شرایط مسکن در کشور بحرانی است/راه حل کنترل قیمت مسکن چیست؟

به گزارش سایت طلا ،محمد اسلامی امروز در مراسم امضای دو تفاهم‌نامه در راستای طرح اقدام ملی تولید مسکن که در اتاق بازرگانی تهران برگزار شد، گفت: باید سیاست‌ها را در حوزه مسکن تثبیت کرد و تولید مسکن در کشور پایدار شود و پایدار سازی جریان تولید مسکن در کشور برای ما فوق‌العاده اهمیت داریم و به آن ایمان داریم.

وی افزود: باید در امر ساخت مسکن با اعتقاد و حرکت جهادی و پیوسته اقدام کرد تا تحولی در بخش عرضه اتفاق افتد و حرکت پایدار در بخش مسکن داشته باشیم.

وزیر راه و شهرسازی گفت: نکته دوم که همه ما باید آن را بدانند و باور کنند این است که شرایطی که به لحاظ اقتصادی در حوزه اقتصادی و در بازارهای موازی ایجاد می‌شود، و عامل اصلی التهاب زایی در جامعه است آن عوامل در بخش مسکن نیز موثر است بطوری که قریب به اتفاق آن عوامل خارج از اختیار ما در وزارت راه و شهرسازی است و ما هم به عنوان یک تابع متاثر از این این متغیرهای حوزه اقتصادی هستیم.

اسلامی بیان داشت: همواره این التهابات در حوزه مسکن در کشور و در حوزه‌های اقتصادی تجربه شده است و ما در شرایطی این چنین شاهد هجوم منابعی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان هستیم که سرمایه‌گذاران می خواهند با ورود به این بخش سرمایه‌های خود را حفظ کنند.

وی گفت: این عوامل مسکن را دچار بحران می‌کند چنانچه اکنون ما در یکی از بحرانی ‌ترین شرایط در این دوره قرار داریم.

اسلامی اظهار داشت: نکته مهم این است که در این شرایط به هیچ عنوان از جریان سازی برای تولید مسکن غفلت نکنیم و هیجان زده نشویم و تصمیمات هیجانی نگیریم و و ساخت را تسهیل کنیم تا همواره ساخت و ساز ادامه یابد و جریان پایدار باشد.

وزیر راه و شهرسازی بیان داشت: در چهار یا پنج سال گذشته کف پروانه‌های صادره حدود 300 هزار واحد در سال بوده و نیاز جامعه را براساس محاسبات آماری که در قانون برنامه ششم توسعه برای ما تکلیف می‌شود اعلام می‌کنند که 900 هزار واحد در سال است که 200 هزار هزار واحد آن روستایی و 700 هزار واحد آن شهری است و تفاضل را در قابل طرح اقدام ملی تعریف کرده‌ایم که همان بحث 400 هزار واحد است که با باقی مانده 480 هزار مسکن مهر در قابل یک طرح دو سالانه قرار داده‌ایم و در جهت آن حرکت کرده‌ایم و با وجود تمام سختی و موانع و حتی کمبود منابع این حرکت اتفاق افتاد.

اسلامی با بیان اینکه اختتامیه ساخت مسکن‌ مهر را در استان‌های مختلف اعلام خواهیم کرد، اظهار داشت: در استان تهران 320 مسکن مهر مشکل قضایی دارد و به غیر از آن استان تهران مسکن مهر باقی مانده ندارد. البته شهرهای جدید تهران در این آمار گنجانده نشده است.

وی افزود: در این دوره بیش از 200 هزار مسکن مهر تحویل مردم شده و 120 هزار واحد مسکونی آماده نصب انشعابات است و حدود 70 هزار واحد مسکونی نیز در حال اجرا داریم که پیش‌بینی می‌شود عملیات اجرایی آن تا آبان ماه به ثمر برسد و باقی مانده موجود مواردی است که در محاکم قضایی است و با هماهنگی با دادستانی کمک می‌کنیم تا پرونده‌ها حل و فصل شود .

وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: با اتمام پروژه‌ مسکن مهر قم که مشکل قضایی دارد و با رفع مشکلات مربوط امیدواریم در پایان سال 99 اختتامیه ساخت مسکن مهر را اعلام کنیم و به موازات آن که طرح ملی اقدام مسکن آغاغز شده است 400 هزار واحد را تامین زمین شده است و در استان‌های پیشتاز نیز از همین ماه افتتاح و بهره‌برداری واحدهای مسکونی انجام می‌شود .

وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: بخشی نیز در شهرهای کوچک و متوسط اراضی به صورت گروهی با مجری ذیصلاح به مردم واگذار می‌شود تا بتوانند پروژه‌ها را شروع کنند و در زمانبندی مشخص صاحب خانه شوند.

اسلامی اظهار داشت: براین اساس بخش اول اقدام مسکن ملی یعنی 400 هزار واحد مسکونی انجام می‌شود و بخش دوم اقدام مسکن ملی شامل تفاهم‌نامه‌هایی است که دستگاه‌ها امضا و مبادله شده که می‌‌توان به نیروهای مسلح و وزارت رفاه و ... اشاره کرد.

وی اظهار داشت: نکته حائز اهمیت این است که بتوانیم برای پروژه‌هایی که هنوز شروع نشده و تامین زمین آن انجام شده است بتوانیم یک حرکت جهشی به وجود آوریم و همزمان دو کار به صورت موازی انجام دهیم یکی اینکه زمین در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرید تا برای افرادی که ثبت‌نام کرده‌اند، مسکن ساخته شود و نکته دوم اینکه به سمت صنعتی سازی حرکت کنیم.

اسلامی اظهار داشت: صنعتی سازی صرفا انبوه‌سازی نیست بلکه به این معناست که بخش بزرگی از کار را در کارخانجات انجام دهیم و زمان ساخت یک ساختمان را به حداقل کاهش دهیم و امروز در دنیا هم این کار انجام می‌شود و چه بسا زمان 18 ماه برای ساخت یک ساختمان 4 یا 5 طبقه به 50 روز کاهش می‌یابد.

وزیر راه و شهرسازی بیان داشت: محور دوم و بعدی در ساخت مسکن اقدام ملی آن است که هر فردی که پروژه نیمه تمام دارد اعلام کند تا در قالب طرح ملی از آن‌ها پشتیبانی کنیم تا تولید و عرضه مسکن از روند متفاوت‌تری برخوردار شود تا همانطور که مقام رهبری تاکید فرمودند بتوان بخش ساختمان، بخش محرک خود را برای ایجاد اشتغال بوجود آورد.

وی افزود: ما اعلام کرده‌ایم کسانی که ساختمان آماده دارند ما زمین مرغوب شهری در اختیار آنها می‌گذاریم و با سازمان ملی مسکن در قالب قراردادهای موجود، تهاتر و یا مشارکت کنند و یا به صورت مستقل شروع به ساخت و ساز کنند و لذا همه الگوهای میسر قراردادی برای آن وجود دارد و ما نیازمند آن است که این حرکت به وقوع بپیوندد و ساخت و ساز از رکود خارج شود.

وی در ادامه بیان داشت: در شورای عالی مسکن و در حضور رئیس جمهور مباحثی مطرح شد و چندین مصوبه برای تسهیل و تسریع در ساخت و ساز در دستور کار قرار دارد که چند بحث مهم در چند ماه گذشته حل شده و وقت زیادی صرف هموارسازی مسیر شده است.

اسلامی اظهار داشت: چنانچه سهم صاحبان سهام در تسهیلات بانکی که طبق مقررات باید شرکت‌ها 25 درصد پرداخت می‌کردند در طرح اقدام ملی طبق مصوبه‌ای که از دولت اخذ شد این رقم تغییر کرده است .

وی در مورد زمان اخذ پروانه‌ها و مجوزهای ساخت ساختمان بیان داشت: براساس دستور رئیس جمهور در بخشنامه‌ای شهرداری‌ها مکلف شده‌اند که برای تولید مسکن در امر مجوزها تسریع کنند و همچنین تخفیف‌های لازم را اعمال کنند.

وزیر راه و شهرسازی بیان داشت: لذا برای بافت فرسوده این تخفیف وجود دارد و شهرداری تا امروز از دولت طلبکار نیست و سال گذشته موارد طلب کاملا تسویه شده است.

اسلامی اظهار داشت: طبق آمار، از اواخر دهه 70 تا امروز در این زمینه عملکرد متوسط کشوری 50 درصد پیشرفت دارد اما ما در این بخش با حجم قابل ملاحظه‌ای مواجه هستیم که البته چند مانع نیز در این خصوص وجود دارد که اولین مانع این است که این کار باید با اهتمام مردم انجام شود و با همه پیگیری و مشوق‌های دولت تا امروز و تا پایان سال 98 در مجموع 27 هزار نفر در سطح بافت فرسوده به بانک معرفی شده است که فقط 12 هزار نفر از آنها تشکیل پرونده داده‌اند.

وی بیان داشت: برای سرعت بخشی به ساخت بافت فرسوده زمین به عنوان پشتوانه بافت فرسوده تامین شده و امروز پروژه‌های در زمین شهری حدود 45 هزار واحد است تا افراد در بافت فرسوده به این زمین‌ها و مسکن‌ها جابه‌جا شوند.

اسلامی در زمینه منابع مالی نیز اظهار داشت: بانک‌ها سال گذشته حدود هزار هزار میلیارد تومان به مردم تسهیلات داده‌اند که از این رقم فقط 68 هزار میلیارد تومان به بخش مسکن و ساختمان تسهیلات داده شده که تقریبا کمتر از 7 درصد است.

وی افزود: این در حالی است رئیس جمهور تاکید دارند و به بانک مرکزی ابلاغ شده است که بانک‌ها 20 درصد از تسهیلاتشان را به حوزه مسکن تخصیص دهند که اگر 50 درصد پول عملکرد پارسال، امسال اتفاق افتد و اگرحداقل 50 هزار میلیارد تومان از سیستم بانکی تزریق شود به بخش مسکن با منابعی که خود مسکن و آورده مردم و انبوه‌سازان عملا چرخش مالی قابل ملاحظه‌ای در تولید و عرضه مسکن اتفاق می‌افتد که البته این موضوع مصوب شده و بانک‌ها هم اعلام آمادگی کرده‌اند و نباید این فرصت را از دست داد تا این بخش به کمک تکنولوژی‌های نوین و صنعتی‌ سازی شاهد تحول در بخش مسکن باشیم.

راه حل کنترل قیمت مسکن چیست؟

سرعت گرفتن رشد قیمت مسکن در ماه های گذشته دولت را بر آن داشت تا تصمیماتی برای ایجاد آرامش در این بخش اتخاذ کند. در این بین برنامه های مختلفی از جمله طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، پرداخت وام ودیعه به مستاجران، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تسهیل صدور پروانه های ساختمانی در کلان شهرها مد نظر قرار گرفته است؛ موضوعاتی که شاید حل آنها بر روی کاغذ دشوار نباشد اما در عمل با چالش هایی مواجه هستند.

مسائل مربوط به بخش مسکن در روزهای اخیر در ستاد اقتصادی دولت با حضور رئیس جمهور و اعضای کابینه مورد بررسی قرار گرفت که از خروجی های آن می توان به پرداخت وام به مستاجران و تسهیل صدور پروانه های ساختمانی اشاره کرد. برخی افراد این تصمیم را به منزله آزاد کردن تراکم فروشی می‌دانند که مدیریت شهری طی دو سال اخیر جلوی آن را گرفته اما گروهی دیگر معتقدند که منظور دولتی‌ها، کاهش زمان صدور پروانه های ساختمانی است.

فشار به متقاضیان واقعی خرید مسکن و اجاره نشین ها، مسئولان را به فکر چاره اندیشی های بلندمدت و کوتاه‌مدت انداخت؛ تا جایی که پلیس هم برای برخورد با تخلفات بازار مسکن اعلام آمادگی کرد.

اما کارشناسان، شاه بیت تمام تصمیمات برای تعادل بخشی به بازار مسکن را افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم می‌دانند که اگر فقط این دو موضوع مد نظر قرار گیرد التهابات بازار مسکن در میان مدت و بلند مدت از بین می رود.

کنترل قیمت مسکن و افزایش ساخت و ساز با مدیریت نرخ تورم

تیمور رحمانی اقتصاددان با اشاره به اینکه راهکار اصلی برای کاهش بی ثباتی و جلوگیری از جهش های قیمتی مسکن، مدیریت نرخ تورم است، بیان می‌کند: با پایین آوردن نرخ تورم می توان علاوه بر اینکه مانع جهش های ویرانگر قیمت مسکن شد امکان تامین مالی بلندمدت مسکن برای خرید و اجاره داری را هم فراهم کرد.

وی دست یابی به این هدف را نیازمند یک طرح جامع در حوزه بلندمدت نقدینگی عنوان و اظهار کرد: کاهش رشد نقدینگی همچون کم کردن شعله اجاق گاز نیست که به سهولت انجام شود بلکه مستلزم اراده برای انجام یک کار دشوار و دائمی است.

مدت زمان صدور پروانه ساختمانی کاهش یابد

همچنین بیژن خطیبی، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در پاسخ به این پرسش که با تسهیل شرایط صدور پروانه ساختمانی می توان امیدوار شد که ساخت و ساز بهتر شود؟ گفت: در حال حاضر در برخی مواقع صدور پروانه ساختمانی حتی چهار ماه هم طول می کشد اما اگر شرایط صدور پروانه ساختمانی تسهیل شود می‌توان گفت که تولید مسکن روند بهتری خواهد گرفت و قطعا بر تولید مسکن اثرگذار خواهد بود. اما باید منتظر ماند و دید که ضرایب جریمه در صدور پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداریها چگونه خواهد بود.

وی در پاسخ به این پرسش که این دستور رئیس جمهور این ذهنیت را ایجاد کرد که قرار است فروش تراکم آزاد شود؟ گفت: اگر قرار باشد فروش تراکم آزاد شود باید به دقت در این خصوص تصمیم گیری شود. اما به نظر بنده این تصمیم و دستور رئیس‌جمهور برای تسهیل صدور پروانه ساختمانی بوده نه فروش تراکم. به هر صورت نباید فروش تراکم در برخی مناطق آزاد شود.

تولید متناسب با تقاضای​ واقعی باشد

یکی از معضلاتی که بخش مسکن با آن مواجه است عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی است. به طور مثال در شرایطی که ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی در کشور وجود دارد در بخش تقاضای واقعی با ۱.۳ میلیون کسری واحد مسکونی مواجهیم.

در این خصوص عباس زینعلی، کارشناس اقتصاد مسکن، ایجاد سامانه جامع مسکن برای شفافیت را ضروری دانست و گفت: برای آن که در بخش مسکن تعادل ایجاد کنیم باید بدانیم در کدام بخش ها دچار کمبود هستیم تا مطابق با تقاضای واقعی اقدام به تولید مسکن برای اقشار جامعه کنیم. اگر این برنامه ریزی انجام نشود مجبوریم با حرف و سخنرانی کارها را جلو ببریم یا مثلاً بگوییم پلیس با تخلفات بخش مسکن مقابله کند. اما همه می دانیم که این اقدامات بی فایده است و اگر نتیجه داشت در بازارهای سکه و ارز جواب می‌داد.

متقاضیان از خرید های هیجانی اجتناب کنند

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند بعضاً سعی می کنند به بازار جو بدهند. بنابراین مردم نباید در بازه های زمانی مذکور با خرید های هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. در حال حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن رشد قابل توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش قیمت را داشت. راه حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

پنج درصد عرضه مسکن توسط دولت انجام می‌شود

همچنین مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مداخلات پلیسی می تواند منجر به آرامش قیمتی در بازار مسکن شود به ایسنا گفت: بازار مسکن مثل بازار خودرو که در دست دولت قرار دارد نیست. قیمت در بازارهای انحصاری مثل خودرو می‌تواند توسط عرضه کننده‌های عمده کنترل شود؛ هرچند دیدیم که در همین حوزه انحصاری نیز مداخلات دولت منجر به کنترل قیمت خودرو نشد و نهایتاً از طریق قرعه کشی ۱۲۰۰ میلیارد تومان رانت بین برندگان توزیع کرد. اما مصرف کننده نهایی قطعاً مجبور است با نرخ روز بازار، خودرو را خریداری کند.

وی افزود: حال تصور کنید بازار مسکن با آن حجم گسترده و بازیگران کثیری که دارد با صدها هزار نفر عرضه کننده و متقاضی در سراسر کشور چگونه می تواند کنترل شود. نقش دولت‌ها همواره در عرضه مسکن ۵ درصد بوده است. بنابراین مداخله امنیتی در بازار مسکن نمی تواند کارساز باشد.

به گزارش ایسنا، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.