بازار مسکن هنوز درگیر احتکار است/سازندگان مسکن آینده خوبی برای بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌کنند/قیمت روزانه آپارتمان در مناطق مختلف تهران

به گزارش سایت طلا ، آمار گویای آن است که در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ ساخت و ساز در تهران ۲۶ درصد کمتر از تعداد معاملات بوده است. سال ۱۳۹۷ هم تعداد واحدهای مسکونی جدیدالاحداث ۴۶ درصد پایین‌تر از تعداد معاملات بود.

بر این اساس برخی افراد عنوان می کنند به دلیل رکود بخش ساخت و ساز طی سالهای اخیر در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه کاهش یافته و به نوعی این واحد ها وارد بازار مصرف شده اند.

ابتدا باید این مسئله را در نظر گرفت که بالا بودن تعداد معاملات نسبت به تعداد ساخت و سازها لزوما به معنای سکونت در واحدهای خالی نیست؛ زیرا بخش قابل توجهی از معاملات در بازار مسکن از نوع جابجایی است. یعنی یک خانوار واحد مسکونی خود را ترک میکند و به آپارتمانی که از قبل دارای سکنه بوده می رود. خانوار ساکن در واحد مقصد نیز در واحدی که از قبل دارای سکونت بوده مستقر می شود. به همین ترتیب چرخه ادامه می یابد و ممکن است هیچ فشاری به بخش عرضه وارد نشود.

از سوی دیگر، مطابق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود داشته که می تواند پذیرای یک میلیون و ۶۱۷ هزار خانوار باشد. نتیجه گیری درباره ورود خانه های خالی به بازار مصرف، فقط در شرایطی می تواند صحیح باشد که طی سه سال گذشته مهاجرت عجیب و غریبی به تهران اتفاق افتاده باشد. با وجود آنکه هنوز آماری در زمینه مهاجرت به تهران بعد از سال ۱۳۹۵ ارائه نشده، شواهد و قرائن، فرضیه مهاجرت ۱.۶ میلیون خانوار به تهران را به هیچ عنوان تایید نمی‌کند. حتی کارشناسان می‌گویند به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته بسیاری از مستاجران به شهرهای اطراف تهران مهاجرت کرده‌اند.

مطابق آمار نفوس و مسکن، طی سال‌های ١٣٩٠ تا ١٣٩٥ تعداد ۴۰۴ هزار و ۹۶۶ نفر به شهر تهران وارد شده و تعداد ۳۶۹ هزار و ۲۸۸ نفر از مهاجران تهران را ترک کرده اند. یعنی فقط ۳۵ هزار و ۶۷۸ نفر بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ وارد تهران شده اند که اگر تقسیم بر بعد ۳.۳ خانوار شود این تعداد فقط نیاز به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی داشته است. این عدد را با ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی تهران مقایسه کنید.

بر اساس همین آمار مقصد حرکت مهاجران خارج شده از شهر تهران به ترتیب نزولی فراوانی نسبی، شهرهای کرج (١١,٦٩ درصد)، پردیس (٤.٦٨ درصد)، پرند (٤.١٨ درصد)، شهریار (٢.٧٩ درصد)، مشهد (٢.٥٧ درصد)، قم (٢.٣٨ درصد)، رشت (١.٩٧ درصد)، اسلامشهر (١.٨٩ درصد)، سمنان (١.٨٨ درصد) و پاکدشت (١.٨١ درصد) بوده است. همچنین ٥١.٦٠ درصد از مهاجران خارج شده از تهران به سایر شهرهای کشور مهاجرت کرده‌اند.

با توجه به تکمیل واحدهای مسکن مهر در شهرهای پردیس، پرند و هشتگرد احتمالاً از سال ۱۳۹۵ به بعد خانواده های بیشتری تهران را ترک کرده‌اند و البته احتمالاً افراد دیگری نیز وارد این شهر شده اند. اما قطعاً نمی‌توان گفت مهاجرت بزرگی به مقصد شهر تهران اتفاق افتاده است.

تهران حدود ۴ میلیون واحد مسکونی دارد و گفته می شود جمعیت آن در شب حدود ۸ میلیون و در روز حدود ۱۳ میلیون نفر است. این نشان می دهد در شب‌ها به ازای هر دو نفر یک واحد مسکونی در تهران موجود است که با بعد جمعیت ۳.۳ نفر خانوار شهری تناسبی ندارد.

آمار و ارقام در شرایطی از وضعیت مطلوب موجودی مسکن در شهر تهران نسبت به جمعیت ساکن حکایت دارد که گزارش ها نشان دهنده کمبود شدید واحدهای موجود در بازار است. واسطه های ملکی، به خصوص طی ماه های اخیر از پیشی گرفتن تقاضا نسبت به واحدهای مسکونی مرغوب خبر می دهند. این یعنی واحدهای خالی در دست دلالان و سفته بازان است که هیچ نوع مالیاتی نمی پردازند و روز به روز قیمت ها را بالا می برند.

کارشناسان همواره تاکید می‌کنند مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به سوداگری در بازار مسکن کلانشهرهای ایران پایان بدهد اما مشخص نیست به چه دلیل دست‌کم از سال ۱۳۶۶ به بعد که قدم هایی اولیه برای اجرای مالیات از خانه های خالی برداشته و سپس اعلام شد که زیرساخت های این مسئله فراهم نیست، اجرای این قانون معطل ماند.

از سال ۱۳۹۴ موضوع مالیات بر عایدی املاک توسط دولت و مجلس مطرح شد. تا اینکه مجلس شورای اسلامی طرحی را در این زمینه به دولت ارائه کرد و دولت اعلام کرد که در این خصوص لایحه ارائه می‌دهد. یکی از پیش‌نیازهای اجرای این قانون راه اندازی سامانه املاک و اسکان است که بهمن ماه سال گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد. طبق آخرین پیگیری ها از فعالیت سامانه املاک و اسکان و بنابر اعلام محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی، پس از فروکش کردن ویروس کرونا رایزنی هایی که از قبل با دستگاه های مرتبط برای متصل شدن به سامانه انجام شده ادامه خواهد یافت.

ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با بیان اینکه قیمت مصالح ساختمانی در طی ماه‌های گذشته به شکل چشمگیری افزایش یافته است، گفت: شرایط اقتصادی کشور باعث شده که قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش یابد و این موضوع در حوزه مصالح ساختمانی به شکل چشمگیری محسوس بوده است.

او گفت: در صورتی که قیمت مصالح ساختمانی از سوی دولت کنترل نشود برای سازندگان مشکل آفرین خواهد بود چراکه بازار ساخت و ساز را به صورت کامل تحت تأثیر خود قرار خواهد داد و ما در آینده با کاهش چشمگیر تولید مسکن روبه‌رو خواهیم بود.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: باید دولت بتواند بازار مصالح ساختمانی را به ویژه برای بعد از عید کنترل کند و از طریق اقدامات لازم هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش دهد چراکه این موضوع در آینده زمینه‌ساز رشد چشمگیر قیمت مسکن خواهد شد.

رهبر با اشاره به اینکه در یک ماه گذشته قیمت میلگرد رشد ۱۰۰ درصدی داشته است، گفت: میلگرد در ماه گذشته کیلویی ۴ هزار و ۲۰۰ تومان بود، اما هم‌اکنون قیمت آن به ۹ هزار تومان رسیده که باعث نگرانی بسیار شدید سازندگان مسکن و تولیدکنندگان شده است.

او به بازار نابه‌سامان فولاد هم اشاره کرد و گفت: فولاد به عنوان یکی از اصلی‌ترین مصالح ساختمانی در حوزه مسکن به شمار می‌رود که این روز‌ها به شکل چشمگیری قیمت آن افزایش یافته و دولت باید هر چه سریع‌تر بتواند با اقدامات لازم و همچنین با راه‌اندازی کارت اعتباری مصالح ساختمانی این موضوع را کنترل کند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران یادآور شد: در صورتی که قیمت بازار‌های موازی امسال افزایش یابد به طور قطع قیمت مسکن هم تغییر خواهد کرد بنابراین باید منتظر باشیم و ببینیم که با ایجاد وضعیت کرونا چه بازاری در حوزه مسکن رقم خواهد خورد.

رهبر تأکید کرد: در صورتی که قیمت مصالح ساختمانی افزایش یابد به طور قطع تمامی طرح‌ها از جمله طرح اقدام ملی مسکن هم تحت تأثیر قرار خواهد گرفت و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت آن خواهد شد بنابراین دولت باید سعی کند هر چه سریع‌تر دست دلالان و سوداگرانی که باعث ایجاد چنین نوساناتی در بازار مصالح ساختمانی از جمله میلگرد و فولاد شده است را کوتاه کند.

گفتنی است: طبق آمار‌های ارائه شده قیمت مصالح ساختمانی در طی یک ماه گذشته با توجه به افزایش نرخ دلار رشد ۱۰۰ درصدی داشته است این در حالی است که در یک سال گذشته این بازار دچار چندین نوسان شدید قیمتی شده است به طوری که میلگرد و فولادی که در ابتدای سال گذشته حدود ۱۰۰۰ تومان بوده و ماه پیش به ۴ هزار و ۲۰۰ تومان رسیده و هم‌اکنون بسیاری از سازندگان مسکن و فروشندگان مصالح ساختمانی قیمت آن را ۹ تا ۱۰ هزار تومان اعلام می‌کنند.

لیست قیمت واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران به شرح زیر است: