌های نقلی در نیمه شمالی شهر نسبت به نیمه جنوبی بسیار اندک است. به عنوان مثال اگرچه بخش زیادی از زوج‌های جوان دهک‌های ۴ و ۵ منطقه ۵ را برای خرید خانه انتخاب می‌کنند اما تعداد واحدهای نقلی در این منطقه حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی است. در منطقه ۲ نیز فقط ۷ هزار آپارتمان نقلی وجود دارد. طبق این آمار، بیشترین خانه‌های نقلی در منطقه ۱۵ قرار دارد. به‌طوری‌که ۱۰ درصد معادل ۳۷ هزار واحد مسکونی با متراژ کمتر از ۵۰ مترمربع در این محدوده از شهر تهران واقع شده‌اند.
نکته جالب آنکه طبق بررسی‌های انجام شده شکاف زیاد شکل گرفته میان قدرت خرید متقاضیان و سطح قیمتی بازار مسکن از یک سو و تعداد محدود آپارتمان‌های نقلی در پایتخت سبب شده تا چالش اصلی مسکن در تهران از «بدمسکنی» به پدیده «مسکن نایابی» تغییر پیدا کند. پدیده بدمسکنی به وضعیتی اطلاق می‌شود که خانوارها امکان سکونت در یک واحد مسکونی با کیفیت و استاندارد حداقلی در محدوده اصلی شهر را نداشته باشند. عمده این خانوارها در سکونتگاه‌های غیررسمی، حاشیه‌ای یا بافت فرسوده زندگی می‌کنند. مدیران شهری معتقدند با توجه به تغییرات رخ داده در وضعیت بازار مسکن طی یک سال اخیر، بخش زیادی از دهک‌های جامعه به پدیده جدیدی به نام «مسکن نایابی» دچار شده‌اند. به این معنا که علاوه بر دو دهک اول که عمدتا به پدیده بدمسکنی دچار هستند، دهک‌های ۳، ۴ و ۵ نیز امکان تامین مسکن را ندارند. مدیریت شهری پایتخت برای رفع این چالش با پذیرش دعوت دولت برای حضور در طرح مسکن اجاره‌ای با تاکید بر آنکه حضور در این طرح به معنای دخالت مستقیم و تصدی‌گری نیست، محدوده حضور و مشارکت خود را تعریف کرد. در طرح اولیه شهرداری که در این نشست رونمایی شد، مدیریت شهری ساخت واحدهای مسکونی نقلی، با متراژ کمتر از ۵۰ مترمربع را در محدوده ۳۰۰ هزار پلاک کم‌دوام شهری هدف گذاری کرده است. مدیریت شهری معتقد است واگذاری اراضی دولتی بدون کاربری و بدون استفاده در محدوده شهری نیز می‌تواند نقش مهمی در کاهش هزینه‌های ساخت جهت احداث مسکن قابل استطاعت برای دهک‌های درآمدی ۳ تا ۵ داشته باشد. نکته مهمی که در طرح پیشنهادی مدیریت شهری بر آن تاکید شده این است که واحدهای مسکن اجاره‌ای از ویژگی «اختلاط» برخوردار باشد. به این معنا که حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد از واحدهای یک مجتمع مسکونی در محدوده‌های تعریف شده به این طرح اختصاص پیدا کند تا واحدهای عرضه شده از طریق این طرح، دارای برچسب مشخصی نباشد و در عین حال از بروز پدیده‌های اجتماعی ناشی از تجمع این واحدها در یک مجتمع مسکونی جلوگیری شود.
مدیران شهری و دولتی حاضر در این جلسه بر یک اصل اساسی در خصوص نحوه مشارکت در عرضه مسکن استیجاری نیز تاکید داشتند. از دیدگاه آنها، خط قرمز اصلی در اجرای این طرح، مداخله مستقیم دولت و شهرداری برای ساخت‌وساز است. به گفته آنها تجربه‌های ورود مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی به عرصه ساخت‌وساز، سه پیامد اصلی را به دنبال داشته است. «افزایش طول دوره ساخت»، «کاهش کیفیت ساخت» و «بالارفتن هزینه تمام‌شده» سه پیامد اصلی حضور و مداخله مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی برای احداث مسکن در کشور بوده است. تجربه‌ای که به شکل مشخص در اجرای طرح مسکن مهر قابل پیگیری است. مدیریت شهری همچنین برای هدایت سکان ساخت وساز در قالب مسکن اجاره‌ای، «اخذ مالیات سالانه بر املاک» را به عنوان یک نوع مالیات شهری یکی از پیش‌شرط‌های اصلی برای جلوگیری از خروج مداوم خانوارها از محدوده اصلی شهر عنوان کردند.
از دیدگاه مدیران شهری در صورت راه‌اندازی سیستم مالیات شهری، یک منبع پایدار برای شهر ایجاد خواهد شد که از طریق آن شهرداری می‌تواند اهرمی برای اعمال تخفیف‌های بیشتر در هزینه صدور پروانه ساختمان و بسته‌های تشویقی برای سازندگان بخش خصوصی به‌کار بندد.
بررسی‌ها از چگونگی اجرای این پیشنهاد شهرداری حاکی از آن است که با توجه به آنکه در حال‌حاضر متوسط قیمت فروش یک واحدمسکونی حدود یک میلیارد تومان در شهر تهران برآورد می‌شود و با لحاظ این موضوع که به‌طور طبیعی در هر ماه حدود ۶ هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت خرید و فروش می‌شود (هم‌اکنون با توجه به رکود بازار معاملاتی، حدود ۳ هزار واحد در یک ماه در شهر تهران معامله شده‌اند)، اگر نیم درصد از قیمت فروش واحدهای مسکونی به مالیات شهری اختصاص پیدا کند، سالانه شهرداری تهران از این محل حدود ۴۰۰میلیارد تومان درامد پایدار کسب خواهد کرد. درآمدی که می‌تواند به شکل‌های مختلف صرف کاهش هزینه‌های ساخت وساز همچون حذف هزینه صدور پروانه ساختمانی شود.
هر چند مدیران شهری حاضر در این جلسه معتقد بودند با رعایت این خطوط قرمز، شهرداری تهران می‌تواند به حوزه عرضه مسکن اجاره‌ای ورود کند اما برخی از حاضران جلسه، نگاهی مخالف با این دیدگاه را داشتند. از دیدگاه گروهی از کارشناسان، تنگنای مالی شهرداری و همچنین لبریزشدن سقف جمعیت‌پذیری در پایتخت براساس اسناد فرادست شهری، دو مانع بزرگ برای حضور شهرداری در این عرصه است. به گفته آنها ارائه بسته‌های تشویقی همچون تراکم و تخفیف در هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی دو ابزار مهم شهرداری برای مشارکت در این طرح است.
دو ابزاری که طی سال‌های گذشته از سوی شهرداری برای اجرای طرح‌های دولتی و همچنین نوسازی بافت فرسوده ارائه شده اما دولت هیچ‌گاه به جبران تعهدات خود در این حوزه اقدام نکرده است. به گفته آنها، شهرداری‌ها فقط در صورت ایجاد مدیریت یکپارچه شهری می‌توانند در این حوزه به صورت موثر حضور داشته باشند. هرچندکه مدیران شهری در پاسخ به این نگاه، عنوان کردند اگربنا باشد مطابق با ضوابط اسناد فرادست شهری، سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران رعایت شود از این پس نباید هیچ پروانه ساختمانی جدیدی در شهر صادر شود.
یکی از نکات جالبی که از سوی مدیر سابق وزارت راه و شهرسازی در این جلسه مطرح شد به قانون «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» مصوب سال ۷۷ باز می‌گردد. طبق این قانون، دولت مکلف است سالانه حداقل ۱۰ درصد از واحدهای مسکونی منظور شده در برنامه‌های ۵ساله را از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت راه وشهرسازی و عرضه به‌صورت استیجاری تامین کند. براساس این قانون ۵۰ درصد اعتبار لازم برای احداث واحدهای مسکونی موضوع این قانون، همه ساله در بودجه عمومی منظور و بقیه اعتبار از طریق تسهیلات بانکی تامین شود. همین‌طور در ماده ۴ این قانون آمده که به دولت اجازه داده می‌شود به منظور بهره‌برداری و اخذ مال‌الاجاره و بازپرداخت وام بانکی مربوط، واحدهای استیجاری احداث‌شده را به شهرداری‌های مربوط واگذار کند تا زیر نظر شورای شهر به افراد واجد شرایط واگذار کند. نکته جالبی که در این قانون آمده و برای اجرای طرح مسکن اجاره‌ای مورد سوال بسیاری از کارشناسان قرار داشت به نحوه واگذاری این واحدها به متقاضیان مربوط می‌شود.
در ماده پنج این قانون نیز شرایط متقاضیان اجاره یا اجاره به شرط تملیک، با حفظ اولویت برای متقاضیان جوان متاهل و افراد کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار، میزان اجاره‌بهای ماهانه، ضریب افزایش سالانه آن، مدت اجاره و سایر شرایط لازم در آیین‌نامه که بنا به پیشنهاد وزارت مربوطه به تصویب هیات‌وزیران می‌رسد، تعیین می‌شود. از دیدگاه کارشناسان حاضر، تجربه موفق سایر کشورها در زمینه چگونگی واگذاری واحدهای مسکن اجاره‌ای می‌تواند مبنای طرح شهرداری قرار گیرد.
