برهم زدن قرارداد اجاره با استناد به قانون

به گزارش سایت طلا ، اکبرمنفرد وکیل پایه یک دادگستری درباره فسخ، انفساخ و تفاسخ اظهار کرد: اقاله و خیارات و انفساخ ۳ علت اصلی برهم خوردن عقود و قرارداد‌ها هستند که هرکدام کارکرد و معنای خاص خود را دارد.

منفرد بیان کرد: انفساخ به معنای شکسته شدن، برانداختن، تباه شدن و در فقه و حقوق به معنای از اثر افتادن یک عمل حقوقی خارج از اراده ایجادکنندگان آن است؛ انفساخ یک انحلال قهری است به این معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین رفته و حق انتخابی برای طرفین یا دادگاه باقی نمی‌ماند. این انفساخ به گونه‌های مختلفی محقق می‌شود.

این وکیل دادگستری اظهار کرد: براساس نقشی که اراده افراد در انفساخ دارد می توانیم آن را به سه گروه تقسیم کنیم، گاهی اوقات انفساخ به طور مستقیم به علت ارادۀ صریح طرفین عقد اتفاق می افتد، مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت ۱ سال خود به خود از بین می‌رود.

وی ادامه داد: برخی اوقات انفساخ ناشی از حکم قانون گذار است، اما در عین حال به گونه‌ای است که اراده طرفین عقد را اجرا می‌کند برای مثال، چون هدف از خرید و فروش به دست آوردن کالا است، اگر آن چیزی که مورد خرید و فروش واقع می‌شود قبل از رسیدن به دست خریدار از بین برود عقد فسخ می‌شود و تعهد طرفین قراردادِ خرید و فروش از بین می‌رود.

انفساخ با حکم قانونگذار

وی ادامه داد: برخی اوقات نیز انفساخ به علت حکم قانون گذار با هدف تأمین رضایت طرفین است مانند زمانی که فوت یکی از طرفین عقد تمام قرارداد‌های جایز را منحل می‌کند.

منفرد درباره تفاسخ (اقاله) گفت: اقاله به معنای بر هم زدن معامله با سازش طرفین است. اقاله فقط در عقود لازم وجود دارد، عقد لازم عقدی است طرفین نمی‌توانند به دلخواه خود آن را فسخ کرده و به هم بزنند.

این وکیل دادگستری اظهار کرد: درقانون مدنی به طور صریح تعریفی از اقاله ارائه نشده، اما چندین مرتبه از آن نام برده است، از جمله در ماده ۲۸۳ قانون مدنی که بیان کرده بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی (توافق) آن را اقاله و تفاسخ کنند؛ بنابراین دراقاله تراضی و توافق دو طرف عقدِ لازم، برای انحلال و بر هم زدن عقد ضروری است.

وی درباره فسخ بیان کرد: یکی دیگر از راه‌های بر هم زدن قرارداد‌ها فسخ است که به آن انحلال ارادی قرار داد یا اصطلاحا خیار گفته می‌شود.

منفرد ادامه داد: طرفین در موارد خیارات می‌توانند با وجود شرایطی معامله را فسخ کنند. فسخ درلغت به معنای نقض، تباه کردن و شکستن است و در اصطلاح حقوقی به معنای پایان دادن قرار داد به واسطه یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. یعنی یک طرف با اراده خود و بدون جلب رضایت دیگری می‌تواند قرار داد را بر هم بزند.

این وکیل دادگستری تصریح کرد: فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث از بین رفتن تعهدات است که به عقود لازم اختصاص دارد، زیرا در عقود جایز هر یک از طرفین می‌تواند هر زمانی که اراده کند عقد را بر هم زند.

مبنای فسخ قرارداد چیست؟

وی افزود: مبنای فسخ ممکن است این باشد که طرفین قرارداد ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار داده باشند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.

منفرد بیان کرد: همچنین امکان دارد مبنای فسخ حکم مستقیم قانون باشد، قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است به او حق می دهد که با فسخ معامله، از ضرر جلوگیری کند. مانند این که کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، در این جا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی فرد می‌تواند حق اجاره را فسخ کند.

این وکیل دادگستری تصریح کرد: اثر فسخ نسبت به آینده است و با وجود ۳ شرط محقق می‌شود، قصد: یعنی فسخ کننده باید اراده انحلال قرارداد را داشته باشد، رضا یعنی فسخ کننده باید راضی به فسخ باشد و اهلیت که یعنی فسخ کننده از لحاظ عقل و سن مشکلی نداشته باشد.