چالش‌ها و راهکارهای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور، لزوم اعمال سیاست‌های تنظیمی در عرصه مسکن را بیش‌ازپیش بر همگان روشن ساخت. یکی از ابزارهای تنظیمی بازار مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی است. دریافت مالیات از خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مالیاتی جهت جلوگیری از احتکار و سوداگری در بازار مسکن است که در اغلب کشورهای توسعه‌یافته همچون انگلیس، فرانسه، اسپانیا و آمریکا اجرایی شده است.

در کشور ما به دلیل عدم اتخاذ سیاست‌های تنظیمی، تعداد خانه‌های خالی افزایش چشمگیری داشته به‌گونه‌ای که از 633 هزار واحد در سال 1385 به 6،1 میلیون واحد در سال 1390 و 6،2 میلیون واحد در سال 1395 افزایش‌یافته است. رشد سالیانه خانه‌های خالی در کشور در این 10 سال 17 درصد بوده درحالی‌که رشد سالیانه تعداد واحدهای مسکونی در کشور در این 10 سال 7،3 درصد بوده است. استان تهران نیز با دارا بودن 19 درصد کل خانه‌های خالی کشور (بیش از 500 هزار واحد مسکونی) رتبه نخست کشور از این بابت را دارد. نرخ خانه‌های خالی در استان تهران 6،11 است.

در سال 94 مجلس شورای اسلامی برای جلوگیری از احتکار مسکن، در قانون مالیات‌های مستقیم مالیات بر خانه‌های خالی را نیز به تصویب رساند. لکن به دلایل متعددی در این 4 سال اجرایی نشده است. مهم‌ترین چالش‌های عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی عبارت‌اند از:

*چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

شناسایی خانه‌های خالی مهم‌ترین چالش اجرای این نوع مالیات شناسایی خانه‌های خالی است. این چالش عمده‌ترین دلیل لغو این قانون در سال 80 و عدم اجرای قانون مصوب سال 1394 در سال‌های اخیر بوده است.
ابهامات اجرایی چالش دوم ابهامات اجرایی است. ازجمله مهم‌ترین این ابهامات عدم تعریف خانه خالی در قانون مالیات‌های مستقیم است.

عدم ضمانت اجرا چالش سوم ضمانت اجرایی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی است. به‌گونه‌ای که صاحبان خانه‌های خالی به‌موقع مالیات خود را پرداخت نمایند

*راهکارهای شناسایی و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی
نحوه شناسایی خانه‌های خالی

شناسایی خانه‌های خالی از مسیر شناسایی مستقیم واحدهای خالی عملاً امکان اجرایی ندارد. برای شناسایی خانه‌های خالی در کشور بایستی از قاعده‌ی معکوس استفاده کرد. به این صورت که ابتدا باید «خانه‌های پُر» شناسایی شوند. خانه‌ای که جزو خانه‌های پُر شناسایی نشود ازنظر دولت به‌مثابه‌ی خانه‌ی خالی تلقی شده و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است. در این صورت با اجرای سامانه‌ی املاک و مستغلات، مردم خود اطلاعات سکونتی خود را درج خواهند کرد و نیازی به شناسایی دولت نیست.

سازوکار اجرایی شناسایی خانه‌های پُر نیز به این صورت است که از تطبیق کد پستی یکتا و کد کنتور برق یکتا (که در هیچ جای کشور مشاع نیست) تعداد دقیق واحدهای مسکونی در کشور شناسایی می‌شود. بر هر کد کنتور برق، یک کد سرپرست خانوار در سرشماری ملی نفوس و مسکن باید تطبیق داده شود. منزل مسکونی‌ که کد سرپرست خانواری برای آن معرفی نشود به‌مثابه‌ی خانه‌ی خالی شناسایی می‌شود. وزارت راه و شهرسازی باید مکلف شود با همکاری مرکز آمار ایران، سازمان ثبت‌احوال، وزارت نیرو و اداره پست، سامانه‌ی مربوطه را اجرایی نماید.

تعریف خانه‌های خالی

ازجمله چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی عدم تعریف دقیق خانه‌های خالی است. در ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم سال 94، خانه‌هایی که به دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه‌داشته می‌شوند نیز مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. این در حالی است که در قوانین پیشین، این مالیات مشمول خانه‌هایی می‌شده که آماده برای اجاره بوده و بدون داشتن موانع قانونی بلااستفاده نگه‌داشته می‌شدند. در کشورهای پیشرو نیز این نوع مالیات به خانه‌هایی تعلق می‌گیرد که قابلیت اسکان داشته و بدون منع قانونی رهاشده‌اند.

ضمانت اجرایی دریافت مالیات

از چالش‌های اجرایی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی عدم پیش‌بینی ضمانت اجرایی برای قانون است. رقم محاسبه‌شده برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی آن‌قدر ناچیز است که خاصیت بازدارندگی خود را ازدست‌داده است. ضمن آنکه در قانون نیز مشخص نکرده درصورتی‌که صاحبان خانه‌های خالی از پرداخت مالیات سرباز زنند با چه عواقبی مواجه خواهند شد.

برای بازدارندگی قانون مالیات بر خانه‌های خالی و جلوگیری از احتکار مسکن لازم است رقم مالیات بر خانه‌های خالی برای هر واحد مسکونی سالانه 10 درصد قیمت معاملاتی ملک تعیین گردد که در 4 قسط در ابتدای هر فصل پرداخت می‌شود. صاحبان املاک خالی مکلف‌اند در ابتدای هر فصل، قسط مالیات بر خانه خالی خود را به سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.

در صورت تأخیر 3 ماهه در پرداخت مالیات مذکور، سازمان امور مالیاتی مکلف به تذکر به مالک جهت پرداخت مالیات معوقه تا یک ماه آینده است، در غیر این صورت هرگونه نقل‌وانتقال ملک یا املاک موردنظر ممنوع خواهد شد. اگر مالک با تذکر دوم که یک ماه پس از تذکر اول داده خواهد شد نیز مالیات معوقه خود را پرداخت نکند ممنوع‌الخروج شده و بانک‌های عامل موظف‌اند از صدور دسته‌چک جدید برای مالک خودداری نمایند. اگر مالک با تذکر سوم که یک ماه پس از تذکر دوم داده خواهد شد نیز مالیات معوقه خود را پرداخت نکند کلیه‌ی حساب‌های بانکی وی تا زمان تسویه مالیات بر خانه‌های خالی مسدود خواهد شد.