خرید آپارتمان نقلی ۷۰ متری در تهران در حال حاضر حداقل به یک میلیارد تومان پول نیاز دارد. حتی اگر عصبانی شوید لازم است بدانید ارزش چنین خانهای در ۱۰ سال گذشته تقریبا ۱۳ برابر رشد کرده است. در سالهای ابتدای همین دهه می‌شد با بودجه‌ای معادل ۷۷ میلیون تومان یک واحد مسکونی ۷۰ متری خرید و آن را ماهی ۶۰۰ هزار تومان اجاره داد. چنین سرمایه‌گذاری در سال به‌معنای سود ۹.۶ درصدی بود.
در سالهای اخیر قیمت مسکن به‌طور مداوم افزایش پیدا کرده با این حال به‌نظر می‌رسد برکت از اجاره‌داری (به‌معنای کسی که ملک خود را به مستاجر می‌دهد و در ازای آن اجاره دریافت می‌کند) رفته است. در سالهای اخیر سرعت رشد تغییرات قیمت اجاره‌بها از رشد قیمت مسکن عقب افتاده به‌شکلی که اجاره دادن واحد مسکونی یک میلیاردی، در حال حاضر به‌طور متوسط ماهی یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان درآمد نصیب صاحب سرمایه می‌کند. این یعنی سود سرمایه‌گذاری روی چنین خانه‌هایی از ۹.۶ درصد سال ۹۰ به ۱.۹ درصد رسیده است.
اتفاقی که توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را از بین می‌برد. به‌این ترتیب گزینه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن عملا از روی میز سرمایه‌گذاران خرد حذف کرده است. کنایه‌آمیز است نه؟ اگر کسی یک میلیارد تومان پول برای خرید یک واحد ۷۰ متری داشته باشد که دیگر اصلا سرمایه‌گذار خرد به‌حساب نمی‌آید!
خرید خانه دیگر یک سرمایه‌گذاری آسان نیست
این روز‌ها که هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۱۵ میلیون تومان است، اگر بخواهید یک واحد ۷۰ متری بخرید، باید بیش از یک میلیارد تومان پول داشته باشید. کسی که چنین سرمایه‌ای دارد، دیگر سرمایه‌گذار خرد محسوب نمی‌شود و همین موضوع باعث شده دیگر نتوانیم روی مسکن به‌عنوان سرمایه‌گذاری حساب باز کنیم. اگر نگاهی به روند ۱۰ ساله قیمت مسکن بیاندازیم، به خوبی حساب کار دستمان می‌آید. در این ۱۰ سال قیمت واحد‌های مسکونی در تهران تقریبا ۱۰ برابر شده است.
بیایید به ابتدای دهه ۹۰ برویم. منظورمان فروردین‌ماه سال ۹۰ است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود. آن زمان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یعنی خرید یک واحد ۷۰ متری با بودجه ۸۰ میلیونی امکان‌پذیر بود. سال ۹۰ به عنوان یکی از سالهای سخت بازار مسکن در خاطره‌ها باقی مانده است. چراکه آن سال همان اتفاقاتی افتاد که دریکی دو سال اخیر شاهدش هستیم. بازار ارز به هم ریخت و قیمت مسکن را در عرض یک سال دو برابر کرد. فروردین‌ماه سال ۹۱ قیمت یک متر واحد مسکونی تا دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد و این یعنی بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دو برابر شد و به ۱۵۰ میلیون تومان رسید.
سال بعد هم یک میلیون تومان دیگر به قیمت مسکن در تهران اضافه شد. فروردین ۹۲ هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به طور میانگین سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت خورد. از سال ۹۳ بود که ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شد. در سالهای ۹۲ تا ۹۶ مسکن آرام آرام خودش را به سرمایه‌گذار‌های خرد نزدیک کرد. تورم در این سال‌ها خیلی جلوتر از افزایش قیمت مسکن بود. مثلا هر متر مربع واحد مسکونی در پایان سال ۹۲ تقریبا چهار میلیون تومان بود و این رقم تا سال ۹۶ تنها ۳۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد و به چهار میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید.
در این بازه زمانی طولانی مدت اگر یک سرمایه‌گذار خرد می‌خواست سراغ بخش مسکن برود، حدود ۳۰۰ میلیون تومان برای خرید یک واحد ۷۰ متری در تهران بودجه لازم داشت. این بودجه ۳۰۰ میلیونی در سالهای ۹۲ تا ۹۶ چندان رقم بزرگ و دست‌نیافتنی به حساب نمی‌آمد. حداقل نه به اندازه امروز! از زمانی که تلاطم ارزی شروع شد، معادلات در بازار مسکن به هم ریخت. ابتدای سال ۹۷ قیمت ۴.۳ میلیونی هر مترمربع واحد مسکونی به پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید تا حداقل بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری مسکن را تا ۳۸۰ میلیون تومان افزایش دهد.
امان از اتفاقات سال ۹۷! قیمت یک متر واحد مسکونی در سال ۹۷ دو برابر شد و به ۱۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. اینجا بود که دیگر دست سرمایه‌گذار‌های خرد از بخش مسکن کوتاه شد. حداقل بودجه لازم برای سرمایه‌گذاری به طور ناگهانی از محدوده ۳۰۰ میلیون، به ۷۷۰ میلیون تومان رسید. روندی که تا نیمه سال ۹۸ ادامه داشت و آخرین ضربه خود را در اسفندماه به قلب سرمایه‌گذار‌های خرد وارد کرد.
آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی می‌گوید قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. حالا اگر بخواهید یک واحد ۷۰ متری بخرید و به جمع سرمایه‌گذار‌های مسکن بپیوندید، یک میلیارد تومان بودجه لازم دارید. اگر چنین مبلغی برایتان بزرگ به حساب نمی‌آید، تبریک می‌گوییم؛ شما دیگر سرمایه‌گذار خرد نیستید.
سود صاحبخانه‌ها از اجاره مسکن کاهش پیدا کرده است
احتمالا شما هم تا حالا چشمتان به ملاک‌ها خورده است. خرید خانه و اجاره دادن آن تبدیل به شغل آن‌ها شده است. چند واحد مسکونی دارند و هر کدام را به یک نفر اجاره داده‌اند و زندگی‌شان با اجاره‌خانه‌ای که سر ماه دریافت می‌کنند می‌گذرد. در سال‌هایی که قیمت خرید و فروش مسکن افزایش پیدا می‌کند، میزان تورم اجاره عموما عقب می‌افتد. مثلا در سال ۹۷ با اینکه قیمت مسکن دو برابر شد، اجاره‌خانه‌ها چنین افزایشی نداشت. آمار‌ها نشان می‌دهد در تابستان سال ۹۷ میانگین مبلغ اجاره‌خانه در تهران برای یک خانه ۷۰ متری تقریبا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان ماهانه در کنار ۲۱ میلیون تومان پول پیش بود. سال ۹۸ با وجود افزایش چشمگیر قیمت مسکن، اجاره‌خانه‌ها به یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ماهانه در کنار ۲۷ میلیون پول پیش رسید که نشان دهنده افزایش ۳۰ درصدی مبالغ اجاره بود. سرعت پایین افزایش مبالغ اجاره در مقایسه با قیمت خرید و فروش، در ۱۰ سال گذشته درآمد ملاک‌ها را کاهش داده است. بیایید به سال ۹۰ برگردیم. آن زمان که با ۷۷ میلیون تومان می‌شد یک خانه ۷۰ متری خرید، اجاره خانه‌ها در حد ۶۰۰ هزار تومان بود. یعنی یک ملاک با سرمایه‌گذاری ۷۷ میلیونی می‌توانست ماهانه ۶۰۰ هزار تومان معادل هشت دهم درصد سود کند.
این یعنی سود روی اجاره خانه برای یک شخص ملاک سالانه ۹.۶ درصد بود. حالا قیمت یک واحد مسکونی ۷۰ متری در تهران به یک میلیارد تومان رسیده است. اجاره‌خانه به طور میانگین حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در کنار ۲۸ میلیون است. این یعنی یک شخص ملاک با سرمایه‌گذاری یک میلیاردی، ماهانه ۱.۶ میلیون تومان معادل ۱۶ صدم درصد سرمایه‌اش سود می‌کند. این سود ۱۶ صدم درصدی معادل سالانه ۱.۹ درصد محاسبه می‌شود. حالا اگر یک میلیارد تومان پول داشته باشید و آن را در بانک بگذارید، می‌توانید سالانه ۱۸ درصد سود کنید. این مورد توجیه سود ۱.۹ درصدی خرید خانه و اجاره دادن آن را از بین برده است. البته باید توجه داشته باشید که سرمایه در بخش مسکن سالانه افزایش پیدا می‌کند، اما در سپرده بانکی چنین امکانی وجود ندارد.
وام مسکن نمی‌تواند به خرید خانه و سرمایه‌گذاری کمک کند
خانه‌دار شدن نه الان و نه ۱۰ سال پیش کار ساده‌ای نبوده و نیست. الان حداقل بودجه لازم برای خرید خانه یک میلیارد تومان است و وام مسکن یکم با مبلغ ۱۶۰ میلیون تنها ۱۶ درصد این رقم را پوشش می‌دهد. حتی با به جان خریدن مشکلات وام اوراق و اقساط نجومی آن، باز تنها می‌توان ۲۴۰ میلیون تومان سرمایه دست و پا کرد که ۲۴ درصد هزینه لازم برای خرید یک واحد ۷۰ متری را پوشش می‌دهد. بیایید به ابتدای دهه ۹۰ برگردیم. زمانی که میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود و خرید خانه ۷۰ متری تقریبا ۷۷ میلیون بودجه لازم داشت، وام مسکن تنها ۱۸ میلیون تومان بود. رقمی که سال ۸۶ تصویب شده بود و تا ۹۰ به کلی ارزشش را از دست داده بود. آن زمان همین مشکلات این روز‌ها را داشتیم. وام مسکن ۲۳ درصد هزینه‌های خرید خانه ۷۰ متری را تامین می‌کرد. هرچند در حال حاضر این سهم به ۱۶ درصد کاهش پیدا کرده است.
سال ۹۵ اوج قدرت‌نمایی وام مسکن بود. در این سال وام مسکن یکم همان مبلغ فعلی را داشت. یعنی آن زمان یک زوج خانه اولی برای خرید یک واحد مسکونی در تهران می‌توانست با سپرده‌گذاری ۸۰ میلیونی، ۱۶۰ میلیون تومان وام بگیرد. آن زمان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی تقریبا چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود و این یعنی یک واحد ۷۰ متری به طور میانگین ۳۰۰ میلیون بودجه لازم داشت. با این حساب کسانی که می‌خواستند خانه بخرند، می‌توانستند بیش از نصف بودجه مورد نیازشان را وام بگیرند. همین موضوع نشان می‌دهد خرید خانه و ورود به بازار مسکن در سال ۹۵ خیلی راحت‌تر بود و آن زمان سرمایه‌گذار‌های خرد می‌توانستند تا حدودی روی بازار مسکن حساب باز کنند.
مشتری برای خانه‌های اجاره‌ای در شهرهای بزرگ کم شده است
خودتان را جای یک زوج جوان بگذارید که تازه می‌خواهند زندگی مشترکشان را زیر یک سقف شروع کنند. نگاهی به آخرین اطلاعات از معاملات اجاره مسکن نشان می‌دهد میانگین مبلغی که برای اجاره یک خانه ۷۰ متری در تهران در نظر گرفته می‌شود، رقمی حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به اضافه ۲۸ میلیون تومان پول رهن است. کسی که بخواهد چنین خانهای اجاره کند، باید حداقل سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان درآمد داشته باشد. خیلی‌ها چنین درآمدی ندارند و ترجیح می‌دهند به شهرهای اقماری بروند. این موضوع محدود به تهران نیست. تقریبا در تمام شهر‌ها بزرگ شاهد جابه‌جایی مستاجر‌ها از مناطق گران‌قیمت به ارزان‌قیمت و از مناطق ارزان‌قیمت به شهرهای اقماری قابل مشاهده است. اتفاقی که باعث رونق بازار مسکن در این شهر‌ها شده. مثل بازار مسکن کرج در چند سال اخیر با افزایش قیمت فروش و اجاره خانه در تهران، رونق گرفته است.