جعفر مهدی‌زاده ، ضمن شفاف‌سازی درباره گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران بانک مرکزی و پاسخ به برخی ابهامات و شبهات مطرح‌شده در خصوص آغاز رونق در بازار مسکن، اظهار داشت: اداره بررسی‌ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی در تهیه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران از اطلاعات خام سامانه معاملات مسکن استفاده می‌کند، البته این اطلاعات خام قبل از استفاده، ابتدا پالایش میشوند. فرایند پالایش این اطلاعات نیز عمدتاً شامل حذف و در مواردی اصلاح اطلاعاتی است که از سوی آژانس‌های معاملات مسکن به‌اشتباه در سامانه ثبت میشوند.
وی افزود: به‌عنوان مثال در برخی موارد، رقم قیمت مسکن به تومان ثبت می‌شود ولی در فرایند پالایش این ارقام به ریال تبدیل میشوند؛ یا بعضاً منطقه واحد مسکونی معامله‌شده به‌صورت صحیح ثبت نمی‌شود که در این موارد نیز از طریق مطابقت کد پستی ملک مورد نظر با مناطق مختلف، ارقام در طبقه منطقه‌ای صحیح خود ثبت میشوند، علاوه بر این درصد ناچیزی از داده‌های قیمتی خیلی بالا و خیلی پایین در هر منطقه نیز به‌عنوان داده پرت تلقی شده و از محاسبات متوسط‌گیری هر منطقه حذف میشوند.
مدیر اداره بررسی‌ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی با تأکید بر اینکه میانگین قیمت بعد از پالایش اطلاعات محاسبه می‌شود، تصریح کرد: سایر مراجعی که نسبت به تهیه گزارش تحولات بازار مسکن اقدام می‌کنند نیز اقدامات مشابهی را جهت پالایش داده‌های خام سامانه معاملات مسکن انجام می‌دهند و به همین دلیل آمارهایی که در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران اعلام می‌شود، معمولاً از روند مشابهی برخوردار هستند.
* شکی در صحت گزارش‌های مسکنی بانک مرکزی وجود ندارد
مهدی‌زاده ضمن اشاره به اینکه گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی هیچ شک و شبهه‌ای از نظر صحت اطلاعات ندارند، افزود: در گزارش مهر ماه بانک مرکزی، رشد معاملات مسکن در شهر تهران معادل 22 درصد اعلام شده است، این در حالی است که طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی این رقم 19 درصد بوده که روندی مشابه و نزدیک به ارقام اعلامی بانک مرکزی را به دست می‌دهد.
این مقام مسئول در بانک مرکزی در ادامه با تأکید بر اینکه حجم معاملات مسکن در ماه‌های گذشته خیلی پایین و نگران‌کننده بود، گفت: معاملات مسکن در شهریور ماه به زیر 3 هزار فقره رسیده بود و این رقم خیلی پایین بود. اما در مهر ماه روند معاملات مسکن افزایشی بود که این تغییر روند امیدوار کننده است.
وی افزایش معاملات مسکن را بیانگر ایجاد امید برای متقاضیان و عرضه‌کنندگان و سازندگان مسکن دانست و ادامه داد: در این شرایط، سازندگان به افزایش عرضه و ساخت مسکن ترغیب میشوند، در صورت تداوم این وضعیت شاهد رونق در ساخت مسکن خواهیم بود.
* امید به بازار مسکن برگشت/ تقاضای سوداگرانه از بازار خارج شد
مدیر اداره بررسی‌ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی گزارش‌های جدید دریافتی از بازار مسکن را امیدبخش توصیف کرد و گفت: فرایند معاملات بیانگر ایجاد اطمینان در سمت تقاضای بخش مسکن نیز می‌باشد. پس از حدود 4 سال برقراری ثبات در بازار مسکن، از نیمه سال 96 رشد قیمت مسکن به سطوح بالاتر از نرخ تورم افزایش یافت، به‌دنبال افزایش تلاطمات نرخ ارز، این وضعیت در سال 97 شدت یافت و هم‌زمان با افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن، حجم معاملات نیز کم شد. کاهش حجم معاملات در سال گذشته بیشتر از سمت عرضه ناشی شده بود و عرضه کنندگان مسکن به‌دلیل افزایش نااطمینانی‌ها، از فروش واحدهای مسکونی خود امتناع می‌کردند و مرتباً نسبت به افزایش قیمتهای پیشنهادی خود اقدام می‌نمودند.
مهدی‌زاده با تأکید بر اینکه کاهش معاملات در نیمه اول سال جاری عمدتاً از سمت تقاضا ناشی شده است، تصریح کرد: در سال 98 و به‌دنبال برقراری ثبات در بازار ارز، وضعیت در بازار مسکن نیز تغییر کرد؛ به این ترتیب که عرضه واحدهای مسکونی افزایش یافت و هم‌زمان تقاضای سوداگرانه نیز به‌دلیل نبود چشم‌انداز مثبت از آینده قیمت مسکن، از بازار خارج شد. به‌دنبال کاهش تقاضا، حجم معاملات در بازار مسکن کاهش یافت که وضعیت بارز آن را می‌توان در ماه‌های مرداد و شهریور امسال مشاهده نمود.
وی ادامه داد: در سال 98 کاهش معاملات بازار مسکن به‌سمت تقاضای بازار مربوط بود که خود از افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در ماه‌های قبل و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن ناشی شده بود، بر این اساس افزایش حجم معاملات مسکن در مهرماه را باید به‌عنوان برگشت اطمینان به متقاضیان مسکن تلقی نمود که می‌تواند نویدبخش تداوم این وضعیت در ماه‌های بعد باشد.
این مقام مسئول در بانک مرکزی تأکید کرد که بهبود حجم معاملات مسکن را نباید به‌عنوان بازگشت رونق به این بازار تلقی نمود، و افزود: معاملات مسکن هنوز در سطح قابل قبولی قرار ندارد ولی با توجه به تغییر روند و افزایش حجم معاملات مسکن در مهرماه، می‌توان امیدوار بود که این روند در ماه‌های آتی نیز تداوم داشته باشد و به‌دنبال آن شاهد رونق ساخت‌وساز و افزایش عرضه مسکن در کشور نیز باشیم.
مدیر اداره بررسی‌ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی ضمن تأکید بر خروج تقاضای سوداگرانه و حضور متقاضیان واقعی در بازار مسکن، اظهار داشت: با وجود کاهش تدریجی قیمت مسکن در چند ماه اخیر، کماکان تفاوت معنی‌داری میان قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن وجود دارد.
* شرط بانک مرکزی برای افزایش وام مسکن چیست؟
وی با یادآوری اینکه توان اقتصادی خانوار خیلی کم شده است، افزود: سیاست های اعتباری بخش مسکن می‌تواند به افزایش توان اقتصادی خانوار کمک کند ولی برای افزایش مجدد مبلغ وام مسکن باید به اطمینان خاطر از برقراری ثبات در بازار مسکن برسیم.
مهدی‌زاده با تأکید بر اینکه بانک مرکزی به‌دنبال ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن است، اعلام کرد: سیاستهای اعتباری حوزه مسکن نباید به‌گونه‌ای اعمال شود که زمینه‌ساز افزایش مجدد قیمت مسکن باشد، اگر بازار به‌سمت ثبات برود و این ثبات برای بانک مرکزی محرز شود، سیاست تقویت قدرت خرید خانوار متناسب با شرایط بازار تنظیم و اجرا خواهد گردید.
این مقام مسئول در بانک مرکزی ضمن ابراز اهمیت و نقش پررنگ بخش مسکن در شکل‌دهی به رشد اقتصادی کشور، تأکید کرد: افزایش شدید قیمت مسکن به‌شکلی که در سال 97 شاهد آن بودیم، بسیار بعید است؛ ضمن آنکه علی‌رغم تعدیلات قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کماکان حاشیه سود مناسبی برای سازندگان مسکن وجود دارد و با توجه به افزایش تدریجی سطح تقاضا، این امیدواری وجود دارد که شاهد افزایش ساخت‌وساز مسکن و تقویت رشد اقتصادی کشور از این محل باشیم.