به گزارش سایت طلا،به دنبال رسیدن معاملات مسکن به کمتر از ۲۷۰۰ فقره که بجز ماه‌های فروردین، دست کم در شش سال گذشته بی سابقه بوده است، نرخ رشد ماهیانه قیمت نیز برای اولین بار طی سه سال اخیر منفی شد و ۱.۱ درصد کاهش یافت.
تورم ماهانه بازار مسکن شهر تهران سرانجام پس از گذشت سه سال از آذرماه ۱۳۹۶ که آغاز دوره رشد نوسانات اقتصادی و رشد نرخ ارز محسوب می‌شود منفی شد.
این اتفاق پس از آن افتاد که نرخ ارز در نیمه دوم آبان ماه ۱۳۹۹ تحت تاثیر تحولات سیاسی کاهش پیدا کرد و بازار‌های مالی با رکود مواجه شدند. از نیمه دوم آبان ماه اولین واکنش‌ها به احتمال بازگشت آمریکا به برجام با افت قیمت ارز، مسکن، سکه و خودرو همراه شد که به رکود معاملاتی در این حوزه‌ها انجامید.
آبان ماه ۱۳۹۹ در تهران فقط ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن منعقد شد که از افت ۴۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن حکایت داشت.
آذرماه معاملات از این مقدار هم پایین‌تر آمد و به ۲۶۹۰ فقره رسید که ۴۳ درصد در مقایسه با آبان امسال و افت ۷۳ درصد نسبت به آذر پارسال را نشان داد. معاملات در آذرماه به قدری کاهش یافته که طی دست کم شش سال اخیر، بجز شهریور ۱۳۹۸ با ۲۷۸۷ فقره و ماه‌های نیمه تعطیل فروردین در هیچ ماه دیگری شاهد این حجم از رکود خرید و فروش در پایتخت نبوده ایم.
به دنبال کسادی معاملات، ابتدا قیمت‌های پیشنهادی و سپس قیمت‌های قطعی ماهانه در آذرماه ۱.۱ درصد کاهش یافت.
چند روز قبل مصطفی قلی خسروی - رییس اتحادیه مشاوران املاک - خبر داد که نرخ‌های پیشنهادی مسکن در تهران ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است. البته این میزان افت در نرخ‌های قطعی مشاهده نشد. در واقع آنچه در گزارش بانک مرکزی دیده می‌شود از اختلاف معنادار کاهش نرخ قطعی با قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد. به نظر می‌رسد کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی بر اساس حبابی بوده که از سوی مالکان ایجاد شده بود.
به هر ترتیب ظاهرا بازار مسکن آماده ورود به دوره استراحت سه تا شش ماهه شده است. احتمالا از نیمه دوم بهمن ماه مقداری معاملات افزایش پیدا خواهد کرد و سپس تا زمان انتخابات ریاست جمهوری ایران در اواخر خردادماه، رکود حاکم شود، زیرا از یک طرف با تعطیلات ابتدای سال مواجهیم و از سوی دیگر تحت تاثیر انتخابات، بازار در حالت تعلیق قرار می‌گیرد. اما عمده کارشناسان، تورم سیستماتیک اقتصاد ایران را خطری دائمی بالای سر بازار مسکن می‌دانند.
کاهش قیمت در آینده شدید خواهد بود؟
مهدی سلطان محمدی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان اینکه روند کاهش قیمت مسکن ابتدا با افت معاملات شروع می‌شود معتقد است که اگر دوره کاهش معاملات تداوم داشته باشد به تدریج عده‌ای از فروشندگان که تعجیل بیشتری در فروش دارند یا تحلیل شان این است که باید واقعیت را بپذیرند با اختلاف نرخ‌ها را پایین می‌آورند. در ماه‌های آبان و آذر شاهد کاهش حجم معاملات مسکن بودیم که خبر از کاهش آتی قیمت‌ها می‌دهد. البته کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن خیلی شدید نخواهد بود و با بازار‌های بورس و ارز متفاوت است. با این وجود دوره‌هایی را داشته ایم که قیمت مسکن روند منفی داشته و به نظر می‌رسد برای یک دوره کوتاه مدت شاهد کاهش قیمت باشیم.
وی تاکید کرد: از طرف دیگر ما یک تورم ساختاری مزمن در بیش از پنج دهه در کشور داشته ایم که از قبل انقلاب شروع شده است. مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه‌ها و درآمد‌های دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوک‌های سیاسی قیمت‌ها برای مقطعی کاهش یابد.
این چه حبابی است که ۵۰ سال نترکیده؟!
بیت الله ستاریان ـ استاد دانشگاه ـ نیز رشد حاشیه نشینی در شهر‌های بزرگ را دلیلی برای کسری مسکن می‌داند و می‌گوید نباید با اظهارنظر‌هایی همچون وجود حباب مسکن، آدرس اشتباه به فعالان این بخش بدهند. همه سرمایه‌گذاران تحلیل دراز مدت ندارند لذا بعضی وعده‌های مسئولان مبنی بر افت قریب الوقوع قیمت مسکن را باور می‌کنند. این باعث می‌شود تا مدتی از ساخت و ساز دست بکشند و این کسری تولید به کسری سال آینده اضافه شود.
ستاریان تاکید دارد که مسئولان باید از شعار زدگی در حوزه مسکن دست بردارند. سال ۱۳۹۰ جشن سر به سری مسکن را گرفتند در حالی که در تهران فقط در همان سال ۶ درصد حاشیه نشینی اضافه شده بود. وجود حاشیه نشینی فی‌نفسه یعنی کمبود مسکن. در این شرایط انتظار کاهش قیمت خانه نابجا است.
وی با اشاره به سهم ۵۰ درصدی مسکن در هزینه خانوار معتقد است عدم توانایی خانوار‌ها برای تامین مسکن مناسب به پدیده حاشیه نشینی منجر می‌شود. حاشیه نشینی در تهران سالیانه چهار تا پنج درصد افزایش پیدا می‌کند. این یعنی ۲۰ سال دیگر یک تهران با مشخصات و ویژگی‌های مناطق ناکارآمد در کنار تهران فعلی سر بر می‌آورد.
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطر نشان کرد: حدود ۲۰ میلیون بد مسکن در کشور زندگی می‌کنند. بعد، مسئولان آمار می‌دهند که ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم. وقتی این تعارضات را می‌بینیم متوجه می‌شویم اراده‌ای برای حل معضل کمبود مسکن وجود ندارد. بخش مسکن با دربرگیری نیمی از اقتصاد کشور، توسط یک معاونت در یک وزارتخانه مدیریت می‌شود؛ بنابراین واضح است که مسئله را کوچک شمرده اند و از نظرات کارشناسی استفاده نمیکنند.
ستاریان با بیان این که در میان مدت و بلند مدت نمی‌توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت، معتقد است تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجاد شده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصاد‌های مهم دنیا تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت‌های این توسعه، بخصوص در بخش مسکن چاره اندیشی شود.
مسکن در تهران متری ۲۶.۹ میلیون تومان
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در آذر ۱۳۹۹ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۱.۱ درصد کاهش و ۹۸.۹ درصد افزایش دارد.
همچنین تعداد معاملات انجام شده در آذرماه سال ۱۳۹۹ حدود ۲.۶ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۳۹.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
منبع :ایسنا