قولنامه؛ مجوز فروش یک ملک به چندین نفر

تأمین مسکن شهروندان یکی از نیازهای اساسی هر جامعه‌ای به شمار می‌رود. برای این مسئله روش‌های مختلفی وجود دارد که متناسب با اقشار مختلف مردم در هر جامعه‌ای به کار گرفته می‌شود. در جامعه ما، یکی از مناسب‌ترین روش‌ها برای خانه‌دارکردن اقشار کم‌درآمد جامعه، روش پیش‌فروش ساختمان است؛ روشی که هم به نفع سازنده است و هم به نفع خریدار زیرا خریدار با دریافت مقداری از هزینه‌های ساخت در تأمین هزینه به مشکل نمی‌خورد و خریدار نیز با هزینه کمتری نسبت به ساختمان‌های آماده، صاحب‌خانه می‌شود.

اما این بازار سال‌هاست با معضلی بزرگ روبه‌رو شده است؛ معضلی که این بازار را به بازاری ناامن تبدیل کرده است. از سوی دیگر، گریزگاهی قانونی برای کلاه‌برداران شده است تا از طریق به‌جیب‌زدن اندوخته‌های مردم قشر ضعیف جامعه، سودهای کلان به دست آورند. به‌عنوان نمونه در پروژه رضوان قم در محله زنبیل‌آباد، یک انبوه‌ساز 132 واحد را به هزارو400 نفر پیش‌فروش کرده است و از این طریق، سود صدمیلیاردی به دست می‌آورد.

اما ریشه این مسئله کجاست؟ آیا چنین مسائلی به دلیل اهمال مسئولان در انجام وظایف خود اتفاق می‌افتد یا مشکل در جای دیگری است؟ برای پاسخ به این سؤال یک نکته مهم را باید یادآور شد و آن اینکه نهادهای حاکمیتی مانند قوه قضائیه که مسئول اصلی پیشگیری از ارتکاب جرم است، از بسیاری از معاملات انجام‌شده اطلاع ندارد، بنابراین نمی‌تواند از وقوع کلاهبرداری در آنها نیز جلوگیری کند. دلیل این امر را هم باید در ثبت رسمی‌نشدن معاملات جست.

در حالی ‌که در کشورهای توسعه‌یافته اقتصادی، ثبت رسمی تنها راه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است در ایران اما بدون ثبت رسمی نیز امکان انتقال مالکیت وجود دارد چراکه در کشور ما یک سیستم ثبت دیگری تحت عنوان ثبت غیررسمی با ابزار قولنامه وجود دارد که بسیاری از معاملات به‌وسیله آن انجام می‌شود.

در این راستا، محسنی‌اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه، اظهار کرد: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خرید و فروش به‌صورت سند عادی (قولنامه) انجام می‌شود». از سوی دیگر، رضا طالبی‌زاده، مدیر کل ثبت ‌اسناد و املاک استان کرمان، دراین‌باره گفت: «در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد معاملات حوزه املاک با قولنامه‌های دستی و اسناد عادی انجام می‌شود.» دلیل این مسئله نیز در اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه) در نزد دادگاه‌ها است. این اعتبار در مواردی به‌قدری زیاد است که حتی اسناد رسمی را نیز ابطال می‌کند. ازاین‌رو چون معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی (قولنامه) در هیچ سیستم حاکمیتی و اطلاع‌رسانی ثبت نمی‌شود، امکان استعلام در مورد وضعیت مالکیت ملک موردنظر نیز وجود ندارد. در این راستا، نعمت احمدی، وکیل پایه‌یک دادگستری، اظهار می‌کند: «اگر یک فردی با یک سند عادی خانه یا ماشینی را به شما بفروشد چگونه می‌خواهید متوجه شوید که همان خانه یا اتومبیل را به فرد دیگری نفروخته است؟ طبیعتا در این موارد احتمال تخلف و تقلب خیلی زیاد می‌شود». از این ‌جهت افراد دارای سوءنیت به‌راحتی می‌توانند ملکی را که با قولنامه به فرد «الف» فروخته‌اند، بدون اطلاع وی و دوباره با معامله قولنامه‌ای به فرد «ب» بفروشند و همین‌طور می‌توانند این چرخه را ادامه دهند.

دکتر رحیم پیلوار، عضو هیئت‌علمی دانشکده حقوق دانشگاه تهران، در این‌باره معتقد است: «بر این اساس الان (صاحب‌ ملک) ملک را به الف می‌فروشد (با سند عادی یا رسمی) قاعدتا اینجا طبق حقوق، مالکیت منتقل‌ شده است و ایشان دیگر هیچ ملکیتی بر مورد معامله ندارد. ولی به اعتبار اسناد عادی او می‌تواند با تاریخ‌‌هایی که معمولا هم جعلی هستند، ملک را دوباره با مبایعه‌‌نامه عادی (قولنامه‌ای) به افرادی که از معامله قبلی آگاه نشده‌اند، واگذار کند. این گروه افراد معمولا قسمتی از ثمن معامله را هم دریافت می‌کنند، به چندین نفر واگذار می‌‌کنند و بعد هم فراری می‌شوند».

در نتیجه وجود اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه) در دادگاه‌ها، مجوز قانونی برای فروش یک ملک به چندین نفر شده است. در این راستا، تنها راه‌حل جلوگیری از به‌تاراج‌رفتن اندک پس‌انداز اقشار ضعیف جامعه که می‌خواهند از طریق روش پیش‌فروش برای خود سرپناهی تهیه کنند، بی‌اعتباری معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی است.