تولید مسکن زیر ضرب رکود تورمی

البته این تعداد پروانه صادرشده برای 114 هزار و 614 واحد مسکونی بوده و ازلحاظ زیربنای کل در پروانه‌های صادر حدود 21 میلیون و 743 هزار مترمربع بوده است.

این آمارها در حالی گزارش شده‌اند که در طی سال‌های 1389 تا 1392 سالانه بین 222 تا 232 هزار پروانه ساختمانی صادرشده بود که در سال 92، این میزان تا سال 96 با کاهش 41 درصدی به 132 هزار فقره رسید.

بر اساس آمارهای منتشره، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال 89 حدود 233 هزار و 966 فقره، در سال 90 حدود 213 هزار و 148 فقره، در سال 91 حدود 228 هزار و 828 فقره، در سال 92 حدود 222 هزار و 850 فقره، در سال 93 حدود 135 هزار و 24 فقره، در سال 94 حدود 131 هزار و 651 فقره، سال 95 حدود 129 هزار و 86 فقره، در سال 96 حدود 131 هزار و 910 فقره در نیمه اول سال 96 حدود 68 هزار و 880 فقره و در نیمه اول سال 97 حدود 72 هزار و 196 فقره بوده است. در نیمه اول سال 97 تعداد پروانه‌های ساختمانی با رشد 11 درصدی از 68 هزار و 880 فقره در نیمه اول سال 96 به 72 هزار و 196 فقره رسیده است.

همچنین بر اساس آمارهای رسمی، بیشترین تعداد صدور پروانه ساخت در سه‌ماهه نخست سال 97 به ترتیب در مناطق 15، 14، 8 و پس‌ازآن در مناطق 12، 19 و 22 بوده است. تعداد پروانه‌های صادره شده در این مناطق به ترتیب 311 فقره، 294 فقره، 248 فقره، 61 فقره، 44 و 43 فقره بوده است.

اما در سه‌ماهه نخست سال 1398 وضعیت متفاوت بوده و بیشترین تعداد صدور پروانه ساخت به ترتیب در مناطق 4، 15، 14 و پس‌ازآن در مناطق 9، 12 و 6 مشاهده می‌شود. این تعداد پروانه در منطقه 4 حدود 202 فقره و در دیگر مناطق به ترتیب 193، 145، 56، 47 و 33 بوده است.

بر اساس آمارهای غیررسمی، تعداد پروانه‌های صادرشده ساختمان در 6 ماهه سال جاری نسبت به سال 97 روند کاهشی داشته است.

هزینه میلیونی ساخت مسکن

به گفته شاهین افتخاری، کارشناس مدیریت پروژه، هزینه ساخت بنا در پروژه‌های مسکونی، تجاری یا اماکن که بر اساس مترمربع است، معمولاً بر اساس دو پارامتر اصلی دستمزد (اعم از نیروی انسانی و کارگاهی) و هزینه مصالح محاسبه می‌شود. در برآورد قیمت ساخت خانه، دستمزد و هزینه مصالح با تورم و موقعیت پروژه رابطه مستقیم دارد. به عنوان‌مثال، دستمزد و هزینه مصالح در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۸ حدود ۲ تا ۳ برابر شده است. به همین نسبت هزینه ساخت هر مترمربع بنای ساختمانی نیز حدود ۲ برابر شده است.

وی گفت: هزینه‌های دیگری نیز در قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنا دخیل هستند. این هزینه‌ها شامل مجوز ساخت و عوارض، هزینه خلافی، مفاد ماده 100، هزینه‌های نظام‌مهندسی اعم از طراحی، نظارت، اجرا، نقشه‌برداری، عوارض مربوط به آموزش‌وپرورش، بیمه کارگران و حوادث، هزینه‌های ثبت‌اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی، هزینه مالیات و دارایی و انتقال مالکیت، هزینه بنگاه معاملات ملکی برای تنظیم مبایعه‌نامه و سند فروش، هزینه‌های آزمایشات خاک تأیید جوش و بتن، هزینه جابه‌جایی پسماند و ترمیم و نوسازی و موارد مربوط به شهرداری، هزینه مجوز انشعابات و ایجاد آب، برق، گاز و تلفن، تدوین و ایجاد شناسنامه فنی ملک، بیمه تضمین کیفیت ساختمان و بیمه مسوولیت مدنی پیرامون ساختمان و هزینه آتش‌نشانی شهرداری در قبال خدمات و گواهی تأیید است. قیمت همه موارد فوق از ابتدای سال جاری چند برابر شده است. البته هزینه عوارض صدور پروانه که در ابتدای سال جاری به پیشنهاد شهرداری 3 برابر شده بود به علت کاهش میزان ساخت‌وساز به روال سابق بازگشت اما همین روال سابق نیز نسبتاً رشد داشته است.

وی گفت: در حال حاضر، هزینه هر مترمربع سقف و ستون بتنی در مهرماه ۹۸ از ۷۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان و هزینه هر مترمربع سقف و ستون فلزی از یک میلیون ‌تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. البته این هزینه نیز با احتساب مصالح وارداتی بیشتر از هزینه‌های فوق است.

افتخاری در خصوص هزینه‌های سفت‌کاری ساختمان که شامل اجرای فونداسیون، اسکلت ساختمان، دیوارکشی، گچ‌وخاک است، گفت: در حال حاضر، هزینه هر مترمربع سفت‌کاری از ۹۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. البته این هزینه‌ها با استفاده از مصالح وارداتی و مصالح نوین بالای2 میلیون تومان است.

وی با بیان اینکه قیمت هر مترمربع نازک‌کاری به کیفیت و کمیت مصالح بستگی دارد، گفت: بطورکلی بخش نازک‌کاری تعیین‌کننده املاک معمولی و لوکس است. مراحل نازک‌کاری شامل اجرای ایزوگام، کاشی‌کاری، سرامیک کاری، سنگ‌کاری و نقاشی و کاغذدیواری و …. و قیمت اجرای هر مترمربع در این بخش با مصالح معمولی 900 هزار تومان، با مصالح کیفیت متوسط بالای یک‌میلیون، کیفیت بسیار بالا یک‌میلیون و 500 تا 3 میلیون تومان و برای املاک لوکس از 3 میلیون ‌تا 10 میلیون تومان است.

وی بابیان اینکه هزینه‌های ذکرشده با احتساب هزینه‌های دستمزد و عوارض و خدمات رقم بسیار بالایی است، گفت: در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع از یک آپارتمان 4 طبقه در تهران یک‌میلیون و 800 هزار، 5 طبقه 2 میلیون، 6 طبقه حدود 2 میلیون و 200 هزار، 7 طبقه 2 میلیون و 300 و قیمت 10 طبقه به بالا از 2 میلیون و 500 تا 3 میلیون و 500 هزار تومان است.

با توجه به قیمت‌های ارایه‌شده هزینه هر مترمربع ساختمان مفید و غیرمفید از ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان شروع می‌شود.

افتخاری در خصوص هزینه دستمزد نیز گفت: هزینه دستمزد هر مترمربع ساختمان از 750 هزار تومان به بالا است. این هزینه شامل هزینه فونداسیون تا نازک‌کاری است.

وی بابیان اینکه هزینه ساخت‌وساز رابطه مستقیمی باکیفیت مصالح دارد، گفت: بطور مثال، ساخت هر مترمربع از یک آپارتمان دوطبقه 85 متری در استان باکیفیت پایین حدود یک میلیون و 900، باکیفیت متوسط 2 میلیون و 300 و باکیفیت بالا 2 میلیون و 700 هزار تومان است همچنین هزینه کل ساخت این آپارتمان باکیفیت پایین 725 میلیون تومان، 879 میلیون و باکیفیت بالا یک میلیارد تومان است. همچنین در حال حاضر ساخت هر مترمربع از یک آپارتمان دوطبقه 85 متری در شهرستان باکیفیت پایین حدود یک میلیون و 700، باکیفیت متوسط 2 میلیون و باکیفیت بالا 2 میلیون و 300 هزار تومان است همچنین هزینه کل ساخت این آپارتمان باکیفیت پایین 650 میلیون تومان، 750 میلیون و باکیفیت بالا 800 میلیون است.

ساخت هر مترمربع همین واحد مسکونی در روستا باکیفیت پایین یک‌میلیون و 200 هزار باکیفیت متوسط یک‌میلیون و 700 و باکیفیت بالا 2 میلیون و 100 هزار تومان است هزینه کل ساخت این آپارتمان نیز باکیفیت‌های پایین، متوسط و بالا به ترتیب 500 میلیون، 700 میلیون و 850 میلیون تومان است.

وی بابیان اینکه افزایش هزینه‌های ساخت باعث کاهش گرایش سازندگان ذی‌صلاح به این صنعت شده است، گفت: اگر نگاه دقیقی به میزان پروانه‌های صادرشده داشته باشیم میزان ساخت‌وساز هرساله روند نزولی به خود گرفته و بزرگ‌ترین دلیل آن کاهش حاشیه سود آن است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: ورود سازندگان ذی صلاح به عرصه ساخت‌وساز با قیمت‌های کنونی امکان‌پذیر نیست، چرا که این عده بدون دغدغه می‌تواند سرمایه‌های خود را در بخش‌های دیگری مانند بانک وارد کنند و سود کلانی از این بازار ببرند.

2 پیام اصلی کاهش صدور پروانه‌

در همین رابطه، حسین احمد‌اوغلی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه از ابتدای سال جاری قیمت مصالح ساختمانی داخلی به‌شدت افزایش‌ یافته است، گفت: بر اساس آمارهای مربوطه، قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های ابتدای سال جاری نسبت به سال‌های گذشته حدود 60 درصد افزایش پیداکرده، این در حالی است که بخش اعظمی از مصالح مورداستفاده در صنعت ساختمان‌سازی، محصولات داخلی است. شرکت‌های داخلی تولیدکننده مصالح ساختمانی علت افزایش قیمت محصولات را افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه‌ها ازجمله مالیات، حقوق کارگر و افزایش نرخ حامل‌های انرژی اعلام می‌کنند، اما درهرصورت میزان افزایش صورت گرفته باوجود تمام هزینه‌ها نیز منطقی نیست.

احمد اوغلی گفت: در کنار افزایش قیمت مصالح ساختمانی دریافت پروانه ساختمانی برای هر مترمربع خانه ۲۴۰ هزار تومان، شناسنامه فنی ملک متری ۱۲۰۰ تومان، هزینه طراحی متری ۳۴ هزار تومان، هزینه نظارت متری ۱۶۰۰ تومان، هزینه بیمه اجباری کارگران به ازای هر نفر ۱۸ هزار تومان. و هزینه تفکیک اعیانی شهرداری متری ۳۵۰۰ تومان است که نسبت به سال قبل با رشد قابل‌توجهی روبرو شده است.

وی گفت: از سوی دیگر، هزینه سازمان نظام‌مهندسی بابت تفکیک متری ۱۵۰۰ تومان، هزینه‌های مجری ۳۵ هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت متری ۳۷۰۰ تومان، شهرداری برای پسماند، نوسازی و انتقال متری ۲ هزار و ۴۰۰ تومان، شهرداری برای آتش‌نشانی و خدمات متری ۵۰۰ تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرورسانی متری ۷۵۰۰ تومان، حق انشعاب برق و خدمات مهندسی متری ۱۴۵۰۰ تومان، حق انشعاب گاز متری ۲۰۰۰ تومان است. البته به این موارد حق مشاور املاک و ۶ درصد ارزش‌افزوده نیز اضافه می‌شود.

احمد اوغلی گفت: علاوه بر موارد بالا هزینه ژئوتکنیک متری ۳۰۰۰ تومان، ثبت‌اسناد و املاک متری ۶۰۰ تومان، دفتر اسناد رسمی متری ۱۶۰۰ تومان و بیمه مسوولیت بدنی نیز به ازای هر متر ۳۵۰۰ تومان است.

این کارشناس بابیان اینکه قیمت ساخت مسکن از ابتدای سال جدید 20 تا 30 درصد رشد داشته است، گفت: بطورکلی در ساخت‌و ساز هزینه سفت‌کاری شامل خاک‌برداری، احداث فونداسیون و اسکلت سازه، دیوارچینی و آهن‌کشی و قوطی کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها حدود 37.45 درصد، نازک‌کاری شامل تمام‌کارهای معماری ساختمانی باقی‌مانده از سفت‌کاری تا انتهای مرحله نصب کابینت و درها و کمدها 18.02 درصد، تأسیسات مکانیکی شامل تمام لوله‌کشی‌ها و نصب لوازم و سرویس‌های بهداشتی ایرانی و فرنگی، نصب پکیج‌های سرمایش و گرمایش و کولر، اسپیلت، رادیاتور، آب‌گرم‌کن است. هزینه نصب آسانسور نیز به این بخش مربوط می‌شود. که 7.38 درصد، تأسیسات برقی شامل داکت‌گذاری در سقف و دیوارها و کف تا پایان کامل نصب کلیدها و پریزها، نصب روشنایی و چراغ‌ها، آیفون، دتکتورها و تابلوهای برق 7.38 درصد از کل هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود.

وی بابیان اینکه کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی به علت افزایش قیمت‌ها و نبود تقاضای واقعی دو پیام مهم برای صنعت ساخت‌وساز دارد. اولین پیام ورود ساخت‌وساز به فاز رکود است. او افزود: آمارها نشان می‌دهد، پس از رشد شدید قیمت ارز و به‌تبع آن قیمت مسکن انگیزه سازندگان برای شروع ساخت‌وساز به‌واسطه کاهش حاشیه سود به سایر کم شده است. اگرچه تعداد صدور پروانه ساخت‌وساز در سال 92 که به علت مسکن مهر رخ داد را نمی‌توان معیاری برای کاهش صدور پروانه در سال جاری دانست اما نوسانات اقتصادی باعث شده روند صدور پیش از پیش در وضعیت وخیم قرار بگیرد.

وی در خصوص پیام بعدی که مربوط به کاهش صدور پروانه ساخت در تهران است، گفت: در زمستان 97 سهم تهران از پروانه‌های کل کشور، نسبت به پاییز کاهش قابل‌توجهی داشته است؛ به‌گونه‌ای که سهم 22.2 درصدی تهران در پاییز از زیربنای پروانه‌های صادره، به 16.2 درصد کاهش‌یافته است. به‌عبارت‌دیگر، هرچند پروانه‌های صادره در شهر تهران رشد داشته است، اما سهم آن در مقایسه با رشد پروانه سایر نقاط کشور کمتر بوده است و این موضوع باعث کاهش سهم تهران از کل پروانه‌ها شده است. ازآنجایی‌که تهران همواره پیشتاز دوره رونق و رکود بخش ساخت‌وساز و معاملات مسکن بوده است، می‌توان پیش بینی کرد که سیر نزولی پروانه‌های ساختمانی در طی ماه‌های آتی تشدید خواهد شد، چراکه این روند از زمستان سال گذشته در تهران آغازشده و بطور حتم با یک وقفه چند ماه به سایر شهرها تسری خواهد یافت.

این کارشناس بازار مسکن گفت: بنابراین پیام بعدی، تداوم رکود ساخت‌وساز در ماه‌های آتی است.

احمد اوغلی درنهایت گفت: طبق طرح جامع مسکن، سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز است که با اعداد و ارقام فعلی، فاصله بسیار زیادی دارد. دستیابی به اهداف آن طرح، نیازمند رفع موانع و مشکلات کلیدی و ساختاری اقتصاد کشور است که عزم ملی را می‌طلبد و از عهده وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی نیز خارج است. وزارت راه و شهرسازی نیز هرچند این روزها تلاش زیادی برای افزایش تولید و عرضه مسکن کرده است و طرح‌های تولید مسکن متعددی را آغاز کرده یا به‌زودی آغاز خواهد کرد، اما همچنان با آنچه موردنیاز است، فاصله زیادی دارد.